Des époux séparés de biens possèdent, en indivision, l’hôtel particulier parisien qui leur sert de résidence principale. L’administration rehausse la valeur déclarée à l’impôt de solidarité sur la fortune ; ils réclament une décote pour indivision, chacun ne détenant qu’une quote-part, et contestent les termes de comparaison. La Cour de cassation, le 27 mars 2019, par un arrêt publié, rejette : « la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt » ; et la cour d’appel, « qui, comme le devait, a apprécié concrètement les possibilités de cession de l’immeuble litigieux, a pu déduire que l’état d’indivision du bien n’affectait pas sa valeur ». Pour l’expert, l’arrêt dit deux choses : une décote se justifie par une contrainte réelle sur la vente, pas par un état juridique abstrait ; et des termes de comparaison décrits par leur surface pondérée, leur date, leur structure et leur environnement suffisent.
Les faits
Deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens ont acquis conjointement un hôtel particulier à Paris, dont ils sont copropriétaires indivis et qui constitue leur résidence principale. L’administration fiscale estime que la valeur déclarée à l’ISF pour les années 2005 à 2008 doit être rehaussée et leur notifie une proposition de rectification, fondée pour chaque année sur trois ventes d’immeubles du même arrondissement, décrites par leur adresse, leur année et leur matériau de construction, le nombre d’étages, la présence d’une terrasse ou d’un jardin et leur surface pondérée développée hors œuvre.
Les contribuables contestent devant la cour d’appel de Paris, qui rejette leurs demandes le 6 novembre 2017. Ils se pourvoient : les comparables ne tiendraient pas compte de l’état d’entretien, de la qualité architecturale et de l’emplacement ; et l’assiette de l’impôt serait la valeur des droits indivis de chacun, non celle de l’immeuble, ce qui justifierait un abattement.
La décision
La chambre commerciale rejette le pourvoi (Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10.933, publié au bulletin). Sur les comparables, elle relève que la proposition de rectification décrivait le bien « en présentant sa localisation, son année de construction, sa structure et la distribution des pièces, sa surface développée pondérée hors oeuvre, dont le calcul était détaillé, la présence d’un jardin et son environnement immédiat », et que les termes de comparaison précisaient « l’adresse, l’année, le matériau de construction, le nombre d’étages, la présence éventuelle d’une terrasse ou d’un jardin et la surface pondérée développée hors oeuvre » ; la cour d’appel, « qui a examiné de manière concrète les termes de comparaison proposés par l’administration, a pu déclarer la procédure régulière ».
Sur la décote : « la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt ». Les époux ont acquis conjointement le bien, résidence principale dont ils sont copropriétaires indivis ; ils n’ont pas mentionné l’indivision dans leurs déclarations, et « il est peu probable que l’un d’entre eux envisage de céder sa quote-part sur ce bien ». La cour d’appel, « qui, comme le devait, a apprécié concrètement les possibilités de cession de l’immeuble litigieux, a pu déduire que l’état d’indivision du bien n’affectait pas sa valeur ».
Ce que cela change pour l’évaluation
La situation de droit compte, mais concrètement. La définition rappelée par la Cour est celle de l’expertise : un prix de marché, compte tenu de la situation de fait et de droit du bien au jour de l’évaluation. Une indivision est une situation de droit ; elle ne pèse sur la valeur que si elle pèse sur la vente. Deux époux qui ont acheté ensemble leur résidence principale et y vivent vendront l’immeuble entier, ensemble ; aucun acquéreur n’achètera une quote-part, et aucun des deux ne la vendra seule. L’expert qui propose un abattement pour indivision doit donc montrer que la cession envisageable est celle d’une quote-part, avec les difficultés que cela suppose : désaccord entre indivisaires, procédure de licitation, agrément. Sans cela, l’abattement est théorique et le juge l’écarte. Le lexique décrit la décote et l’indivision.
