Produire une expertise en justice : quel format choisir ?

Votre client conteste une valeur : celle retenue par le notaire dans un projet de partage, celle d’un rapport adverse, celle d’une proposition de rectification. Il vous faut une évaluation à produire devant le tribunal. Trois formats existent, et ils n’ont pas la même portée devant le juge. Choisir le mauvais fait perdre du temps et de l’argent. Ce guide décrit chaque format, ce que la Cour de cassation en fait, et comment choisir selon le stade du dossier.

Ce qui se passe concrètement

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière distingue trois formats de mission (6e édition, novembre 2025, Titre I, §1.1).

L’expertise amiable unilatérale. Une partie me mandate seule. Je visite le bien, j’établis le rapport et je le remets au client. La partie adverse n’est pas informée. C’est le format le plus rapide, adapté à la préparation d’une assignation, d’une négociation ou d’une réponse à l’administration.

L’expertise amiable conjointe. Deux parties, le plus souvent par leurs avocats, choisissent ensemble l’expert et signent une mission commune. Les deux sont convoquées à la visite, reçoivent les mêmes pièces, peuvent formuler des observations. Le rapport répond aux deux, et documente les points de désaccord persistants. Les frais sont partagés selon la lettre de mission, par moitié en général.

L’expertise judiciaire. Le juge désigne l’expert (article 232 du Code de procédure civile), fixe sa mission et le délai (article 265), désigne la partie qui consigne la provision (article 269). L’expert convoque les parties, prend en compte leurs dires (article 276), dépose son rapport au greffe (article 282). Sa rémunération est fixée par le juge (article 284). Elle peut être ordonnée avant tout procès s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve (article 145), ou en cours d’instance.

Dans un dossier de valeur, l’ordre habituel est le suivant : rapport unilatéral pour fixer la position, proposition d’expertise conjointe à la partie adverse, et seulement en cas de refus, demande d’expertise judiciaire. Beaucoup de dossiers s’arrêtent au deuxième temps.

Ce que dit le droit

Le principe de la contradiction. Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction (article 16 du Code de procédure civile). Une expertise commandée par une partie hors de tout cadre judiciaire n’offre pas à l’adversaire les garanties de l’expertise ordonnée par le juge : impartialité de l’expert (article 237), prise en compte des observations (article 276).

La règle de 2012. Le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Le rapport reste recevable, mais il doit être corroboré par d’autres éléments.

La précision de 2025. La règle vaut même pour une expertise amiable « contradictoire », c’est-à-dire réalisée en présence de l’autre partie à l’initiative d’une seule. Mais elle cède lorsque les constatations portent sur un fait établi et non discuté (Cass. 1re civ., 15 octobre 2025, n° 24-15.281, publié). J’ai commenté cet arrêt dans Rapport d’expertise amiable : ce que le juge peut en faire.

L’exception de 2026. Lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu entre les parties, par un expert choisi d’un commun accord, le juge peut s’y fonder et en apprécie souverainement la portée (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803, publié).

Le juge reste libre. Même en expertise judiciaire, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien (article 246). L’expert donne un avis sur des questions de fait ; il ne porte pas d’appréciation d’ordre juridique (article 238).

Ce que change un rapport d’expertise

Quel que soit le format, le rapport doit permettre au lecteur de vérifier le raisonnement : comparables identifiés un par un avec leur source, ajustements justifiés, méthodes croisées quand le bien s’y prête, hypothèses écrites, valeur en fourchette puis en point (Charte, Titre II, chapitre 10 ; EVS 2025, EVS 5). Un rapport unilatéral construit ainsi est plus facile à corroborer : les actes de vente cités en annexe sont eux-mêmes des éléments de preuve.

