Une société exerce son droit de délaissement sur des parcelles situées dans une zone d’aménagement concerté, et le juge fixe son indemnité. Pour l’établir, la cour d’appel de Paris retient des termes de comparaison que la communauté d’agglomération avait invoqués dans ses conclusions sans produire les actes de vente, au motif qu’ils comportaient les références de publication permettant d’y accéder. La société y voit une violation du contradictoire. La Cour de cassation, le 19 septembre 2024, par un arrêt publié, rejette : les termes de comparaison « issus de bases de données accessibles au public », dès lors qu’ils comportent les informations de l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et les références de publication, « mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence ». Pour qui prépare un mémoire d’expropriation, c’est la définition d’une référence recevable.
Les faits
Une société propriétaire de parcelles dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté met en œuvre son droit de délaissement au profit de la communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart. La cour d’appel de Paris, le 15 juin 2023, fixe les indemnités qui lui reviennent.
La société se pourvoit contre la fixation de l’indemnité totale de dépossession. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir pris en considération les termes de comparaison invoqués, mais non produits, par la communauté d’agglomération, au motif qu’ils comportaient les références de publication permettant d’accéder aux actes pour en connaître les caractéristiques ; selon elle, le juge ne peut retenir des documents que si les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783, publié au bulletin). « Pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement. »
« Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence. » Le moyen, qui postulait qu’un terme de comparaison ne peut être retenu sans production de l’acte, n’est pas fondé.
Ce que cela change pour l’évaluation
Ce qu’est une référence recevable. L’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales énumère les informations que l’administration communique sur les mutations : références cadastrales, adresse, nature et surface du bien, date et prix de la vente, références de publication. Une référence qui les comporte, tirée des bases accessibles au public, demandes de valeurs foncières, service Patrim, bases notariales, se débat contradictoirement sans que l’acte soit produit ; l’adversaire peut aller le chercher au service de la publicité foncière s’il conteste. Le rapport d’expertise présente donc chaque terme de comparaison avec ces mentions et la référence de publication, ce qui le rend utilisable tel quel dans un mémoire.
L’acte reste utile quand les caractéristiques comptent. Le prix et la surface ne disent pas tout : une vente peut inclure du mobilier, une servitude, un bail en cours, une condition particulière, ou porter sur un bien dont la constructibilité diffère. Quand l’expert retient une référence dont ces éléments changent la pertinence, il se procure l’acte ou l’exclut ; quand il la conteste chez l’adversaire, c’est à lui de produire l’acte qui la disqualifie. L’article sur la preuve des réseaux en ZAC montre que la charge de la preuve, en expropriation, se répartit poste par poste.
Sélection et ajustements se motivent. Le juge « apprécie souverainement les termes de comparaison » ; il n’est tenu ni par la moyenne des références ni par celles d’une seule partie. Le poids d’un rapport tient donc à la motivation de la sélection, situation, date, consistance, urbanisme, et des ajustements, plutôt qu’au nombre de références. Une dizaine de ventes bien choisies et expliquées vaut mieux que cinquante lignes extraites d’une base. Le lexique du site décrit ce qu’est un comparable et comment il s’ajuste.
Le délaissement s’évalue comme l’expropriation. L’arrêt vise « l’indemnité d’expropriation ou de délaissement » : le propriétaire qui met en demeure la collectivité d’acquérir son bien, en ZAC ou en emplacement réservé, obtient une indemnité fixée selon les mêmes règles, à la date de référence et selon l’usage effectif du bien. Le rapport applique donc la même méthode, avec la même exigence sur les références, que le bien soit exproprié ou délaissé. Le guide sur le commerce exproprié décrit la procédure.
Pour le commissaire du gouvernement comme pour les parties. Le commissaire du gouvernement produit ses propres termes de comparaison, tirés des bases fiscales, et ses conclusions se débattent au même titre. L’expert de l’exproprié en vérifie chaque ligne, dates, surfaces, nature du bien, et signale au juge celles qui ne sont pas comparables ; c’est un travail de vérification plus que d’évaluation, mais il fait souvent la différence.
Ce que l’expert en retient
- Un terme de comparaison tiré d’une base publique, avec les informations de l’article R. 112 A-1 du LPF et sa référence de publication, se débat contradictoirement sans production de l’acte.
- Le juge apprécie souverainement les références sélectionnées ; la motivation de la sélection et des ajustements fait la valeur du rapport.
- L’acte de vente se produit quand ses caractéristiques particulières changent la pertinence de la référence.
- L’indemnité de délaissement obéit aux mêmes règles d’évaluation que l’indemnité d’expropriation.
- Le rapport présente chaque référence avec ses mentions et sa référence de publication, prêtes pour le mémoire.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes comparable, date de référence et commissaire du gouvernement du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Exproprié en ZAC : la preuve des réseaux pèse sur l’expropriant et Droits de succession : la revente six mois après le décès ne fixe pas la valeur vénale. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une indemnité d'expropriation ou de délaissement à défendre, et des termes de comparaison à sélectionner et à documenter ?
Je constitue le dossier de références avec les mentions exigées par le livre des procédures fiscales et les références de publication, j'écarte les ventes non comparables et je motive chaque ajustement, pour le mémoire de l'exproprié ou de l'expropriant.
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