Pendant le bail, la terrasse qu’un bar-brasserie exploite devant l’établissement, sur le domaine public, est étendue avec l’autorisation de la commune. Au renouvellement, la cour d’appel refuse le déplafonnement demandé par les bailleurs (fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, hors plafond légal), parce que la terrasse ne fait pas partie des locaux loués. Par un arrêt publié du 13 octobre 2021, la Cour de cassation l’approuve sur ce point, mais casse : l’autorisation municipale « contribue au développement de l’activité commerciale », et la cour d’appel devait rechercher, comme les bailleurs l’y invitaient, si cette autorisation modifiait les facteurs locaux de commercialité. Une même évolution peut donc échouer sous un critère et compter sous un autre.
Les faits
Des bailleurs acceptent, à compter du 1er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial d’une société qui exploite un restaurant-bar-brasserie, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné. Ils assignent ensuite la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé selon la valeur locative.
Au cours du bail expiré, la terrasse de plein air située devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, a été étendue. Selon le pourvoi des bailleurs, l’expert désigné dans l’instance y voyait « un avantage exceptionnel pour les preneurs », par sa surface, le faible montant de la redevance au regard du chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée à l’établissement, justifiant selon lui une majoration de 10 à 15 % de la valeur locative.
La cour d’appel de Besançon, le 11 septembre 2019, rejette le déplafonnement. Elle juge que l’extension de la terrasse ne peut pas être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués et relève que, parmi les quatre critères d’évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local.
La décision
La Cour de cassation écarte le premier grief, accueille le deuxième et casse l’arrêt en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901, publié au bulletin).
Sur les caractéristiques du local, la cour d’appel est approuvée. Elle a « exactement retenu que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci ».
Sur les facteurs locaux de commercialité, la recherche s’imposait. Au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, la Cour énonce que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». Elle reproche à la cour d’appel de s’en être tenue au seul critère invoqué selon elle par les bailleurs, « alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale ». La cour d’appel, « qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision ».
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Dijon. La Cour ne juge pas que le loyer doit être déplafonné : elle impose d’examiner la terrasse sous l’angle des facteurs locaux de commercialité. Elle ne se prononce ni sur la majoration avancée par l’expert, ni sur la précarité de l’autorisation.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une même évolution, deux critères. L’article L. 145-34 écarte le plafonnement en cas de modification notable de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative énumérés par l’article L. 145-33 (voir les quatre cas de déplafonnement). Les caractéristiques du local, détaillées par l’article R. 145-3, s’apprécient sur les seuls locaux loués. Or la terrasse relève d’une autorisation d’occupation, non du bail ; le domaine public échappe au statut des baux commerciaux, comme le montre l’article Bail sur le domaine public : nul, mais la jouissance se paie. Les facteurs locaux de commercialité tiennent, selon l’article R. 145-6, à l’intérêt que présente l’emplacement pour le commerce considéré : c’est sous ce critère que l’autorisation d’étendre la terrasse s’examine.
La commercialité exige une condition de plus. Pour les caractéristiques du local, la modification notable suffit : l’arrêt du 9 septembre 2021 sur les travaux du preneur juge que la modification notable des caractéristiques des locaux loués, résultant de travaux de la locataire dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration, justifie à elle seule le déplafonnement. Pour les facteurs locaux de commercialité, l’évolution notable doit en outre avoir une incidence favorable sur l’activité exercée. Un arrêt publié du 18 septembre 2025 a précisé depuis qu’il suffit que la modification soit de nature à favoriser l’activité effectivement exercée, sans preuve d’une incidence effective et réelle : voir l’incidence potentielle. Les deux décisions se complètent : celle de 2021 désigne le critère sous lequel examiner la terrasse, celle de 2025, plus récente, précise ce qu’il faut établir quant à l’incidence favorable.
Dater l’autorisation et la rapprocher de l’activité. L’évolution doit être intervenue au cours du bail expiré. Le rapport reconstitue l’historique de l’occupation du domaine public : autorisations successives, surface autorisée au début et à la fin du bail expiré, saisonnalité, redevance. Il rapproche ces éléments de l’activité exercée : places en terrasse et en salle, visibilité depuis la voie. Un élément extérieur au local n’est pas écarté pour autant : il est qualifié sous le critère qui convient, à partir de données vérifiables, comme la fréquentation d’un tramway dans l’affaire commentée dans le tramway et l’évolution de la clientèle.
Chiffrer l’avantage sans faire dire plus à l’arrêt. Si le déplafonnement est admis, le rapport n’ajoute pas la terrasse à la surface pondérée des locaux loués ; il traduit son apport par une correction motivée, appuyée sur les loyers d’établissements comparables avec et sans terrasse, en tenant compte de la redevance versée à la commune et de la précarité d’une autorisation révocable. La majoration de 10 à 15 % n’apparaît que dans le pourvoi : le pourcentage retenu par un rapport se justifie par ses propres références.
Ce que l’expert en retient
- Une terrasse installée sur le domaine public ne fait pas partie des locaux loués : son extension ne modifie pas leurs caractéristiques.
- L’autorisation municipale d’étendre la terrasse s’examine au titre des facteurs locaux de commercialité ; invité à le faire, le juge doit rechercher si elle les modifie.
- Sous ce critère, le déplafonnement suppose une incidence favorable sur l’activité ; depuis 2025, il suffit que la modification soit de nature à la produire.
- Le rapport date l’évolution de l’autorisation, la rapproche de l’activité exercée et chiffre son avantage par une correction motivée de la valeur locative.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes déplafonnement, facteurs locaux de commercialité et modification notable du lexique complètent cet article. L’arrêt du 9 septembre 2021 est commenté dans Déplafonnement : travaux du preneur, intérêts dès l’assignation. Sur le même thème : Facteurs locaux de commercialité : l’incidence potentielle suffit et Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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