Un bail commercial indexé peut porter le loyer au-dessus du marché. Lorsque l’indexation a fait varier le loyer de plus d’un quart, le statut des baux commerciaux ouvre une révision à la valeur locative, mais certains baux font renoncer d’avance le preneur à toute fixation judiciaire au-dessous du loyer contractuel. Par un arrêt publié du 30 mars 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que cette clause fait échec au réajustement du loyer à la valeur locative, une renonciation n’étant valable qu’une fois le droit acquis. Pour l’expert, la valeur locative de révision se chiffre sans plancher.
Les faits
Une société bailleresse donne à bail des locaux commerciaux à une société locataire. L’acte prévoit une indexation annuelle et comporte une clause ainsi rédigée : « il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ».
La locataire sollicite la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce, et sa fixation à la valeur locative. Ce texte ouvre la révision chaque fois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. La bailleresse s’y oppose en invoquant la clause.
Par un arrêt du 20 janvier 2016, la cour d’appel de Paris fixe le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial. Selon elle, la clause ne fait pas échec à l’article L. 145-39, puisqu’elle permet au preneur, une fois remplies les conditions de la demande en révision, d’obtenir une baisse du loyer, mais dans la limite du loyer « plancher » convenu. La locataire se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914, publié au bulletin), au visa des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce. La cour d’appel ne pouvait statuer ainsi, « alors que la clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ».
Un plancher fixé au niveau du loyer contractuel prive donc la révision d’effet dès que la valeur locative descend au-dessous, et une renonciation stipulée dès la signature, pour toute la durée du bail, intervient avant que le droit soit acquis.
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris, autrement composée. L’arrêt ne fixe pas le loyer révisé et ne se prononce pas sur la mention qui faisait de la clause une condition essentielle et déterminante du bail.
Depuis, le 3 septembre 2026 (n° 25-14.904, publié au bulletin), à propos d’une clause d’augmentation forfaitaire, la Cour a déduit des textes du statut sur la révision, dont l’article L. 145-15, une règle générale : toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer doit être réputée non écrite (Loyer commercial : la hausse sans limite est non écrite). L’arrêt de 2017 ne qualifiait pas la sanction ; une clause plancher comme la sienne paraît entrer dans cette formule générale, sans que la Cour ait statué de nouveau sur ce type de clause.
Ce que cela change pour l’évaluation
La valeur locative de révision se chiffre sans plancher. Lorsque la révision de l’article L. 145-39 est ouverte, le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (article R. 145-22 du code de commerce). L’expert la détermine selon les critères de l’article L. 145-33 : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4 et ch. 2). Si cette valeur est inférieure au loyer contractuel initial, le rapport le dit.
La valeur et la question de droit restent séparées. La validité de la clause relève du juge. Si elle est discutée, le rapport donne la valeur locative au jour de la demande et, à part, le loyer qui résulterait du plancher : le juge dispose des deux chiffres.
La date du quart se reconstitue. Une renonciation antérieure au constat d’une hausse de plus d’un quart ne prive pas le preneur de la révision : le rapport reconstitue donc la série des loyers indexés depuis le prix précédemment fixé et date le franchissement du quart, élément de ce constat. Après un renouvellement, le prix de référence est le loyer initial du bail renouvelé, même égal au loyer de l’ancien bail (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-23.069, présenté dans Révision du quart après renouvellement : le loyer du nouveau bail).
Les murs loués et le droit au bail. Pour des murs évalués par capitalisation du revenu, un loyer maintenu au-dessus du marché par une clause plancher n’est pas un revenu acquis : une fois la variation d’un quart atteinte, il peut être ramené à la valeur locative. L’expert isole donc le surloyer et le traite comme précaire ; le raisonnement vaut, en sens inverse, pour le droit au bail du preneur. Lorsqu’une clause d’indexation est réputée non écrite, le calcul du loyer à restituer est exposé dans Indexation non écrite : l’indu se calcule sans l’indexation.
Révision et renouvellement ne se confondent pas. La valeur locative de révision s’apprécie au jour de la demande, en cours de bail ; celle du renouvellement suit ses propres règles, par exemple pour un local monovalent : Local monovalent : améliorations du preneur sans abattement. Le rapport précise laquelle il établit et à quelle date.
Ce que l’expert en retient
- Une clause interdisant, pour toute la durée du bail, toute fixation judiciaire du loyer au-dessous du loyer contractuel fait échec à la révision de l’article L. 145-39.
- La renonciation du preneur à la révision n’est valable qu’après le constat d’une hausse de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile.
- L’expert chiffre la valeur locative au jour de la demande sans s’arrêter au plancher, et peut indiquer à part le loyer qui résulterait de la clause.
- Le rapport date le franchissement du quart à partir du loyer de référence, celui du bail renouvelé après un renouvellement.
- Pour des murs loués ou un droit au bail, le surloyer protégé par une clause plancher est précaire dès lors que la variation d’un quart est atteinte ou peut l’être.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes clause d’échelle mobile, valeur locative et indice des loyers commerciaux du lexique complètent cet article. L’arrêt du 5 octobre 2017 sur le loyer d’un local monovalent est commenté dans Local monovalent : améliorations du preneur sans abattement. Sur le même thème : Augmenter automatiquement chaque année le loyer d’un bail commercial ? et Révision du quart après renouvellement : le loyer du nouveau bail. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer indexé devenu supérieur à la valeur locative, et une clause qui bloque la baisse ?
J'établis la valeur locative à la date de la demande de révision, avec des références de loyers proches de cette date, et je reconstitue la variation due à l'indexation. Le rapport donne au bailleur, au preneur ou au juge un chiffre démontré, sans s'arrêter au plancher stipulé dans le bail.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
