En 1971, des parents consentent à leurs quatre enfants un acte qualifié de donation-partage : trois enfants reçoivent chacun des parcelles de terrain et le tiers indivis d’une maison d’habitation, le quatrième une soulte représentant le quart des actifs. Cinquante ans plus tard, ce quatrième enfant demande le partage judiciaire et la requalification de l’acte en donation simple. La cour d’appel de Lyon la prononce, et la Cour de cassation, le 2 juillet 2025, par un arrêt publié, confirme : « il n’y a de donation-partage que dans la mesure où l’ascendant effectue une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants, lesquels […] ne peuvent être allotis conjointement entre eux ». Un tiers indivis d’une maison n’est pas un lot. Conséquence pour l’évaluation : les biens donnés en 1971 ne sont plus figés à leur valeur d’alors, ils se rapportent à la succession pour leur valeur au jour du partage, dans leur état de 1971.
Les faits
Par acte authentique du 25 septembre 1971, un couple consent à ses quatre enfants une donation-partage. Trois d’entre eux reçoivent, chacun, des parcelles de terrain ainsi que le tiers indivis d’une maison à usage d’habitation ; le quatrième reçoit une soulte représentant la valeur du quart des actifs. Le père décède en 1989, la mère en 2001 ; l’un des enfants allotis est décédé en 1999, laissant sa veuve et ses enfants.
L’enfant qui a reçu la soulte assigne ses cohéritiers en partage judiciaire et demande la requalification de la donation-partage en donation simple. Ses frère et sœur appellent en garantie les héritiers du notaire qui a reçu l’acte. La cour d’appel de Lyon, le 14 mars 2023, requalifie l’acte en donation simple soumise au rapport : il ne peut y avoir de donation-partage quand les donataires, ou certains d’entre eux, ont reçu des droits indivis, et les parents n’ont pas procédé à une répartition effective de leurs biens. Les enfants allotis se pourvoient : l’acte attribuait aussi à chacun, privativement, des parcelles, ce qui suffit à opérer un partage.
La décision
La première chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329, publié au bulletin). Selon l’article 1075 du Code civil, « toute personne peut faire, entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de ses biens et de ses droits sous forme de donation-partage ». « Il en résulte qu’il n’y a de donation-partage que dans la mesure où l’ascendant effectue une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants, lesquels, hors le cas prévu à l’article 1078-4 du code civil, ne peuvent être allotis conjointement entre eux. »
Dès lors que trois des enfants étaient chacun donataires, outre de plusieurs parcelles, du tiers indivis d’une maison, les parents n’avaient pas procédé à une répartition effective de leurs biens, et « c’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit que cet acte devait être requalifié en donation simple soumise au rapport ». Que des parcelles aient été attribuées privativement par ailleurs ne sauve pas l’acte.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux régimes, deux dates de valeur. Une donation-partage fige la valeur des lots au jour de l’acte, pour le calcul de la réserve, dès lors que tous les enfants y ont été allotis et l’ont acceptée ; c’est son intérêt principal, et c’est pourquoi les notaires la recommandent. Une donation simple, elle, se rapporte à la succession pour la valeur du bien au jour du partage, d’après son état au jour de la donation, selon l’article 860 du Code civil. La requalification déplace donc la date de valeur de 1971 à la date du partage, cinquante ans plus tard, avec tout ce que les terrains et la maison ont gagné entre-temps. Le lexique du site décrit le rapport des donations et ses règles de date.
L’état de 1971, la valeur d’aujourd’hui. Le rapport se fait de la valeur actuelle du bien « d’après son état à l’époque de la donation ». Des parcelles agricoles devenues constructibles par la seule évolution du plan d’urbanisme se rapportent à leur valeur actuelle de terrain constructible, parce que la plus-value ne vient pas du donataire ; en revanche, la maison que l’un des enfants a agrandie ou restaurée se rapporte sans les améliorations qu’il a payées, et une parcelle que le donataire a viabilisée à ses frais s’évalue sans cette viabilisation. L’expert reconstitue l’état de 1971 à partir de l’acte, du cadastre de l’époque et des permis, puis évalue cet état-là aux conditions actuelles du marché, comme l’explique l’article sur le terrain donné nu évalué nu.
Le bien vendu ou redonné. Si l’un des donataires a vendu ses parcelles, le rapport se fait de leur valeur à l’époque de l’aliénation, et si le prix a été remployé, de la valeur du nouveau bien au jour du partage ; s’il les a données à ses propres enfants, l’article sur le bien redonné évalué au jour du second don précise la date. Sur une donation de 1971, ces événements sont probables, et le rapport de l’expert commence par retracer l’histoire de chaque bien avant de l’évaluer.
La soulte de 1971 et l’égalité d’aujourd’hui. L’enfant qui a reçu une soulte représentant le quart des actifs de 1971 a été traité à égalité avec ses frère et sœur à cette date ; si les biens ont beaucoup pris de valeur, il ne l’est plus en valeur d’aujourd’hui, et c’est précisément ce que le rapport à la valeur du partage corrige. Le rapport d’expertise met en regard, pour chaque enfant, la valeur actuelle de ce qu’il a reçu en 1971 et la soulte réévaluée selon les règles applicables, pour que le notaire établisse les comptes de la succession. Le guide sur la donation-partage explique comment éviter ce résultat au moment de l’acte.
Un conseil pour les actes à venir. L’arrêt rappelle qu’une donation-partage suppose des lots privatifs pour chacun ; un bien qu’on ne veut pas diviser, comme une maison de famille, ne peut pas être « partagé » en tiers indivis sans perdre le régime. Les solutions passent par l’attribution de la maison à un seul avec une soulte, par une société, ou par la vente préalable. Dans chacune, l’évaluation des lots au jour de l’acte est ce qui garantit l’égalité et la solidité de la donation-partage.
Ce que l’expert en retient
- Une donation-partage suppose une répartition matérielle : des droits indivis attribués à plusieurs enfants la font requalifier en donation simple.
- La donation simple est rapportable à la valeur du bien au jour du partage, d’après son état au jour de la donation.
- L’expert reconstitue l’état du bien à la date de la donation et l’évalue aux conditions actuelles, sans les améliorations du donataire.
- Un bien vendu ou redonné depuis s’évalue à une autre date ; l’historique de chaque bien précède l’évaluation.
- Pour un acte à venir, des lots privatifs évalués à la date de l’acte préservent le régime de la donation-partage.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Donation-partage : évaluer les lots entre enfants et les termes rapport des donations, réserve héréditaire et soulte du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Rapport de donation : le bien redonné vaut au jour du second don et Succession : un terrain donné nu s’évalue nu, même si une maison y a été construite depuis. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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