Un immeuble est partiellement détruit par un incendie. Avant que l’assureur n’ait réglé, un établissement public d’aménagement exproprie les parcelles. Le transfert de propriété interrompt tout : la société propriétaire ne reconstruira jamais, et l’indemnité d’assurance, calculée pour une reconstruction, ne lui sera pas versée. La cour d’appel de Toulouse ajoute à l’indemnité de dépossession une perte de chance, fixée à 95 % de l’évaluation contradictoire des dommages, 2 620 269,11 € vétusté déduite. L’expropriant conteste : la créance n’était pas certaine, et l’évaluation s’appuie sur un procès-verbal postérieur à la date du jugement. La Cour de cassation rejette le pourvoi le 8 janvier 2026 : la perte de la créance d’assurance résulte du transfert de propriété, c’est un préjudice direct, et pour évaluer une créance née avant l’expropriation, le juge peut tenir compte d’éléments établis après le jugement de première instance. L’arrêt décrit exactement le travail d’évaluation d’un bien sinistré exproprié.
Les faits
Une société civile est expropriée, au profit d’un établissement public d’aménagement, de parcelles sur lesquelles se trouvait un immeuble détruit en partie par un incendie, survenu avant l’ordonnance d’expropriation. L’assureur couvrait le risque incendie ; la propriétaire était étrangère au sinistre et pouvait prétendre à la garantie de l’intégralité de ses dommages ; la procédure d’indemnisation était en cours, avec une expertise entre assureurs.
Sur renvoi après une première cassation, la cour d’appel de Toulouse, le 20 décembre 2023, fixe les indemnités de dépossession en y intégrant la perte de chance de percevoir l’indemnité d’assurance. Elle s’appuie sur un procès-verbal de constatations relatives à l’évaluation des dommages, signé par les experts des assureurs le 1er mars 2022, qui arrête les dommages à 2 620 269,11 € vétusté déduite, et évalue la chance perdue à 95 %. L’expropriant reproche à la cour d’avoir retenu un préjudice incertain, et d’avoir utilisé un document postérieur au jugement de première instance du 10 décembre 2020, date à laquelle les biens doivent être estimés.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.299).
Sur le principe, la cour d’appel « a énoncé, à bon droit, que la perte par l’expropriée d’une créance indemnitaire due par l’assureur du bien détruit par un incendie avant l’ordonnance d’expropriation constitue un préjudice direct en lien avec l’expropriation puisque résultant du transfert de propriété du fait de celle-ci ». Ayant relevé que l’assureur couvrait le risque, que l’expropriée était étrangère au sinistre, que les experts des assureurs s’accordaient sur le montant des dommages, et « qu’en l’absence d’expropriation, elle aurait conservé sa propriété, fait reconstruire son immeuble et pu percevoir une indemnité à hauteur de cette somme », la cour d’appel « a pu en déduire que, la procédure d’indemnisation n’ayant pu aller jusqu’à son terme du fait de l’expropriation du bien, le préjudice subi par l’expropriée s’analysait en une perte de chance dont elle a souverainement fixé le quantum ».
Sur la date, « la créance indemnitaire de l’expropriée étant née antérieurement à l’expropriation, la cour d’appel a pu, pour en évaluer le montant au jour du jugement de première instance, tenir compte d’éléments d’évaluation établis postérieurement à cette date ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Un bien sinistré s’évalue dans son état, plus ce qu’il aurait rapporté. À la date de référence, l’immeuble est une carcasse partiellement détruite sur un terrain : c’est cette consistance que l’indemnité de dépossession retient, terrain et valeur résiduelle du bâti. Mais le propriétaire d’un bien assuré possédait aussi une créance contre son assureur, souvent supérieure à la valeur de la carcasse, et l’expropriation la lui fait perdre parce que l’indemnité de reconstruction suppose de reconstruire. L’arrêt admet que cette perte s’ajoute à l’indemnité principale, sous la forme d’une perte de chance.
Ne pas compter deux fois. Le rapport d’évaluation distingue trois valeurs et explique leur articulation. La valeur vénale du bien dans son état après sinistre, à la date de référence. La valeur qu’il aurait eue une fois reconstruit, qui n’est pas due comme telle. L’indemnité d’assurance que le propriétaire aurait perçue, vétusté déduite ou en valeur à neuf selon le contrat, qui représente ce que l’expropriation lui retire. La somme de la première et de la troisième ne doit pas dépasser ce que vaudrait l’immeuble reconstruit ; si elle le dépasse, une des deux est mal calculée. Ce contrôle de cohérence est ce que le juge attend d’un rapport sur un bien sinistré.
La perte de chance et son taux. L’indemnité d’assurance n’était pas encore versée ; le juge ne pouvait la tenir pour acquise, d’où une perte de chance, dont le taux, 95 % ici, traduit la quasi-certitude du règlement : garantie acquise, sinistre non imputable à l’assuré, experts d’accord sur le montant. L’expert fournit les éléments de cette probabilité, police, rapport des experts d’assurance, franchise, plafond, et laisse au juge le taux.
La date d’estimation et les pièces postérieures. Les biens s’estiment à la date de la décision de première instance, règle rappelée dans l’article sur trois arrêts d’expropriation. L’arrêt précise qu’une créance née avant l’expropriation peut être évaluée, à cette date, avec des documents établis après : ici le procès-verbal des experts d’assurance de 2022 pour un jugement de 2020. Le rapport d’évaluation peut donc s’appuyer sur les pièces disponibles au moment où il est rédigé, à condition de se placer à la date d’estimation pour la valeur.
Vétusté déduite ou valeur à neuf. Le montant retenu était « vétusté déduite » ; une police en valeur à neuf verse le complément après reconstruction. Sans reconstruction, ce complément est perdu pour tout le monde, et il ne sert à rien de le réclamer. L’expert lit la police avant de chiffrer, comme il lit le bail avant d’évaluer un loyer.
Ce que l’expert en retient
- La perte de la créance d’assurance d’un bien incendié avant l’expropriation est un préjudice direct, réparable sous la forme d’une perte de chance.
- Le rapport présente la valeur du bien en l’état, la valeur reconstruite et l’indemnité d’assurance perdue, et vérifie que le total reste cohérent.
- Le taux de la perte de chance dépend de la garantie, de l’imputabilité du sinistre et de l’accord des experts sur le montant.
- Une créance née avant l’expropriation s’évalue à la date du jugement de première instance, avec des pièces même postérieures.
- La police, vétusté déduite ou valeur à neuf, fixe ce qui pouvait réellement être perçu.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes indemnité principale, date de référence et valeur de reconstruction du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : travaux prescrits, tantièmes et réserve foncière et Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien sinistré, une expropriation, et une indemnité d'assurance qui ne viendra plus ?
J'établis la valeur du bien dans son état au jour de référence, la valeur qu'il aurait eue reconstruit et la part de l'indemnité d'assurance perdue, sans compter deux fois la même chose.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
