Un peu plus de six mois après le décès, des héritiers signent des avant-contrats de vente de deux immeubles de la succession, puis obtiennent la baisse de la valeur déclarée, que la cour d’appel justifie par les prix obtenus. Le prix d’une vente aussi proche du décès peut-il tenir lieu de valeur vénale pour les droits de succession ? Non, répond la chambre commerciale de la Cour de cassation le 19 juin 2024 : l’article 761 du Code général des impôts retient la valeur à la date de la transmission, et la cour d’appel qui s’en était remise à ces prix a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas.
Les faits
Un homme décède en 2014 ; son testament institue cinq légataires universels. Ceux-ci déposent la déclaration de succession le 23 décembre 2014. Le 29 novembre 2015, ils saisissent l’administration fiscale d’une réclamation pour modifier à la baisse l’évaluation de deux immeubles. L’administration la rejette le 16 mars 2016 ; le tribunal judiciaire, saisi par les héritiers, accueille leur contestation.
La cour d’appel de Montpellier confirme le 16 septembre 2022. Selon l’arrêt de cassation, elle relève qu’il s’est écoulé « un délai d’à peine plus de six mois » entre le décès et la conclusion de deux avant-contrats entre les légataires et des acquéreurs, et retient que les immeubles n’avaient subi aucune transformation et que les prix consentis « constituent une référence objective pour déterminer leur valeur vénale réelle sur le marché immobilier local dont la variabilité ne pouvait s’envisager sur une aussi courte période en l’absence d’événement exceptionnel ».
L’administration fiscale se pourvoit : selon elle, les biens transmis s’évaluent au jour du fait générateur de l’impôt (l’événement qui le fait naître, ici le décès), sans référence ni circonstance postérieures à cette date.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. com., 19 juin 2024, n° 22-24.169, inédit), au visa de l’article 761, alinéa 1er, du Code général des impôts, c’est-à-dire en se fondant sur ce texte, dont elle rappelle les termes : « pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ». Elle conclut que « la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ».
La cassation ne porte que sur l’évaluation des deux immeubles. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse, et les héritiers sont condamnés aux dépens et à verser 3 000 € à l’administration au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La Cour ne reprend pas la formule générale du pourvoi, qui excluait tout élément postérieur au fait générateur. Elle censure un raisonnement précis : faire du prix de ventes conclues après le décès la mesure de la valeur au décès, parce que le délai était court, le bien inchangé et le marché supposé stable. Ces circonstances n’ont pas suffi : le texte ne retient qu’une date, celle de la transmission.
Ce que cela change pour l’évaluation
La date de valeur est celle du décès. Pour une succession, la transmission a lieu au décès, puisque les successions s’ouvrent par la mort (article 720 du Code civil) : c’est à cette date que s’apprécie la valeur vénale réelle des immeubles. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) rappelle que la valeur vénale se rapporte à une date donnée et repose sur l’état du marché à cette date. Le rapport inscrit donc le décès comme date de valeur et décrit le bien tel qu’il était ce jour-là : consistance, état, situation locative, urbanisme.
Un prix obtenu ensuite n’est pas la valeur au décès. Un avant-contrat signé six mois plus tard est une transaction réelle, mais conclue à une autre date et dans des conditions qui lui sont propres. De façon générale, ces conditions peuvent tenir, par exemple, à des héritiers qui vendent pour payer les droits ou sortir de l’indivision, à un bien vidé ou encore meublé, au nombre d’acquéreurs, à la négociation. Le marché a pu bouger, même peu, et un prix isolé ne fait pas un marché.
La revente, simple point de contrôle. L’arrêt ne tranche pas en termes généraux l’usage d’une vente postérieure à titre d’indice. Le rapport fonde donc la valeur sur des mutations antérieures ou contemporaines du décès, et peut ensuite la confronter à la revente : date, conditions, état du bien, écart expliqué. En droit civil, sur un autre texte, la première chambre civile a jugé le 2 juillet 2025 qu’un bien existant au décès et vendu ensuite entre à sa valeur au décès dans la masse de calcul de la réserve, c’est-à-dire la masse sur laquelle se calcule la part que la loi réserve à certains héritiers (Réduction : un bien vendu après le décès vaut au jour du décès).
Revoir une valeur déclarée suppose de prouver la valeur au décès. La réclamation des héritiers n’a pas été jugée irrecevable ; c’est le raisonnement suivi pour réduire la valeur qui a été censuré. Des héritiers qui estiment avoir déclaré trop haut établissent la valeur vénale à la date du décès, par des termes de comparaison de cette époque, réellement similaires au bien ; en matière fiscale, l’administration privilégie d’ailleurs la méthode par comparaison (Charte, Titre II, § 8.14). Les exigences de similitude imposées aux comparables de l’administration, notamment la surface du terrain, font l’objet d’un autre arrêt (Comparables du fisc : la surface du terrain doit être connue) ; un rapport établi pour le contribuable a tout intérêt à les respecter aussi.
Évaluer au moment de la déclaration. Une évaluation établie à la date du décès, avant toute mise en vente, s’appuie sur les références et l’état du bien à cette date ; elle sert à la déclaration puis, le cas échéant, à la discussion avec l’administration. Un arrêt du 8 juillet 2026 traite l’autre versant : une sous-évaluation, même importante, ne prouve pas à elle seule le manquement délibéré. Une évaluation écrite et datée permet, de son côté, de documenter le soin apporté à la déclaration (Succession : sous-évaluer n’est pas en soi un manquement délibéré).
Ce que l’expert en retient
- Pour les droits de succession, les immeubles s’estiment à leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, c’est-à-dire au décès (article 761, alinéa 1er, du Code général des impôts).
- Le prix d’avant-contrats signés six mois plus tard ne remplace pas cette valeur, même si le bien n’a pas changé et si le marché paraît stable.
- Par prudence, une vente postérieure sert de point de contrôle : le rapport fonde la valeur sur des ventes antérieures ou contemporaines du décès, puis explique l’écart avec la revente.
- Des héritiers qui veulent revoir la valeur déclarée prouvent la valeur au jour du décès, avec des comparables de cette date.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise à une date passée, notamment pour une succession, son délai et son tarif. Le guide L’administration fiscale conteste la valeur de la maison héritée et les termes date de valeur, valeur vénale et comparable du lexique complètent cet article. L’arrêt de 2023 sur les comparables de l’administration a son propre article : Comparables du fisc : la surface du terrain doit être connue. Sur le même thème : Succession : sous-évaluer n’est pas en soi un manquement délibéré et Donation déguisée et proposition de rectification par l’administration fiscale. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien de la succession vendu depuis le décès, et la valeur déclarée en question ?
J'établis la valeur vénale des immeubles à la date du décès, avec des ventes comparables de cette époque, et j'analyse la revente intervenue depuis sans la substituer à cette valeur. Le rapport est conçu pour la déclaration de succession, la réclamation ou la réponse à une proposition de rectification.
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