Un terrain de la Croisette, à Cannes, loué en 1928 pour 99 ans et 1 franc par an, porte le Palm Beach édifié par la preneuse ; les bailleurs demandent que le loyer soit fixé à 4 200 000 € par an. L’article L. 145-3 du code de commerce écarte le statut des baux commerciaux pour les baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer : cette révision peut-elle viser la valeur locative ? Par un arrêt publié du 8 septembre 2016, la Cour de cassation répond par la négative : elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que la valeur locative était « étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique ». Pour l’évaluation, la redevance n’est pas un loyer de marché.
Les faits
Par acte du 25 janvier 1928, les syndics du syndicat des copropriétaires indivis de la Croisette donnent à bail à une société un terrain situé sur la presqu’île de la Croisette, pour 99 ans et moyennant un loyer annuel de 1 franc. Le bail laisse à la preneuse la faculté de faire édifier tous immeubles, notamment un casino ; elle y édifie le Palm Beach, casino d’été et complexe de loisirs.
Les bailleurs sollicitent la révision du loyer et sa fixation à 4 200 000 € par an. Le juge des loyers commerciaux sursoit à statuer dans l’attente d’une décision sur la qualification du bail. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 12 mars 2015, retient la qualification de bail emphytéotique et dit que la redevance ne peut pas être révisée par le juge des loyers commerciaux.
Les deux parties se pourvoient. La preneuse soutient que le contrat est un bail à construction, la clause privant le bail d’effet faute d’autorisation d’exploiter un casino étant selon elle une clause résolutoire qui révèle une obligation de construire. Les bailleurs soutiennent que l’article L. 145-3, qui réserve la révision du loyer, permet de réviser celui d’un bail emphytéotique à caractère commercial selon les règles du bail commercial, dont l’article L. 145-33, qui fait correspondre le loyer révisé à la valeur locative ; ils invoquent aussi une question prioritaire de constitutionnalité.
La décision
La troisième chambre civile rejette les deux pourvois (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-21.381 et 15-22.374, publié au bulletin).
Sur la qualification, elle approuve la cour d’appel : le bail prévoyait « seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino », et la clause relative aux autorisations « n’était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l’exploitation du casino et n’édictait aucune obligation de construire » ; la cour d’appel « en a déduit à bon droit que le contrat devait être qualifié de bail emphytéotique ».
Sur la révision, la Cour écarte d’abord l’argument constitutionnel, la question prioritaire de constitutionnalité ayant été déclarée irrecevable, puis énonce : « ayant retenu que la valeur locative était étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ».
L’arrêt ne dit pas que la redevance est intangible : il juge que sa révision ne peut pas viser la valeur locative et ne se prononce pas sur une autre base de révision.
Ce que cela change pour l’évaluation
La redevance n’est pas un loyer de marché. Dans un bail emphytéotique, l’écart entre la redevance et la valeur locative ne se rattrape pas par la révision : le bailleur a consenti une redevance faible, ici 1 franc par an, contre l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité, en fin de bail, de tout ce que le preneur a construit et amélioré. Le rapport ne fonde donc pas la valeur du bailleur sur une hausse que l’arrêt écarte.
La valeur du bailleur tient au terme. Le bail emphytéotique, consenti pour plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans au plus, confère au preneur un droit réel, c’est-à-dire un droit sur le bien lui-même, qu’il peut céder ou hypothéquer (article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime). La position du bailleur est une valeur différée : terrain et constructions qu’il recevra au terme, actualisés sur la durée restante à un taux qui intègre le risque, plus la redevance capitalisée, négligeable lorsqu’elle est symbolique. Plus le terme approche, plus cette valeur se rapproche de la pleine propriété. Celle du preneur en est le miroir : valeur actuelle de ses revenus nets jusqu’au terme ; son droit sur les constructions s’éteint alors, sauf stipulation contraire, comme le juge l’arrêt de 2025 présenté dans l’article sur les constructions vendues par l’emphytéote.
Les facteurs locaux de commercialité ne servent pas la révision. Dans un bail commercial, leur modification matérielle peut, sous conditions, porter la révision triennale au-delà de la variation de l’indice (article L. 145-38), et leur modification notable justifier le déplafonnement au renouvellement, comme le montre l’article sur l’incidence potentielle des facteurs locaux. Pour la redevance emphytéotique, la Cour écarte l’argument. L’attractivité du site pèse en revanche sur la valeur des constructions qui reviendront au bailleur et sur les revenus du preneur.
La qualification d’abord. Sans obligation de construire, le contrat n’est pas un bail à construction au sens des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Le régime de la redevance et le sort des constructions découlent de la qualification, qui appartient au juge ; le rapport relève les clauses qui la commandent et, si elle est discutée, évalue dans chacune des hypothèses.
À distinguer des révisions du bail commercial. Deux autres arrêts de 2016 précisent l’indice de base de la révision triennale après renouvellement et le loyer de référence de la révision du quart d’un bail commercial : ces révisions conduisent, dans leurs limites, vers la valeur locative, cible exclue pour la redevance emphytéotique.
Ce que l’expert en retient
- La redevance d’un bail emphytéotique ne se révise pas pour correspondre à la valeur locative, même au nom d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
- La contrepartie du bailleur est l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail : l’évaluation porte sur elle, actualisée sur la durée restante.
- Une redevance symbolique n’est pas un manque à gagner ; le rapport ne bâtit pas la valeur du bailleur sur une révision que la Cour écarte.
- Sans obligation de construire, pas de bail à construction : la qualification, qui commande le régime de la redevance, se vérifie avant d’évaluer.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes valeur locative, facteurs locaux de commercialité et taux d’actualisation du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2016 sur la révision : Révision triennale : l’indice de base à la date d’effet du bail et Révision du quart après renouvellement : le loyer du nouveau bail. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Révision du loyer commercial : la clause plancher est illicite. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bail emphytéotique dont le bailleur veut revoir la redevance, ou des droits d'emphytéose à évaluer ?
J'analyse le bail, sa durée restante et le sort des constructions au terme, puis j'évalue la position du bailleur ou celle du preneur par actualisation. Le rapport, motivé et sourcé, sert à une négociation, à un partage ou à une procédure.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
