Au renouvellement d’un bail commercial, le bailleur qui réclame un loyer déplafonné peut invoquer les travaux que le locataire a lui-même réalisés pendant le bail expiré. Par un arrêt publié du 9 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte l’objection selon laquelle ces travaux devraient en outre avoir profité à l’activité du locataire : la modification notable des caractéristiques des locaux loués justifie à elle seule le déplafonnement, pour des travaux dont il n’était pas soutenu qu’ils soient d’amélioration. Le même arrêt fait courir les intérêts sur l’arriéré de loyer à compter de l’assignation délivrée par le bailleur, et non de la date du renouvellement.
Les faits
Une société donne à bail des locaux à usage commercial à compter du 1er juillet 2002 ; une autre société vient ensuite aux droits de la locataire d’origine. Par un congé délivré le 28 décembre 2010, la bailleresse propose le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2011. Le 31 juillet 2013, elle saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
La cour d’appel de Caen, le 2 mai 2019, fixe ce loyer à 136 543 € hors taxe et hors charges à compter du 1er juillet 2011. Elle constate que des travaux décidés et réalisés par la locataire ont, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués. L’arrêt de cassation ne les décrit pas ; selon le pourvoi, la cour d’appel retenait leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux. Elle assortit l’arriéré d’intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2011, date du renouvellement.
La locataire se pourvoit en cassation. Selon elle, une modification des caractéristiques des locaux ne déplafonne le loyer que si elle a eu une incidence favorable sur l’activité exercée, ce que la cour d’appel n’a pas recherché, et les intérêts ne pouvaient courir qu’à compter de l’assignation du 31 juillet 2013.
La décision
La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 19-19.285, publié au bulletin) rejette le premier moyen et casse l’arrêt sur le second.
Sur le déplafonnement, saisie au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce invoqués par le pourvoi, la Cour répond : « La cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche inopérante, dès lors qu’elle avait constaté que les travaux, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, avaient, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués, a exactement retenu que cette modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiait, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. » La recherche d’une incidence favorable est donc inopérante quand le local lui-même a notablement changé. La Cour ne se prononce ni sur des travaux d’amélioration, qualification qui n’était pas soutenue, ni sur le seuil du caractère notable, constaté par la cour d’appel.
Sur les intérêts, sur le fondement de l’article 1155 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel les loyers échus produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention, la Cour casse l’arrêt, qui avait retenu la date du renouvellement : « les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur ». Elle tranche elle-même ce point, sans renvoyer l’affaire devant une autre juridiction : elle condamne la locataire à payer les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2013 sur les échéances échues entrant dans le calcul de l’arriéré, et ordonne la capitalisation des intérêts, de sorte que les intérêts échus produisent à leur tour des intérêts.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux critères, deux régimes. Les quatre premiers éléments de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du Code de commerce (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité) écartent le plafonnement s’ils ont été notablement modifiés pendant le bail expiré (article L. 145-34). Pour les facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation tire des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce une condition supplémentaire : la modification doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée, comme le rappelle l’arrêt du 18 septembre 2025 sur l’incidence potentielle. Pour les caractéristiques du local, l’arrêt de 2021 dispense de cette recherche. Une terrasse étendue sur le domaine public, extérieure aux locaux loués, pose une autre question : voir l’arrêt du 13 octobre 2021 sur la terrasse. L’article sur les quatre cas de déplafonnement présente la grille complète.
Décrire le local avant et après. Puisque la modification notable suffit, l’expert décrit la consistance du local à la prise d’effet du bail expiré puis au renouvellement : surface, configuration, accès, équipements. Plans, autorisations d’urbanisme, factures et états des lieux datent les travaux et en mesurent l’ampleur. Le rapport n’a pas à démontrer un gain d’activité. Il établit le caractère notable de la modification, que le juge apprécie. Que le locataire ait décidé et réalisé les travaux n’y change rien, sous réserve de leur qualification, examinée ci-dessous.
Qualifier chaque intervention. Les améliorations apportées aux lieux pendant le bail à renouveler, qualification non soutenue ici, obéissent à une règle propre de l’article R. 145-8 du Code de commerce, qui ne les prend en considération que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement. Le rapport distingue donc la transformation du local et l’amélioration, chacune obéissant à son propre régime.
Chiffrer l’arriéré et ses intérêts. L’arriéré remonte à la date du renouvellement, ici le 1er juillet 2011, mais les intérêts ne courent qu’à compter de l’assignation du bailleur, ici le 31 juillet 2013, avec capitalisation lorsque le juge l’ordonne : en l’absence de convention contraire, aucun intérêt n’est dû pour la période antérieure à l’assignation, soit plus de deux ans dans cette affaire. Le rapport présente l’arriéré échéance par échéance : loyer payé, loyer fixé, différence, point de départ des intérêts retenu par le juge.
Ce que l’expert en retient
- La modification notable des caractéristiques des locaux loués, issue de travaux décidés et réalisés par le locataire dont il n’est pas soutenu qu’ils soient d’amélioration, justifie à elle seule le déplafonnement.
- Pour ce critère, à la différence des facteurs locaux de commercialité, aucune incidence favorable sur l’activité n’a à être démontrée.
- Le rapport décrit le local avant et après, date les travaux et qualifie chaque intervention, car les améliorations suivent leur propre règle.
- L’arriéré court depuis le renouvellement, les intérêts depuis l’assignation en fixation du prix délivrée par le bailleur, comme le montre le tableau des échéances.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes déplafonnement, modification notable et loyer plafonné du lexique complètent cet article. Sur la terrasse, voir l’article distinct : Déplafonnement : terrasse sur le domaine public et commercialité. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Facteurs locaux de commercialité : l’incidence potentielle suffit. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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