Décote d’indivision : pas davantage pour des parts de SCI. L’article sur les parts de SCI et l’impôt sur la fortune montre la Cour refusant, le 9 juillet 2025, une troisième décote pour « indivision » à un associé qui avait déjà obtenu deux décotes de 10 % pour illiquidité, après que la cour d’appel eut « exactement énoncé que la situation de l’associé d’une société civile immobilière n’est pas celle d’un indivisaire ». Les deux arrêts vont dans le même sens : une décote rémunère une contrainte réelle et précise sur la cession, et une seule fois. Le rapport nomme cette contrainte et vérifie qu’aucun abattement n’en recouvre un autre, plutôt que d’appliquer un taux de principe.
Des comparables décrits, pondérés, du même quartier. L’arrêt valide une méthode : trois ventes par année, dans le même arrondissement, décrites par leur adresse, leur époque et leur matériau de construction, leur nombre d’étages, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, et une surface pondérée développée hors œuvre calculée selon une règle exposée. Ce sont les critères que la Charte de l’expertise demande pour la méthode par comparaison, et que l’expert reprend dans un rapport pour l’administration ou contre elle. L’état d’entretien et la qualité architecturale, invoqués par les contribuables, ne sont pas ignorés : ils se traitent par des ajustements sur les comparables, que l’expert chiffre et justifie, plutôt que par un rejet global des références. L’article sur les comparables et la vente postérieure au décès applique la même exigence aux droits de succession.
La résidence principale : un abattement légal, pas deux. L’ISF, puis l’impôt sur la fortune immobilière, accordent un abattement forfaitaire sur la résidence principale, 30 % aujourd’hui. Il tient déjà compte de l’occupation par le contribuable. Y ajouter une décote pour indivision entre les époux occupants reviendrait à compter deux fois la même contrainte. Le rapport qui évalue une résidence principale pour l’impôt part de la valeur libre de marché, puis applique l’abattement légal, sans autre décote que celles qu’une contrainte extérieure justifie, servitude, bail, procédure.
Déclarer la situation exacte. Les époux n’avaient pas mentionné l’indivision dans leurs déclarations, ce que l’arrêt relève. Une situation de droit invoquée après coup pour réduire la valeur a moins de poids qu’une situation déclarée dès l’origine et décrite dans l’évaluation. Le guide sur la valeur à déclarer pour sa maison à l’IFI décrit la démarche.
Dans un partage, pas de décote non plus, pour une autre raison. L’appréciation concrète des possibilités de cession répond à la question de l’impôt : le prix qu’un tiers paierait. Entre cohéritiers, cette question ne se pose pas. Par un arrêt publié du 22 juin 2016 (Cass. 1re civ., n° 15-19.471), la Cour de cassation a approuvé le refus de tout abattement sur des immeubles successoraux indivis et grevés d’usufruit, l’indivision et le démembrement n’affectant pas leur valeur vénale « dans les rapports entre les copartageants ». Dans un compte de partage, les immeubles s’évaluent donc en pleine propriété, sans décote d’indivision, quelles que soient les possibilités de cession d’une quote-part. L’article sur les immeubles indivis évalués en pleine propriété dans un partage développe la distinction.
Ce que l’expert en retient
- La valeur vénale est le prix obtenable sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit du bien au jour du fait générateur.
- Une décote pour indivision suppose une contrainte réelle sur la cession ; entre époux copropriétaires de leur résidence principale, elle n’existe pas.
- En 2025, la Cour a refusé une décote d’indivision à l’associé d’une SCI, qui n’est pas un indivisaire : une décote suppose une contrainte réelle, décrite et comptée une seule fois.
- Des comparables du même quartier, décrits par leur date, leur structure, leurs annexes et leur surface pondérée, constituent une base régulière ; les différences se traitent par ajustements.
- L’abattement légal sur la résidence principale tient déjà compte de l’occupation ; il ne se cumule pas avec une décote pour la même cause.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide IFI : quelle valeur déclarer pour ma maison ? et les termes décote, indivision et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Parts de SCI et impôt sur la fortune : deux décotes de 10 %, pas une et Terrain constructible au PLU mais boisé et protégé : quelle valeur pour l’ISF ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une valeur déclarée contestée par l'administration, des termes de comparaison à discuter, une décote à justifier ?
J'établis la valeur vénale du bien à la date du fait générateur, avec des comparables décrits et pondérés, et je motive chaque abattement d'après les possibilités concrètes de cession, pour la réponse à la proposition de rectification ou pour le juge de l'impôt.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
