Un syndicat chargé des digues du delta du Rhône exproprie une partie de quatre parcelles situées en zone d’aménagement concerté (ZAC). La cour d’appel les indemnise comme terrains à bâtir, laisse sans réponse la pollution invoquée par l’expropriant et refuse toute dépréciation du surplus. Le 4 avril 2019, par un arrêt publié, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse sur les trois points : les réseaux devaient être examinés à l’échelle de la zone, la pollution appelait une réponse, et un terrain à bâtir peut ouvrir droit à une indemnité pour dépréciation du surplus.
Les faits
Le syndicat mixte interrégional d’aménagement des digues du delta du Rhône et de la mer, le Symadrem, exproprie partiellement quatre parcelles appartenant à un couple, classées en zone ZAe2, à vocation d’activités et de services, au plan d’aménagement de zone de la ZAC du Mas Courtois.
Par un arrêt du 20 novembre 2017, la cour d’appel de Nîmes retient qu’à la date de référence les parcelles étaient classées dans cette zone et desservies par une voie et des réseaux à la suite des travaux d’aménagement. D’après une étude de marché portant sur des ventes de parcelles constructibles situées dans une zone dédiée aux activités d’accueil et de services, elle retient un prix moyen de 35 € le m² et fixe l’indemnité principale à 140 385 €, l’indemnité de remploi à 15 039 € et l’indemnité de remplacement de la clôture à 4 750 €. Elle ne répond pas au Symadrem, qui soutenait que le sous-sol était pollué et qu’un abattement de 40 % devait être pratiqué, et elle rejette la demande des expropriés, 50 000 € au titre de la dépréciation du surplus, en raison de la qualification de terrain à bâtir.
L’expropriant forme un pourvoi principal, les expropriés un pourvoi incident.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Nîmes autrement composée (Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 18-10.989, publié au bulletin). Elle retient trois motifs de cassation, chacun fondé sur un texte distinct, et écarte sans motivation spéciale la première critique de l’expropriant.
Les réseaux (article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). En statuant « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, les parcelles étant situées dans une zone désignée par le document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la capacité des réseaux les desservant était adaptée au regard de l’ensemble de la zone, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». La Cour ne juge pas que les parcelles ne sont pas des terrains à bâtir : elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir mené la recherche demandée.
La pollution (article 455 du Code de procédure civile). En retenant 35 € le m² « sans répondre aux conclusions d’appel du Symadrem qui soutenait que le sous-sol des parcelles était pollué et qu’un abattement de 40 % devait en conséquence être pratiqué », la cour d’appel « n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ». La Cour ne se prononce ni sur la réalité de la pollution ni sur le taux de 40 %.
Le surplus (article L. 321-1 du même code). En refusant l’indemnité au seul motif de la qualification de terrain à bâtir, la cour d’appel a violé ce texte, « alors que, en cas d’expropriation partielle, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Les réseaux d’une ZAC se mesurent à l’échelle de la zone. L’article L. 322-3 exige, pour qualifier un terrain à bâtir, une desserte à proximité immédiate par une voie et des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction, appréciées au regard de toute la zone lorsque celle-ci est vouée à une opération d’aménagement d’ensemble. Des réseaux au droit de la parcelle, suffisants pour quelques constructions, peuvent ne pas l’être pour le programme de la ZAC. Le rapport documente donc, à la date de référence, leur capacité rapportée au programme, d’après les pièces de la ZAC et les plans des gestionnaires de réseaux.
La charge de la preuve, précisée en 2026. L’arrêt de 2019 oblige le juge à examiner la capacité des réseaux quand la question lui est posée, sans dire qui doit la prouver. Un arrêt publié du 8 janvier 2026 (n° 24-22.726) a complété la règle : lorsque la qualification n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, cette insuffisance doit être prouvée par l’expropriant, responsable de l’aménagement. Les deux décisions se complètent, la plus récente fixant la règle de preuve : l’expropriant qui soulève l’objection produit les études de capacité et les pièces de la ZAC (Exproprié en ZAC : la preuve des réseaux pèse sur l’expropriant).
La pollution invoquée appelle un examen chiffré. La Cour impose une réponse, pas un abattement. Le rapport traite donc toute pollution invoquée, même pour l’écarter : il vérifie si elle est établie, par les diagnostics de sols et l’historique du site, puis en chiffre l’incidence d’après le coût des mesures nécessaires à l’usage que permet le zonage, de préférence à un pourcentage forfaitaire (voir préférer un devis à un abattement forfaitaire). Lorsque le coût de dépollution est déduit de l’indemnité sans que les travaux soient ensuite réalisés, les expropriés qui demandent une expertise avant tout procès n’ont pas à prouver d’abord le bien-fondé de leur action, comme l’a jugé un arrêt de 2025 sur la dépollution déduite.
Le surplus peut se déprécier, même en terrain à bâtir. L’indemnité principale paie l’emprise ; la dépréciation du surplus répare la perte de valeur de la partie conservée : forme moins régulière, surface réduite, accès allongé, constructibilité amoindrie. Elle n’est pas automatique : l’article L. 321-1 limite l’indemnisation au préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le rapport évalue le surplus avant et après l’emprise, avec les mêmes références, et chiffre l’écart. Le surcoût de construction dû à un tunnel implanté dans le tréfonds exproprié, dommage causé par l’ouvrage public, ne mesure pas cette dépréciation (2018) ; la réparation en nature par une servitude de passage suppose l’accord de l’exproprié (2025).
Chaque poste demandé reçoit une réponse. Deux des trois motifs de cassation portent sur une question restée sans examen ; le rapport traite donc chaque poste soulevé par les parties, avec sa méthode et ses pièces. L’arrêt ne tranche pas la date de référence ; un autre arrêt publié en 2019, rendu dans une affaire distincte sous droit de préemption urbain, la traite : Date de référence : modifier le périmètre de zone ne suffit pas.
Ce que l’expert en retient
- En zone d’aménagement d’ensemble, le terrain à bâtir suppose des réseaux de capacité adaptée à toute la zone ; le juge doit le rechercher quand la question lui est posée (depuis l’arrêt du 8 janvier 2026, l’insuffisance des réseaux, si elle est seule contestée, est à prouver par l’expropriant).
- Le juge doit répondre à une pollution invoquée ; le rapport l’examine et, s’il la retient, la chiffre d’après le coût des mesures nécessaires, de préférence à un pourcentage forfaitaire.
- La dépréciation du surplus peut être indemnisée quelle que soit la nature du bien, terrain à bâtir compris, à condition d’être démontrée.
- Le rapport traite chaque poste soulevé par les parties, même pour l’écarter.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes dépréciation du surplus, abattement et indemnité principale du lexique complètent cet article. Sur la date de référence : Date de référence : modifier le périmètre de zone ne suffit pas. Sur le même thème : Exproprié en ZAC : la preuve des réseaux pèse sur l’expropriant et Expropriation : la servitude refusée n’efface pas la dépréciation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Des parcelles expropriées en partie dans une zone d'aménagement, avec une question de réseaux, de pollution ou de surplus ?
J'examine la qualification du terrain à la date de référence, capacité des réseaux à l'échelle de la zone comprise, puis je chiffre l'incidence d'une pollution établie et la dépréciation du surplus, pour le juge de l'expropriation ou la négociation amiable.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
