Quand un seul indivisaire habite le bien, c’est souvent lui qui règle la taxe foncière, et la question revient au moment des comptes : puisqu’il profite seul de la maison, ne doit-il pas garder cet impôt à sa charge ? Par un arrêt publié du 13 janvier 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative : l’impôt foncier tend à la conservation de l’immeuble et incombe à l’indivision jusqu’au partage, en dépit de l’occupation privative. Pour l’expert qui prépare les comptes d’indivision, la taxe foncière quitte le terrain de l’occupation pour celui des dépenses de conservation.
Les faits
Un homme et une femme acquièrent en indivision un terrain sur lequel ils font édifier une maison. Un jugement ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de cette indivision ; le dossier comprend un rapport d’expertise sur les travaux de construction.
La cour d’appel de Basse-Terre statue le 12 mai 2014. Elle dit que l’homme recevra 73 % du prix de vente de l’immeuble et la femme 27 %, fixe à 20 000 € les dépenses qu’il a effectuées au titre de l’amélioration de l’immeuble indivis, et rejette sa demande relative au montant des taxes foncières, en retenant que, « s’agissant d’un bien indivis, l’occupant doit en assumer la charge ». L’homme se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation écarte les quatre premiers griefs du pourvoi, dont ceux qui visaient la répartition du prix et les dépenses d’amélioration : sur ce dernier point, la cour d’appel avait estimé que les travaux facturés après 2003 relevaient de la construction de la maison, non de l’amélioration de l’immeuble.
Elle casse en revanche sur les taxes foncières, sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 1er, du Code civil. La cour d’appel a laissé la charge à l’occupant « alors que l’impôt foncier, qui tend à la conservation de l’immeuble indivis incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative » ; elle a violé le texte. La cassation, limitée à ce seul point, renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Fort-de-France, qui le rejugera (Cass. 1re civ., 13 janvier 2016, n° 14-24.767, publié au bulletin).
L’article 815-13, alinéa 1er, prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, même si elles ne les ont pas améliorés. L’arrêt range l’impôt foncier dans cette catégorie et en tire la conséquence : la charge pèse sur l’indivision jusqu’au partage, que le bien soit occupé ou non. Il ne chiffre rien, le montant relevant de la cour d’appel qui rejugera ce point, et ne se prononce pas sur une indemnité d’occupation : il juge seulement que l’occupation privative ne fait pas passer l’impôt à la charge de l’occupant.
Deux semaines plus tard, la même chambre a repris la règle, « la charge de l’impôt foncier incombant à l’indivision », pour juger inopérantes les conclusions d’une ex-épouse qui contestait devoir la taxe foncière, dans un arrêt du 27 janvier 2016 commenté pour un autre point dans l’article sur l’indemnité d’occupation après divorce.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux comptes distincts. L’occupation privative se paie par l’indemnité d’occupation due en vertu de l’article 815-9 du Code civil, que les juges fixent en pratique à partir de la valeur locative du bien ; la taxe foncière relève des dépenses de conservation de l’article 815-13, à la charge de l’indivision. Sans que l’arrêt l’aborde, l’expert relève que la solution concorde avec le marché locatif : dans un bail d’habitation, la taxe foncière n’est pas récupérable sur le locataire, à la différence de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (décret du 26 août 1987). Une valeur locative relevée sur ce marché ne comprend donc pas l’impôt foncier ; laisser en outre la taxe à l’occupant lui ferait supporter une charge qu’un locataire ne supporte pas. Le critère de la jouissance privative, qui fait naître l’indemnité, est exposé dans l’article sur les clés gardées par un indivisaire.
La créance de celui qui a payé. L’indivisaire qui a réglé l’impôt de ses deniers personnels a droit, selon l’article 815-13, à ce qu’il lui en soit tenu compte. L’arrêt du 4 mars 2026 sur l’emprunt remboursé par un seul indivisaire précise la mesure de ces dépenses : la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant, selon l’équité. Les deux décisions se complètent : celle de 2016 range la taxe foncière parmi les dépenses de conservation à la charge de l’indivision, celle de 2026 dit comment se calcule la créance qui en naît. Pour un impôt annuel, qui n’augmente pas la valeur du bien, le rapport chiffre la dépense faite, année par année ; l’appréciation en équité appartient au juge.
Jusqu’au partage, avis par avis. La charge pèse sur l’indivision « jusqu’au jour du partage » : au-delà, elle revient à celui qui reçoit le bien. Le rapport dresse donc le tableau des avis d’imposition, avec l’auteur de chaque paiement ; les taxes réglées avec des fonds indivis ne créent aucune créance. Le compte s’arrête à la date du partage, qui est aussi, faute de remise antérieure du bien, la fin de l’indemnité d’occupation, comme le rappelle l’article sur l’indemnité due jusqu’au partage ou à la remise du bien.
Les sommes à isoler. L’avis de taxe foncière porte aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui finance un service rendu à l’occupant et que le bailleur récupère sur son locataire. L’arrêt du 13 janvier 2016 ne vise que l’impôt foncier et ne dit rien de cette taxe : le rapport la présente sur une ligne distincte, pour que le notaire ou le juge en décide.
Ce que l’expert en retient
- L’impôt foncier d’un bien indivis est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er : il incombe à l’indivision jusqu’au partage, même quand un seul indivisaire occupe le bien.
- L’occupation privative se règle par l’indemnité d’occupation, compte distinct de la taxe foncière ; la valeur locative que l’expert retient pour la chiffrer, comme celle d’un bail d’habitation, n’inclut pas cet impôt.
- L’indivisaire qui a payé la taxe de ses deniers a une créance selon l’article 815-13 ; le rapport la chiffre année par année, avis d’imposition et preuves de paiement à l’appui.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, portée sur le même avis, figure sur une ligne à part : l’arrêt ne s’en occupe pas.
- L’indemnité due par l’occupant et la créance de celui qui a payé figurent côte à côte dans l’état liquidatif, où elles peuvent se compenser.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Sortir d’une indivision familiale et les termes indivision, indemnité d’occupation et valeur locative du lexique complètent cet article. Les arrêts voisins de 2016 ont leur propre commentaire : Jouissance privative en indivision : les clés gardées suffisent et Indemnité d’occupation après divorce : elle court du désistement. Sur le même thème : Indivision : l’emprunt payé par un seul suit l’article 815-13 et Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien. Pour le bail commercial, où la taxe peut être transférée au preneur et où la logique diffère : Indemnité d’occupation : la taxe foncière transférée la réduit. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien indivis occupé par un seul, et des taxes foncières payées pendant des années ?
J'établis les comptes entre l'occupant et l'indivision : taxes foncières payées par chacun, année par année, et indemnité d'occupation calculée sur la valeur locative de chaque période, dans un rapport que le notaire, l'avocat ou le tribunal peuvent reprendre.
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