Le format conjoint ajoute ce que la Cour de cassation attend : les deux parties ont été convoquées, ont produit leurs pièces, ont pu discuter chaque comparable. Le rapport répond point par point. Quand les parties ont choisi l’expert ensemble et défini sa mission par écrit, on se rapproche de la situation validée le 8 janvier 2026.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne tranche pas la question juridique. La date d’évaluation dans un partage, la base de valeur applicable, la qualification d’un terrain sont des hypothèses fixées par la mission. Si elles sont discutées, je chiffre chaque hypothèse séparément, pour que le juge dispose de la valeur correspondant à celle qu’il retiendra.

Un exemple chiffré

Succession ouverte à QUIMPER. Deux héritiers, une maison. L’un souhaite l’attribution préférentielle. Il produit un rapport unilatéral qui conclut à 320 000 €. L’autre produit deux avis de valeur d’agences, à 370 000 € et 390 000 €. Sur ces bases, la soulte varie de 160 000 € à 195 000 €, soit 35 000 € d’écart.

Le juge ne peut pas retenir le rapport unilatéral seul, puisqu’il est contesté. Il ne peut pas davantage retenir des avis d’agence sans visite ni méthode. L’issue probable est une expertise judiciaire, avec une consignation à la charge du demandeur et plusieurs mois de délai.

Les deux avocats conviennent d’une expertise conjointe. Mission écrite, visite commune, pièces échangées. Le rapport conclut à 352 000 € en point, dans une fourchette de 340 000 € à 365 000 €, avec huit ventes identifiées. Coût : 18 heures, soit 1 170 €, partagées par moitié, 585 € chacun, hors déplacement. La soulte est fixée à 176 000 € dans l’acte de partage, sans expertise judiciaire.

Les erreurs fréquentes

• Produire un avis de valeur sans visite en pensant produire une expertise. L’avis sur dossier a sa place pour une première approche, mais il liste les pièces manquantes et ne prétend pas à la rigueur d’une expertise (Charte, Titre II, §8.6).
• Convoquer la partie adverse à une visite organisée par un seul mandant et présenter le rapport comme contradictoire. Depuis l’arrêt du 15 octobre 2025, cette présentation ne change pas la portée du rapport.
• Demander un rapport « à la valeur souhaitée ». Un rapport dont les comparables sont sélectionnés pour aboutir à un chiffre se démonte en seconde lecture, et il engage la crédibilité de celui qui le produit.
• Attendre la désignation judiciaire pour se faire assister. Le conseil technique de partie prépare les pièces, la réunion et les dires ; il est plus utile avant la première réunion qu’après le pré-rapport.
• Confier la mission conjointe à un expert qui a déjà conseillé l’une des parties. La mission conjointe suppose un expert sans lien antérieur avec le dossier.

Ce qu’il faut réunir

• Le titre de propriété et, s’il existe, le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division.
• Les actes de procédure utiles : assignation, conclusions, jugement ordonnant le partage ou l’expertise, projet d’état liquidatif.
• Les évaluations déjà produites, quelle que soit leur origine, avec leurs annexes.
• Les baux en cours, les diagnostics, les plans, la taxe foncière, les devis de travaux.
• La date d’évaluation demandée et la base de valeur attendue, telles qu’elles résultent de la mission ou de la décision.
• Pour une mission conjointe, les coordonnées du confrère adverse et l’accord de principe sur le partage des frais.

Délai et prix

L’expertise amiable, unilatérale ou conjointe, est rendue environ trois semaines après la visite. Elle représente au moins 15 heures de travail, soit 975 € au taux de 65 € l’heure, hors déplacement facturé 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ. La présence des deux parties à la visite et les échanges qui suivent sont compris dans une mission conjointe ; une réunion ou une audition supplémentaire est facturée au temps passé. L’assistance de partie face à un expert judiciaire est au temps passé ; la seconde lecture d’un rapport adverse est à partir de 975 €. Un acompte de 50 % est demandé à la signature du contrat d’expertise. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

Sur désignation judiciaire, la rémunération est fixée par le juge (article 284 du Code de procédure civile), après consignation d’une provision (article 269). Les formats et leur tarif sont détaillés sur la page Expertise judiciaire, expertise contradictoire et assistance de partie et sur la page Tarifs.