Un bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement. Cinq ans plus tard, il retire son offre, parce que le locataire exerce dans les lieux des activités que le bail n’autorise pas ; le locataire lui oppose la prescription, c’est-à-dire l’expiration du délai de deux ans pour agir, qu’il fait courir dès le congé. Par un arrêt publié du 9 novembre 2017, la troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir jugé que le délai court du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction. Pour l’expert chargé d’une indemnité d’éviction, la date de cette découverte compte autant que celle du congé.
Les faits
Le 1er février 1999, une société bailleresse consent un bail commercial à une société locataire. Le 14 février 2008, la bailleresse lui délivre un congé avec offre de renouvellement et indemnité d’éviction, selon les termes de l’arrêt. Le 4 janvier 2013, elle la met en demeure d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail. Le 18 mars 2013, elle rétracte son offre en raison d’un motif grave et légitime tenant à la violation de cette destination. Le 19 avril 2013, elle assigne la locataire en validité du refus de renouvellement.
La cour d’appel de Toulouse, par un arrêt du 17 mai 2016, accueille la demande. Elle relève que la bailleresse a découvert l’exercice d’activités non autorisées par le bail le 7 mars 2012 et en déduit que l’action n’est pas prescrite.
La locataire se pourvoit. Selon elle, le délai de prescription de l’article L. 145-60 du code de commerce court, pour cette action, de la délivrance du congé ; à défaut, il faudrait retenir la date à laquelle un bailleur prudent et diligent aurait dû découvrir le motif, et non celle de sa découverte effective.
L’arrêt ne fait pas ce calcul, mais il se déduit du texte : le délai de l’article L. 145-60 étant de deux ans, il aurait expiré en février 2010 s’il avait couru du congé ; compté depuis la découverte du 7 mars 2012, il courait jusqu’en mars 2014, ce qui place la rétractation et l’assignation dans le délai.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-23.120, publié au bulletin). Sa réponse tient en une phrase : « ayant retenu, à bon droit, que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus et relevé, souverainement, que la bailleresse avait découvert l’exercice d’activités non autorisées par le bail le 7 mars 2012, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’était pas prescrite ».
La Cour fait sienne une règle de droit (« à bon droit ») : le délai court de la connaissance de l’infraction par le bailleur, non de la délivrance du congé. Elle laisse la date de la découverte à l’appréciation des juges qui ont examiné les faits. Elle s’en tient au jour où le bailleur « a eu connaissance » de l’infraction et rejette le pourvoi sans répondre spécialement à la branche du moyen qui proposait la date à laquelle un bailleur prudent et diligent aurait dû la découvrir : ce rejet implicite n’est pas une prise de position expresse sur ce critère. Les résumés publiés sur Légifrance rattachent la solution aux articles L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce et à l’article 2225 du Code civil.
L’arrêt ne tranche que le point de départ de la prescription ; la gravité du motif n’était pas discutée par le pourvoi, et la Cour ne s’est pas prononcée sur elle. Deux autres arrêts de 2017, commentés séparément, portent sur d’autres points de l’indemnité d’éviction : la perte du maintien dans les lieux et la dénégation du statut après exercice du droit d’option.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une offre de renouvellement peut être retirée longtemps après le congé. Le refus de renouvellement fondé sur un motif grave et légitime dispense le bailleur de toute indemnité, sous les conditions de l’article L. 145-17 du code de commerce (mise en demeure préalable pour une infraction aux obligations du bail). L’arrêt part du principe que le bailleur qui a offert le renouvellement peut retirer son offre pour un tel motif découvert ensuite, et juge que son action ne se prescrit qu’à compter de la découverte : ici, plus de cinq ans après le congé. L’issue de cette action commande l’existence même de l’indemnité que l’expert chiffre.
La chronologie entre dans le rapport. L’expert relève les dates utiles : congé et date d’effet, mises en demeure, rétractation éventuelle, assignations. Il ne se prononce ni sur la prescription ni sur la gravité du motif, qui relèvent du juge, mais il signale toute contestation du principe de l’indemnité qu’il chiffre. Le rapport mentionne donc la procédure en cours et précise que son chiffrage vaut si le refus n’est pas validé. L’expert lit aussi les termes de l’offre elle-même, dont le contenu peut en faire un refus (voir l’offre de renouvellement modifiée).
L’activité exercée se constate sur place. L’infraction tenait à des activités non autorisées par le bail. Lors de la visite, l’expert décrit l’activité réellement exercée et la rapproche de la clause de destination, comme il vérifie l’immatriculation, qui doit viser l’activité exercée dans les lieux (voir l’immatriculation au RCS). Ce constat ne qualifie pas l’infraction ; il donne au juge un élément de fait daté.
Deux actions, deux points de départ. Le délai de deux ans de l’article L. 145-60 ne part pas de la même date selon l’action exercée. Pour le preneur qui réclame l’indemnité d’éviction après un congé avec refus de renouvellement, il court de la date d’effet du congé, a jugé la Cour le 12 février 2026 (voir le preneur a deux ans pour agir). Pour le bailleur qui rétracte son offre pour motif grave, il court de la découverte de l’infraction. Les deux solutions visent des actions différentes et ne se contredisent pas.
Ce que l’expert en retient
- L’action du bailleur en rétractation de l’offre de renouvellement pour motif grave et légitime se prescrit à compter du jour où il a eu connaissance de l’infraction, non de la date du congé.
- La date de la découverte est un fait apprécié par les juges qui examinent le dossier ; elle s’établit par des pièces datées.
- Une offre de renouvellement peut être retirée des années après le congé : l’expert relève toute rétractation et toute infraction alléguée avant de chiffrer.
- Le rapport décrit l’activité exercée dans les lieux et la rapproche de la clause de destination, sans qualifier la gravité du motif.
- Après un congé avec refus de renouvellement, le délai du preneur pour réclamer l’indemnité d’éviction court, lui, de la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 février 2026).
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, sa méthode et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, bail commercial et fonds de commerce du lexique complètent cet article. Sur les deux autres arrêts de 2017 : Maintien dans les lieux perdu : préjudice distinct de l’éviction et Dénégation du statut après l’option : jusqu’à l’indemnité fixée. Sur le même thème : Indemnité d’éviction : le preneur a deux ans pour agir, et l’expertise du bailleur ne le protège pas et Offre de renouvellement modifiée : un refus, indemnité d’éviction. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une offre de renouvellement rétractée pour motif grave, et une indemnité d'éviction remise en cause ?
J'établis l'indemnité d'éviction et je relève dans le rapport la chronologie du dossier et l'activité constatée dans les lieux, rapprochée de la clause de destination du bail. Le chiffrage montre au preneur, au bailleur ou au tribunal ce qui est en jeu.
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