Pour rectifier la valeur déclarée d’un immeuble, l’administration fiscale cite des ventes de biens qu’elle estime comparables. Suffit-il que ces biens aient une grande surface habitable, une piscine et un standing proche, si la taille de leur terrain est inconnue ? Non, répond la chambre commerciale de la Cour de cassation le 25 janvier 2023 : la superficie du terrain est l’un des critères de la valeur, et des comparables qui ne la précisent pas ne permettent pas d’établir leur similitude avec le bien.
Les faits
Le 8 mars 2007, un particulier acquiert, auprès d’une société civile immobilière dont il est le gérant, un ensemble immobilier situé à Mandelieu-La Napoule, comprenant notamment une villa. L’administration fiscale estime insuffisantes la valeur d’acquisition déclarée de cette villa pour les droits d’enregistrement et la valeur qu’il en a déclarée au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Elle lui notifie deux propositions de rectification : l’une porte rappel de droits d’enregistrement, l’autre rappels d’ISF pour 2008 et 2009.
La commission départementale de conciliation réduit la valeur vénale initialement retenue, et l’administration se conforme à son avis. Le contribuable l’assigne néanmoins en décharge des droits réclamés. Un jugement du 26 octobre 2016 rejette ses demandes ; la cour d’appel d’Aix-en-Provence, après un premier arrêt du 3 juillet 2018, le confirme le 5 novembre 2019.
Selon cette cour, la villa, de 392 m², est construite sur un terrain de 2 925 m² et comprend quinze pièces principales, six salles de bains, un garage et une piscine de 90 m² ; elle présente les caractères d’une villa de luxe. La cour retient la valeur de 5 026 € le mètre carré proposée par la commission à partir de cinq des huit termes de comparaison de l’administration : des villas de 200 à 423 m² habitables, avec de nombreuses pièces principales et une piscine, d’un standing proche, « nonobstant l’absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs », et de catégorie cadastrale identique ou inférieure. Elle en déduit que ces termes « présentent une cohérence avec le bien en cause ». Le contribuable se pourvoit en cassation contre les deux arrêts.
La décision
La Cour de cassation casse en toutes ses dispositions l’arrêt du 5 novembre 2019 et renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée (Cass. com., 25 janvier 2023, n° 20-16.125, inédit). Elle constate la déchéance du pourvoi en ce qu’il visait l’arrêt du 3 juillet 2018.
Au visa de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, elle rappelle que l’administration « peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, cette valeur vénale réelle devant, en principe, être établie par la comparaison, à l’époque du fait générateur de l’imposition, de biens intrinsèquement similaires ».
Elle juge ensuite que la cour d’appel s’est déterminée « par des motifs impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire au bien litigieux des biens retenus à titre de comparaison, dès lors que la superficie du terrain d’un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur ». La cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision ».
La Cour ne dit pas que la valeur de 5 026 € le mètre carré est erronée, ni que les comparables doivent avoir un terrain de même surface : elle censure un raisonnement qui conclut à la similitude sans connaître ce critère. Elle écarte sans motivation spéciale les première et quatrième branches du moyen (article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile), ne statue pas sur le dernier grief et ne motive sa cassation que sur la superficie du terrain.
Ce que cela change pour l’évaluation
La similitude se démontre, caractéristique par caractéristique. Selon la cour d’appel, les comparables avaient une surface habitable importante (200 à 423 m²), de nombreuses pièces principales, une piscine, un standing proche et une catégorie cadastrale identique ou inférieure. La surface de leur terrain n’était pas précisée. Une parcelle de près de 3 000 m², comme celle de la villa, peut porter un jardin, de l’intimité, le cadre de la piscine, parfois une possibilité d’extension : une comparaison qui ignore le terrain ne compare qu’une partie du bien. La préemption connaît une exigence voisine sur le zonage (des comparables soumis aux mêmes règles d’urbanisme).
Un prix au mètre carré intègre le terrain sans le mesurer. La commission a raisonné en euros le mètre carré, sur des villas choisies pour leur surface habitable. Deux villas de 300 m², l’une sur 800 m² de terrain, l’autre sur 3 000 m², n’ont aucune raison de se vendre au même prix au mètre carré. Appliquer à la villa un ratio tiré de comparables dont la parcelle est inconnue revient à supposer, sans le vérifier, que les terrains sont équivalents. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) pose que « Les prix constatés sont ajustés pour tenir compte des différences entre les biens de référence et le bien expertisé » (Titre III, § 2.1.1). Une différence inconnue ne peut pas être ajustée.
Pour le contribuable, une méthode de réponse. En matière fiscale, « L’Administration privilégie la méthode par comparaison », relève la Charte (Titre II, § 8.14). La réponse à une proposition de rectification reprend donc chaque terme cité : date, adresse, surface habitable, contenance de la parcelle d’après l’acte ou le cadastre, état, catégorie. Le rapport du contribuable s’expose à la même lecture : ses références sont décrites jusqu’au terrain et ses ajustements motivés, comme le détaille l’article sur les éléments d’un rapport d’expertise.
Deux questions voisines, mais distinctes. Le 19 juin 2024, la même chambre a jugé que le prix d’une revente postérieure au décès ne remplace pas la valeur à la date de la transmission : une question de date, non de similitude (Droits de succession : le prix de revente ne fixe pas la valeur). Le 6 mai 2026, elle a rejeté le pourvoi de contribuables qui n’établissaient pas le caractère singulier de leurs biens, propre à justifier une dérogation à l’évaluation par comparaison (terrain constructible au PLU mais boisé et protégé). Ces solutions se combinent : la comparaison reste le principe et, lorsque l’administration l’emploie, ses termes doivent être intrinsèquement similaires au bien, terrain compris.
Ce que l’expert en retient
- Un terme de comparaison se décrit en entier : date, situation, surface habitable, surface du terrain, état, catégorie.
- La superficie du terrain est un critère de la valeur ; sans elle, la similitude d’un comparable n’est pas établie.
- Un prix au mètre carré ne se transpose au bien qu’après correction des écarts de parcelle.
- L’arrêt ne fixe aucune valeur et n’exige pas des terrains identiques : il exige que la superficie du terrain des comparables soit connue pour que leur similitude soit établie.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide IFI : quelle valeur déclarer pour ma maison et mes parts de SCI ? et les termes comparable, méthode par comparaison et valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur la date de la valeur, question distincte : Droits de succession : le prix de revente ne fixe pas la valeur. Sur le même thème : Donation déguisée et proposition de rectification par l’administration fiscale et Succession : sous-évaluer n’est pas en soi un manquement délibéré. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une proposition de rectification fondée sur des termes de comparaison ?
J'examine un par un les termes de comparaison retenus par l'administration, terrain compris, et j'établis la valeur vénale du bien à la date du fait générateur. Le rapport sert à la réponse à la proposition de rectification, devant la commission de conciliation ou devant le juge.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
