Des terres sont expropriées pour constituer une réserve foncière, puis restent gelées plus de trente ans. Les ayants droit des anciens propriétaires demandent la rétrocession (le rachat d’un terrain exproprié qui n’a pas reçu la destination prévue), se heurtent à une nouvelle déclaration d’utilité publique et réclament, à défaut du terrain, la plus-value dont ils ont été privés. Par un arrêt du 12 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a rejeté cette demande : la perte de plus-value n’est réparée que si aucun motif d’utilité publique ne justifie la non-réalisation de l’opération. Pour l’expert, la chronologie de l’urbanisme pèse autant que le chiffre.
Les faits
Par une ordonnance du 15 novembre 1989, plusieurs parcelles sont expropriées au profit du département de La Réunion pour constituer une réserve foncière destinée à l’habitat sur une commune du département. Selon les motifs de la cour d’appel reproduits par le pourvoi, la réserve projetée couvrait plusieurs dizaines d’hectares de terres inconstructibles en 1989.
Le 22 novembre 2017, dix-huit personnes venant aux droits des anciens propriétaires (les expropriés) demandent la rétrocession des terrains. L’article L. 421-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ouvre cette faculté lorsque les immeubles n’ont pas reçu la destination prévue dans les cinq ans de l’ordonnance, pendant trente ans, à moins qu’une nouvelle déclaration d’utilité publique ne soit requise. Le département en requiert une le 24 mars 2021, et le tribunal judiciaire de Saint-Denis rejette la demande de rétrocession.
Les expropriés assignent alors le département en indemnisation de la plus-value perdue. La cour d’appel de Saint-Denis, le 29 avril 2024, rejette la demande. D’après ses motifs cités par le pourvoi, la constructibilité relevait de la commune, qui n’a engagé la modification de son plan local d’urbanisme qu’en 2011.
Les expropriés se pourvoient en invoquant l’article L. 421-1 et le droit au respect des biens (article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme) : seule une raison d’utilité publique à l’origine du défaut d’affectation pouvait, selon eux, faire échec à leur droit.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-17.000, arrêt non publié au bulletin).
Elle juge d’abord que la cour d’appel « a exactement rappelé » deux principes. D’une part, « la constitution de réserves foncières a pour but de geler des terres dans la durée, aucun délai n’étant fixé pour les affecter à un projet d’aménagement répondant à un impératif d’utilité publique ». D’autre part, « lorsque la valeur du terrain exproprié a augmenté depuis la date de l’expropriation, alors qu’aucun motif d’utilité publique ne justifie la non-réalisation de l’opération prévue, les anciens propriétaires sont fondés à demander réparation de la charge excessive subie en raison d’une perte de plus-value ».
Elle approuve ensuite l’application faite à l’espèce. Selon les termes de la Cour, la cour d’appel a retenu que la durée de la procédure de modification du plan local d’urbanisme, « initiée en 2011 et achevée le 21 février 2017 avec l’approbation d’un nouveau plan d’occupation des sols entraînant le changement d’affectation de la parcelle expropriée », justifiait que l’opération n’ait pas été réalisée pendant le délai écoulé entre l’expropriation et la réquisition d’une nouvelle déclaration d’utilité publique. Celle-ci portait « sur de nouveaux projets d’aménagement conformes à l’évolution des compétences de la collectivité, en lien avec la déclaration d’utilité publique initiale, justifiée par la pression démographique et le manque de terres disponibles ». La cour d’appel a donc, « par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».
La Cour ne se prononce pas sur l’exigence d’une fraude ou d’une spéculation de l’expropriant, que le pourvoi reprochait à la cour d’appel. Le même jour, elle a tranché une autre question d’expropriation : Expropriation : travaux après injonction jugés non spéculatifs.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux conditions, dont une seule se chiffre. La hausse de valeur depuis l’expropriation relève de l’évaluation : valeur à la date de l’expropriation, dans le classement d’alors, puis valeur aux dates de comparaison que le juge retiendra, l’arrêt ne fixant que le point de départ. L’absence de motif d’utilité publique justifiant l’attente relève du juge, mais elle se tranche sur des faits que le rapport peut établir.
La chronologie de l’urbanisme, pièce par pièce. Ici, la Cour s’appuie sur deux éléments retenus par la cour d’appel : la durée de la modification du plan local d’urbanisme, de 2011 au 21 février 2017, et le lien entre la nouvelle déclaration, requise le 24 mars 2021, et la première. L’expert rassemble les plans, délibérations et arrêtés de chaque époque, date le changement de classement, rapproche la nouvelle déclaration de la première et vérifie l’occupation des terres à chaque date retenue, car elle pèse sur leur valeur.
Mesurer, quand le principe est acquis. L’arrêt ne dit rien de la mesure, puisqu’il écarte l’indemnité. Un arrêt publié du 10 juillet 2025 vise une autre situation : le droit de rétrocession avait été reconnu, puis la restitution était devenue impossible, ce qui se résolvait en dommages-intérêts ; la perte de plus-value courait de l’assignation aux fins de rétrocession au jour de la reconnaissance définitive du droit, non de l’expropriation : Rétrocession impossible : la plus-value entre deux dates. En 2026, la rétrocession avait au contraire été refusée après une nouvelle déclaration d’utilité publique ; l’indemnité supposait une hausse depuis l’expropriation sans motif d’utilité publique justifiant l’attente, et l’arrêt ne dit pas sur quelle période elle se mesurerait. Le rapport présente alors les valeurs aux dates que les parties discutent.
Une affectation maintenue ou abandonnée. Après un délaissement, la Cour a jugé excessive l’atteinte au droit au respect des biens de l’ayant droit du propriétaire, privé de toute indemnisation alors que la commune avait reclassé le terrain constructible et l’avait revendu sans maintenir son affectation d’intérêt général : Terrain délaissé revendu constructible : plus-value à indemniser. Ici, l’arrêt ne fait état d’aucune revente : l’expropriant a requis une nouvelle déclaration rattachée à la première. Si l’expropriation est annulée, une autre formule s’applique : Expropriation annulée, bien non restituable : plus-value perdue.
Ce que l’expert en retient
- Un terrain gelé en réserve foncière n’a pas d’échéance d’affectation : ici, plus de trente ans d’attente n’ont pas suffi, à eux seuls, à ouvrir droit à la plus-value perdue.
- La réparation suppose une valeur en hausse depuis l’expropriation et l’absence de motif d’utilité publique justifiant la non-réalisation de l’opération.
- Le rapport reconstitue la chronologie de l’urbanisme et des déclarations d’utilité publique, documents à l’appui : ici, le juge a apprécié l’attente sur ces faits.
- Chaque valeur s’établit dans le classement et le marché de sa date ; les bornes de l’arrêt du 10 juillet 2025 visent le cas distinct d’une rétrocession reconnue puis devenue impossible.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes déclaration d’utilité publique, expropriation et date de valeur du lexique complètent cet article. Deux arrêts voisins de mars et avril 2026 sont commentés séparément : Expropriation : travaux après injonction jugés non spéculatifs et Lot exproprié : les parties communes sont dans le prix au m². Sur le même thème : Rétrocession impossible : la plus-value entre deux dates et Terrain préempté puis revendu : pas de plus-value pour le vendeur. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un terrain gelé en réserve foncière, une rétrocession refusée et une plus-value en débat ?
Je reconstitue la chronologie des documents d'urbanisme et des déclarations d'utilité publique, puis j'établis la valeur du terrain aux dates discutées, chacune dans le classement et le marché de son époque, dans un rapport utilisable devant le juge.
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