Un propriétaire est exproprié au profit d’un établissement public foncier. Les parcelles ne reçoivent pas la destination prévue par la déclaration d’utilité publique. Son tuteur assigne l’expropriant en rétrocession ; le droit est reconnu, mais la rétrocession est devenue impossible, et le litige se déplace sur les dommages-intérêts. Sur quelle période mesurer la plus-value dont l’exproprié a été privé, et sur quelle période chiffrer sa perte de jouissance ? La cour d’appel de Caen retient l’intervalle entre l’assignation aux fins de rétrocession et l’arrêt qui a reconnu le droit ; l’exproprié voulait partir de l’expropriation et aller jusqu’au jour où le juge statue. La Cour de cassation, le 10 juillet 2025, par un arrêt publié, donne raison à la cour d’appel : les deux préjudices « courent de la date de l’assignation aux fins de rétrocession au jour où le droit de rétrocession a été définitivement reconnu ». Pour l’expert, la mission se réduit à deux dates précises, et la valeur actuelle du bien n’y entre pas.
Les faits
Des biens ont été expropriés au profit de l’établissement public foncier de Normandie. Ils n’ont pas reçu la destination conforme à l’usage prévu par la déclaration d’utilité publique. L’union départementale des associations familiales du Calvados, tutrice de l’exproprié, l’assigne le 28 novembre 2012 aux fins de rétrocession. Le droit à rétrocession est définitivement reconnu par un arrêt du 3 octobre 2017. La restitution des parcelles étant devenue impossible, la tutrice demande l’indemnisation de la perte de plus-value et du préjudice de jouissance.
La cour d’appel de Caen, le 28 novembre 2023, fixe la perte de plus-value à la différence de valeur des parcelles entre le 28 novembre 2012 et le 3 octobre 2017, et calcule le préjudice de jouissance sur la même période. L’exproprié se pourvoit : selon lui, le propriétaire privé de rétrocession doit recevoir la valeur actuelle du bien, sous déduction de l’indemnité de dépossession déjà perçue augmentée des intérêts, et le juge doit évaluer le dommage à la date où il statue ; quant à la jouissance, le fait générateur serait la privation de propriété elle-même, et le trouble n’a pas cessé avec la reconnaissance du droit.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.964, publié au bulletin). Elle rappelle d’abord, au visa de l’article L. 421-1 du Code de l’expropriation, que la rétrocession est la faculté de racheter le bien « au regard de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été reconnu, au prix estimé à la date de la décision de première instance statuant sur le prix de l’immeuble rétrocédé », qu’elle « n’est pas une résolution du transfert de propriété intervenu par expropriation, mais une nouvelle vente opérant sans rétroactivité », et que « l’impossibilité de rétrocession du bien exproprié se résout en dommages-intérêts ».
Elle en tire la règle pour la perte de plus-value : « la rétrocession n’étant qu’une faculté, sans incidence sur la régularité de l’expropriation, le point de départ de la période préjudicielle est, non pas la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l’assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l’autorité expropriante de restituer son bien à l’exproprié » ; et « la rétrocession, lorsqu’elle est possible, supposant le rachat par l’exproprié de son bien à sa valeur résultant de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été définitivement reconnu, cette date constitue, lorsque la rétrocession est impossible, le terme de la période préjudicielle ». La cour d’appel a donc « exactement fixé » la perte de plus-value « à la différence de valeur des parcelles entre le 28 novembre 2012, date de l’assignation aux fins de rétrocession, et le 3 octobre 2017, date de reconnaissance de ce droit ». Le préjudice de jouissance obéit aux mêmes bornes : il « court de la date de l’assignation aux fins de rétrocession […] au jour où le droit de rétrocession a été définitivement reconnu ». L’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne n’est pas violé.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux dates, pas une valeur actuelle. L’exproprié demandait la valeur du bien au jour du jugement, moins l’indemnité perçue. La Cour écarte ce raisonnement : la rétrocession n’annule pas l’expropriation, elle aurait été une nouvelle vente au prix du jour de la reconnaissance du droit. Ce que l’exproprié a perdu, c’est la différence entre ce qu’il aurait payé pour racheter et ce que le bien valait lorsqu’il a mis l’expropriant en demeure. L’expert établit donc deux valeurs vénales, à la date de l’assignation et à la date de la reconnaissance définitive du droit, chacune dans le classement d’urbanisme et avec les références de marché de son époque. La valeur d’aujourd’hui, même beaucoup plus haute, n’est pas dans la mission.
La qualification du bien à chaque date. La rétrocession se fait « au regard de sa qualification à la date à laquelle le droit de rétrocession a été reconnu ». Si les parcelles sont devenues constructibles entre l’assignation et la reconnaissance, ou si des réseaux ont été amenés, la différence de valeur intègre ce changement ; s’il est intervenu après la reconnaissance, il ne compte plus. Le rapport documente donc, pour chacune des deux dates, le zonage, la desserte et l’état du marché, avec les documents d’urbanisme en vigueur à l’époque. Le guide pour une collectivité qui préempte décrit la même exigence de datation pour le prix.
La jouissance sur la même période. Le préjudice de jouissance ne se compte ni depuis l’ordonnance d’expropriation, déjà indemnisée par l’indemnité de dépossession, ni jusqu’au jugement. Il se chiffre entre les deux mêmes dates, à partir de la valeur locative des parcelles ou du revenu qu’elles auraient produit, année par année. Pour des terres agricoles, ce sont les fermages de référence ; pour un terrain devenu constructible, la jouissance perdue peut être plus délicate à traduire, et l’expert explique le raisonnement retenu.
Une mise à jour d’un article antérieur. L’article sur les trois arrêts d’expropriation du printemps 2026 évoquait, pour une réserve foncière, une plus-value chiffrée entre l’expropriation et aujourd’hui. Le présent arrêt fixe des bornes plus étroites, et cet article a été complété en conséquence : le point de départ est l’assignation aux fins de rétrocession, le terme la reconnaissance définitive du droit.
L’indemnité de dépossession reste acquise. La rétrocession « n’affecte pas l’indemnité versée à l’exproprié ». Le rapport ne recalcule pas l’indemnité d’expropriation initiale et ne la déduit pas de la valeur actuelle ; il chiffre un dommage distinct, sur une période distincte. Les deux calculs ne se mélangent pas, et l’expert le dit expressément pour éviter un double compte ou un oubli.
Ce que l’expert en retient
- Quand la rétrocession est impossible, la perte de plus-value est la différence de valeur du bien entre la date de l’assignation aux fins de rétrocession et la date de reconnaissance définitive du droit.
- Le préjudice de jouissance se calcule sur la même période, ni avant, ni après.
- La valeur actuelle du bien au jour du jugement n’entre pas dans le calcul.
- Chaque valeur se fixe dans le classement d’urbanisme et avec les références de marché de sa date.
- L’indemnité de dépossession déjà perçue n’est ni recalculée ni déduite : les deux préjudices sont distincts.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Collectivité : préemption, fixer un prix défendable et les termes expropriation, date de valeur et perte de jouissance du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : travaux prescrits, tantièmes et réserve foncière et Expropriation : travaux réalisés et caves dans l’indemnité. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien exproprié jamais affecté, une rétrocession refusée ou devenue impossible, et un préjudice à chiffrer ?
J'établis la valeur du bien aux deux dates que fixe la Cour de cassation, avec les références et le classement de chaque époque, et je chiffre la jouissance perdue sur la même période, dans un rapport utilisable devant le juge.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
