Le propriétaire d’un lot de copropriété exproprié perd sa partie privative et la quote-part de parties communes qui y est attachée, terrain compris. Faut-il indemniser cette quote-part à part, en plus du prix au mètre carré du lot ? Le 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve une cour d’appel qui a refusé cette ligne distincte, parce que le prix au m² Carrez retenu tenait déjà compte de l’importance des parties communes. Pour l’expert, la question n’est pas de savoir si les parties communes ont une valeur, mais de montrer où elles sont comptées.
Les faits
Une société est expropriée pour cause d’utilité publique, au profit d’une société d’aménagement, d’un lot lui appartenant dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Par un arrêt du 21 mars 2024, la cour d’appel de Paris fixe les indemnités de dépossession qui lui reviennent. L’arrêt de cassation ne précise ni la nature du lot, ni sa surface, ni les montants alloués.
L’expropriée faisait valoir qu’elle perdait aussi sa quote-part de parties communes, sur lesquelles ses droits lui permettaient de s’opposer à tout acte de disposition, et que le syndicat des copropriétaires, contre lequel l’expropriation n’avait pas été poursuivie, n’avait pas été indemnisé à ce titre. La cour d’appel a refusé une indemnisation distincte : selon ses motifs reproduits au pourvoi, le terrain, compris dans les parties communes, « n’a pas de valeur intrinsèque et ne peut faire l’objet d’une évaluation distincte ». Devant la Cour de cassation, l’expropriée invoque l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, selon lequel les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-16.638, inédit). Les deuxième à quatrième branches du moyen sont écartées sans motivation spéciale (art. 1014, al. 2, du code de procédure civile). Sur la première, la seule motivée, sa réponse tient en deux constats.
« En premier lieu, la cour d’appel a relevé que la superficie du lot privatif de l’expropriée s’appréciait en m² loi Carrez, à laquelle les tantièmes de parties communes étaient attachés. »
« En second lieu, retenant la méthode d’évaluation qui lui est apparue la plus appropriée, elle a souverainement fixé le prix du m² du lot privatif en tenant compte de l’importance des parties communes. »
Elle conclut : « Le moyen n’est donc pas fondé. »
La Cour ne reprend pas l’affirmation de la cour d’appel selon laquelle le terrain n’aurait pas de valeur intrinsèque : elle écarte le grief parce que les parties communes ont été prises en compte dans le prix unitaire du lot. Elle ne dit pas non plus qu’une évaluation distincte de la quote-part serait toujours exclue : le choix de la méthode relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, c’est-à-dire du juge de l’expropriation et de la cour d’appel, que la Cour de cassation ne contrôle pas sur ce point, et l’arrêt, non publié au bulletin, valide une méthode dans un dossier donné plus qu’il ne pose une règle générale.
Les deux arrêts d’expropriation rendus par la même chambre le 12 mars 2026, sur des travaux faits sur injonction de péril et sur la plus-value d’un terrain gelé en réserve foncière, sont commentés séparément.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le lot s’évalue comme il se vend. La loi du 10 juillet 1965 fait du lot de copropriété un ensemble indissociable d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Le marché ne vend pas de tantièmes séparés : le prix d’un lot rémunère ensemble la partie privative et sa quote-part. Rapporter ce prix à la surface Carrez, qui ne mesure que la partie privative, intègre donc les parties communes au prix unitaire. C’est ce que traduit le premier constat, qui rattache les tantièmes de parties communes à la surface Carrez du lot, l’arrêt ne précisant pas la méthode retenue par la cour d’appel. L’indemnité principale, que la Charte de l’expertise en évaluation immobilière veut aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.20), porte sur le lot entier.
L’importance des parties communes passe par le prix unitaire. Un terrain étendu, un parc, des stationnements ou une simple cage d’escalier ne pèsent pas de la même façon. Le second constat vise ce point : le prix du m² a été fixé « en tenant compte de l’importance des parties communes ». Le rapport le montre par des comparables d’immeubles aux parties communes semblables, ou par un ajustement chiffré et expliqué du prix de référence (Charte, Titre III, ch. 2), que le juge peut vérifier.
Une ligne distincte ferait double emploi. Lorsque le lot est évalué par comparaison avec des ventes de lots, y ajouter une valeur pour la quote-part de terrain compterait deux fois ce que les comparables incluent déjà. La même exigence de cohérence a conduit la Cour, le 30 janvier 2025, à censurer une cour d’appel qui avait constaté que des caves apportaient une plus-value sans qu’aucun motif ne montre que le prix moyen retenu l’incluait. Les deux arrêts s’articulent : un élément qui ajoute à la valeur du lot entre dans l’indemnité, une fois, et la décision doit montrer où.
L’état des parties communes joue aussi, à la hausse comme à la baisse. Pour un lot préempté, la Cour a jugé en 2025, par un arrêt publié, que le prix tient compte de l’état des parties communes, même quand leur dégradation résulte de l’arrêt de l’entretien après la création d’une zone d’aménagement différé.
Céder des parties communes est une autre question, traitée dans l’article sur l’estimation des parties communes d’un immeuble : une fraction est alors soustraite à la copropriété, alors que le lot exproprié change de propriétaire avec sa quote-part.
Le prix unitaire se discute devant les juges du fond. L’exproprié qui estime ses parties communes mal reflétées chiffre l’écart entre ses références et celles de l’expropriant. Les ventes tirées des bases publiques, que le juge peut retenir sans production des actes dès lors qu’elles comportent les mentions de l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et leurs références de publication, ne décrivent pas les parties communes : le rapport complète cette description quand elle compte.
Ce que l’expert en retient
- Un lot de copropriété exproprié s’évalue en principe comme il se vend : partie privative et quote-part de parties communes ensemble, au prix du m² Carrez.
- L’importance des parties communes se traduit dans le prix unitaire, par le choix des comparables ou par un ajustement chiffré, non par une valeur séparée qui ferait double emploi.
- Le rapport décrit les parties communes de chaque référence, pour que le juge voie où elles sont comptées.
- La méthode relève de l’appréciation souveraine des juges du fond : l’arrêt, inédit, en valide une sans exclure les autres.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes surface Carrez, indemnité principale et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. Les deux arrêts d’expropriation du 12 mars 2026 : Expropriation : travaux après injonction jugés non spéculatifs et Réserve foncière : attente justifiée, pas de plus-value perdue. Sur le même thème : Expropriation : travaux réalisés et caves dans l’indemnité et Prix de préemption : l’état dégradé des parties communes compte. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Votre lot de copropriété est exproprié ?
J'évalue le lot comme le marché le vend, partie privative et parties communes ensemble, avec des comparables dont je décris les parties communes, pour montrer au juge de l'expropriation où elles entrent dans le prix au m².
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