Un époux marié sous le régime de la communauté paie avec ses fonds propres l’acquisition d’un bien commun, prix, frais et commission d’agence compris. Au divorce, la communauté lui doit une récompense : les frais s’ajoutent-ils à la valeur du bien, ou y sont-ils compris ? Par un arrêt publié du 19 octobre 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation juge que la somme qui a servi à acquérir le bien comprend ces frais, et que la récompense due pour l’apport entier ne peut dépasser le profit subsistant. Pour l’expert, les frais entrent dans la proportion de financement ; ils ne s’ajoutent pas au résultat.
Les faits
Des époux, mariés le 2 septembre 2006 sous le régime de la communauté, divorcent par un jugement du 18 mars 2009, puis s’opposent sur la liquidation. Le mari a payé avec ses fonds propres l’acquisition d’un bien immobilier commun et, selon les juges du fond, les frais liés à cette acquisition ainsi que la commission de l’agence.
Par un arrêt du 8 avril 2015, la cour d’appel de Montpellier dit la communauté redevable envers lui d’une récompense de 37 000 €. Elle retient d’abord qu’en vertu de l’alinéa 3 de l’article 1469 du Code civil, il peut prétendre à une récompense égale au profit subsistant, correspondant à la valeur du bien, évalué à 319 000 € au jour de la dissolution de la communauté. Elle ajoute qu’ayant aussi payé les frais et la commission, il peut également prétendre à une récompense supplémentaire en application de l’alinéa 2 du même texte. L’épouse se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point, au visa de l’article 1469, alinéa 3, du Code civil (Cass. 1re civ., 19 octobre 2016, n° 15-27.387, publié au bulletin).
Elle pose d’abord la règle : « au sens de ce texte, la valeur empruntée ayant servi à acquérir un bien comprend les frais liés à cette acquisition ». Elle précise que « ce texte ne distingue pas selon que la valeur empruntée a financé entièrement ou partiellement cette acquisition ». Elle en déduit que la récompense due par la communauté pour la totalité de l’apport du mari, « y compris les frais liés à l’acquisition et la commission de l’agent immobilier, ne pouvait dépasser le profit subsistant évalué à 319 000 euros ». En accordant une récompense supplémentaire, la cour d’appel a violé le texte. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes.
La cour d’appel avait cumulé deux règles de l’article 1469 : pour le prix, le profit subsistant, minimum de la récompense quand la valeur empruntée a servi à acquérir un bien qui se retrouve au jour de la liquidation dans le patrimoine emprunteur (alinéa 3) ; pour les frais, la dépense faite, minimum quand elle était nécessaire (alinéa 2). La Cour écarte ce cumul : les frais relèvent de l’alinéa 3, comme le prix.
Le même arrêt casse aussi le chef qui dit l’épouse débitrice de 12 500 € au titre de chèques émis à son profit avant le mariage, question de preuve d’un prêt non commentée ici.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le coût d’acquisition se reconstitue poste par poste. Le calcul part de l’acte et des pièces de paiement : prix, frais, commission, avec l’origine des fonds de chaque poste. La preuve que des deniers propres ont payé incombe à l’époux qui réclame et se fait par tous moyens, comme le montrent les articles sur les deniers propres encaissés sans remploi et sur les fonds d’un compte personnel présumés communs. Quand elle est discutée, le rapport présente le calcul selon chaque hypothèse.
Financement total : la valeur du bien, sans supplément. Quand l’époux a tout payé, prix et frais, la récompense est égale au profit subsistant, c’est-à-dire à la valeur du bien : ici 319 000 € au plus. Le chef fixant la récompense à 37 000 €, que la cour d’appel avait motivé en ajoutant au profit subsistant une récompense supplémentaire au titre de l’alinéa 2, est cassé. Pour une acquisition, le profit subsistant est à la fois un plancher, en vertu de l’alinéa 3, et un plafond, selon l’arrêt. L’expert établit la valeur vénale du bien par comparaison ; des travaux financés après l’acquisition relèvent d’un calcul distinct, exposé dans l’article sur la récompense pour des travaux.
Financement partiel : les frais entrent dans la proportion. Le texte ne distinguant pas selon que le financement est total ou partiel, les frais payés par l’époux entrent dans son apport. La récompense s’obtient alors en appliquant à la valeur du bien la proportion dans laquelle ses fonds ont contribué au financement de l’acquisition, méthode que la Cour de cassation applique dans des décisions plus récentes, en 2020 pour un bien propre vendu en partie et en 2024 pour des travaux, sans contredire celle de 2016. Pour le dénominateur, l’arrêt de 2016 ne dit rien ; la cohérence avec l’article 1436, qui retient pour l’emploi et le remploi le prix et les frais de l’acquisition, conduit à retenir le coût total, prix plus frais, base qu’applique aussi l’article sur le remploi et l’indemnité de remboursement anticipé.
Exemple : un bien acheté 250 000 €, plus 20 000 € de frais et de commission, soit 270 000 €. L’époux apporte 120 000 € de fonds propres, dont les frais. Sa part est de 120 000 / 270 000, soit 44,4 % ; si le bien vaut 360 000 € au jour de la liquidation, la récompense est de 160 000 €. La méthode écartée par l’arrêt, transposée à ce cas, aurait donné 40 % (100 000 / 250 000) de la valeur, soit 144 000 €, plus 20 000 € de frais, soit 164 000 €. Avec la solution de 2016, les frais suivent le sort du bien : ils se revalorisent avec lui quand le marché monte et ne sont pas remboursés à part quand il baisse. Le total est ici inférieur à celui de la méthode écartée parce que les frais entrent aussi dans le dénominateur : le prix payé est rapporté à 270 000 € et non à 250 000 €.
La date de valeur. La cour d’appel avait évalué le bien au jour de la dissolution de la communauté ; la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur cette date. L’alinéa 3 de l’article 1469 vise le bien qui se retrouve dans le patrimoine emprunteur au jour de la liquidation : le rapport retient cette date et présente à part toute valeur demandée à une autre date.
Ce que l’expert en retient
- Les frais d’acquisition et la commission d’agence font partie de la valeur empruntée ; ils n’ouvrent pas de récompense séparée.
- L’époux qui a financé seul un bien commun reçoit la valeur du bien, sans supplément pour les frais.
- En cas de financement partiel, les frais payés par l’époux entrent dans son apport, rapporté au coût total, prix et frais.
- Le rapport reconstitue le coût d’acquisition poste par poste, avec l’origine des fonds, et isole les travaux financés après l’acquisition.
- La valeur se date au jour de la liquidation ; toute valeur à une autre date figure à part.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Liquidation du régime matrimonial : à quelle date évaluer les biens ? et les termes récompense, date de valeur et valeur vénale du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2016 sur les comptes entre époux sont commentés à part : Récompense : deniers propres sans remploi, preuve par tous moyens et Investissement locatif d’épargne : hors charges du mariage. Sur le même thème : Récompense et bien propre vendu pour partie : deux assiettes et Divorce : la récompense pour des travaux sur un bien propre se calcule avec deux valeurs, pas avec des factures. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien commun payé avec des fonds propres, frais et commission compris, et une récompense à calculer ?
Je reconstitue le coût d'acquisition, prix, frais et commission, j'établis la valeur du bien au jour de la liquidation et je calcule le profit subsistant en proportion de l'apport, frais compris, pour le notaire liquidateur ou le tribunal.
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