Un bailleur a d’abord offert le renouvellement du bail commercial, puis s’est ravisé : il refuse le renouvellement et offre une indemnité d’éviction. Peut-il ensuite contester que son locataire relève du statut des baux commerciaux, par exemple faute d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, alors que plus de deux ans se sont écoulés depuis la date d’effet du congé ? La Cour de cassation répond oui, le 7 septembre 2017, dans un arrêt publié : la dénégation reste possible tant que l’indemnité n’a pas été définitivement fixée. Pour l’expert qui chiffre cette indemnité, le droit même à indemnité peut donc encore être discuté jusqu’à la décision définitive sur son montant.
Les faits
Une société est propriétaire de locaux commerciaux qu’elle a donnés à bail, en renouvellement, pour neuf ans à compter du 1er janvier 1996, à un locataire personne physique. Le 28 septembre 2009, elle lui délivre un congé pour le 31 mars 2010, avec offre de renouvellement. Le 6 mars 2012, elle lui signifie un nouveau congé, cette fois avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le 20 juillet 2012, elle l’assigne en expulsion en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux, pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 30 mars 2016, déclare prescrite l’action en dénégation du droit au statut. Elle retient que le bailleur doit agir dans le délai de prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce, à compter de la date d’effet du congé, la condition d’immatriculation s’appréciant à cette date. La bailleresse se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-15.012, publié au bulletin), sur le fondement des articles L. 145-1 et L. 145-60 du code de commerce. Elle juge que la cour d’appel a violé ces textes en statuant ainsi, « alors que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.
La règle suppose deux conditions. Le bailleur doit avoir exercé son droit d’option, c’est-à-dire être revenu sur le renouvellement pour le refuser (article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, que l’arrêt ne cite pas), ce qui l’oblige à payer l’indemnité d’éviction ; il doit avoir offert cette indemnité. Sa faculté de dénier le statut dure alors jusqu’à la décision définitive sur le montant de l’indemnité, et non deux ans seulement après la date d’effet du congé, comme l’avait jugé la cour d’appel.
La Cour ne se prononce pas sur le fond : elle ne dit pas si le locataire était ou non immatriculé aux dates utiles, ni s’il doit être privé du statut ; ces questions reviennent à la cour d’appel qui rejugera l’affaire. Elle ne statue pas non plus sur la situation d’un bailleur qui refuse le renouvellement d’emblée, sans option préalable.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une indemnité chiffrée sous réserve du statut. Lorsque le bailleur a exercé son droit d’option, l’offre d’indemnité ne clôt pas le débat sur le principe : jusqu’à la décision définitive sur le montant, le bailleur peut encore soutenir que le locataire ne remplit pas les conditions du statut. Si cette contestation aboutit, il n’y a plus d’indemnité d’éviction à fixer, puisque le droit au renouvellement, et l’indemnité due en cas de refus, naissent du statut. L’expert travaille donc sur un droit qui peut encore être contesté en cours de mission. Son rapport chiffre l’indemnité et signale les points de fait qui pourraient priver le locataire de tout droit à indemnité, sans préjuger de cette question, qui relève du juge.
Les conditions du statut se vérifient dès l’ouverture de la mission. Ici, la dénégation portait sur l’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet. L’expert recueille donc, au début de la mission, les extraits d’immatriculation aux dates utiles et note l’activité constatée sur place. Par un arrêt publié du 22 septembre 2016, la Cour de cassation a jugé que l’immatriculation doit viser l’activité réellement exercée dans les lieux, et que le bailleur peut dénier le statut pour ce motif sans mise en demeure préalable ; l’article sur l’immatriculation pour l’activité exercée présente cette décision.
Deux montants à suivre en parallèle. L’exercice du droit d’option pèse aussi sur les sommes dues pendant l’occupation. Par un arrêt publié du 27 février 2025, la Cour a jugé que le locataire devient alors redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer depuis l’expiration du bail (indemnité d’occupation après l’option du bailleur). Le rapport présente séparément l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, chacune avec sa date et sa méthode, afin que chaque montant puisse être repris selon l’issue du débat sur le statut.
Les délais ne se confondent pas. Cette faculté du bailleur ne dispense pas le locataire de surveiller ses propres délais. Dans une autre configuration, celle d’un congé délivré d’emblée avec refus de renouvellement et offre d’indemnité, la Cour a jugé le 12 février 2026 que l’action du locataire en paiement de l’indemnité se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du congé, la mauvaise foi du bailleur n’interrompant ni ne suspendant ce délai (le preneur prescrit n’a plus de titre). Les deux décisions visent des actions distinctes, et la plus récente ne revient pas sur celle de 2017. La rétractation d’une offre de renouvellement pour motif grave obéit encore à une autre règle : son délai court du jour où le bailleur a connu l’infraction, comme l’expose l’article sur la rétractation pour motif grave.
Ce que l’expert en retient
- Après l’exercice du droit d’option et l’offre d’une indemnité d’éviction, le bailleur peut dénier le statut tant que l’indemnité n’est pas définitivement fixée.
- La cour d’appel ne pouvait pas déclarer cette dénégation prescrite deux ans après la date d’effet du congé.
- L’expert vérifie dès le début de la mission l’immatriculation aux dates utiles et sa concordance avec l’activité exercée, et consigne ces faits sans les qualifier.
- Le rapport présente séparément l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, pour que chaque montant suive l’issue du débat sur le statut.
- La faculté du bailleur ne dispense pas le locataire de surveiller ses propres délais pour réclamer l’indemnité ; l’arrêt de 2017 ne se prononce pas sur ces délais.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes droit d’option, indemnité d’éviction et bail commercial du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2017 sont commentés à part : Maintien dans les lieux perdu : préjudice distinct de l’éviction et Rétractation pour motif grave : prescription dès la découverte. Sur le même thème : Indemnité d’éviction : prescrite, le preneur n’a plus de titre et Indemnité d’éviction : le preneur a deux ans pour agir, et l’expertise du bailleur ne le protège pas. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bailleur qui conteste le statut alors que l'indemnité d'éviction n'est pas encore fixée ?
J'établis l'indemnité d'éviction à partir des comptes, du bail et des références du marché. Le rapport consigne aussi les faits utiles au débat sur le statut, immatriculation et activité constatée sur place, sans trancher ce qui revient au juge.
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