Deux arrêts publiés de 2019 touchent à l’indemnité d’éviction par ses bords : ce qui se rend, et qui la doit. Dans le premier, des commerçants évincés ont obtenu, par un arrêt irrévocable, une indemnité comprenant des indemnités de remploi, de trouble commercial et de frais de déménagement, calculées pour une réinstallation ; ils ne se sont jamais réinstallés. La Cour de cassation, le 28 mars 2019, approuve leur condamnation à restituer ces sommes : « l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ». Dans le second, un immeuble commercial est démembré entre une usufruitière et une nue-propriétaire, qui ont ensemble refusé le renouvellement. Le 19 décembre 2019, la Cour juge que l’usufruitier, « ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur », doit seul l’indemnité d’éviction. Pour l’expert, le premier arrêt rappelle que les postes accessoires sont conditionnels, et le second lui dit à qui son rapport s’adresse.
Les faits
Dans la première affaire, un arrêt irrévocable du 17 juin 2010 condamne une SCI bailleresse à payer à ses anciens locataires commerciaux diverses indemnités au titre du non-renouvellement de leur bail, dont une indemnité de remploi, une indemnité pour trouble commercial et des frais de déménagement, postes qui supposent la réinstallation du fonds. Les preneurs ne se réinstallent pas. La SCI les assigne en répétition de ces trois indemnités ; ils opposent l’autorité de la chose jugée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 28 février 2017, ordonne la restitution, la SCI ayant prouvé la non-réinstallation et l’absence d’intention de se réinstaller.
Dans la seconde, une usufruitière et une nue-propriétaire d’un immeuble à usage commercial délivrent ensemble, le 5 mars 2004, un refus de renouvellement sans indemnité, jugé sans motif grave et légitime en 2008. La cour d’appel de Toulouse, le 3 octobre 2018, les condamne in solidum à payer l’indemnité d’éviction, dont 134 250 € d’indemnité principale, au motif que le refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier et que la nue-propriétaire a la qualité de bailleur.
La décision
Dans la première affaire (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-17.501, publié au bulletin), la Cour rejette le pourvoi : « l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice » ; « ayant relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, M. et Mme Y… ne s’étaient pas réinstallés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ».
Dans la seconde (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162, publié au bulletin), elle casse. L’usufruitier « ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire », mais « a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement » ; « ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ». En condamnant la nue-propriétaire in solidum, la cour d’appel a violé ces textes.
Ce que cela change pour l’évaluation
Les postes accessoires ont une hypothèse. L’indemnité de remploi, le trouble commercial et les frais de déménagement se calculent pour un fonds qui se réinstalle : droits et frais d’acquisition d’un fonds de même valeur, perturbation de l’activité pendant le transfert, coût du déplacement. Quand le preneur ne se réinstalle pas, ces préjudices ne se réalisent pas, et les sommes perçues à ce titre se restituent, même après un arrêt irrévocable. Le rapport d’expertise doit donc dire, pour chaque poste, à quelle hypothèse il correspond, et chiffrer, si nécessaire, les deux hypothèses : indemnité de transfert avec ses accessoires, indemnité de remplacement avec les siens. Le lexique distingue l’indemnité de remplacement et l’indemnité de transfert.
Une indemnité qui se révise sur les faits. L’arrêt de 2019 tempère la portée d’une décision devenue définitive : la chose jugée fixe l’indemnité dans la situation connue, et les événements postérieurs, ici l’absence de réinstallation, peuvent rouvrir le compte pour les postes qui en dépendaient. Le bailleur qui a payé une indemnité de transfert conserve donc un recours si le fonds disparaît ; le preneur qui l’a reçue a intérêt à documenter sa réinstallation. L’article sur le délai de deux ans du preneur et celui sur l’indemnité d’une enseigne de photographie montrent comment ces postes se construisent.
Le débiteur est l’usufruitier. Dans un immeuble démembré, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers, qui peut donner congé et qui doit l’indemnité d’éviction, seul, même si le nu-propriétaire a signé le congé avec lui. Pour l’expert, cela désigne le client, le destinataire du rapport et la personne dont la solvabilité conditionne le paiement ; cela influe aussi sur le calendrier, car un usufruit viager peut s’éteindre pendant la procédure, et l’indemnité, dette de l’usufruitier, passe alors à sa succession. Le nu-propriétaire, lui, retrouvera un immeuble libre sans avoir payé la libération, ce que le rapport signale lorsqu’il évalue l’immeuble en pleine propriété ou les droits démembrés. L’article sur les parts de SCI démembrées traite d’un autre partage de valeur entre usufruitier et nu-propriétaire.
Un congé que l’usufruitier peut donner seul. Le renouvellement d’un bail commercial exige le concours du nu-propriétaire, parce qu’il engage l’immeuble au-delà de l’usufruit ; le refus de renouvellement, non. L’évaluation de la valeur locative ou de l’indemnité d’éviction dans un immeuble démembré vérifie donc la qualité de celui qui a agi, parce que la validité du congé et l’identité du débiteur en dépendent. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial décrit les pièces à réunir.
La valeur du droit au bail reste dans le calcul. Dans la seconde affaire, la cour d’appel de Toulouse avait retenu, sur le rapport de l’expert judiciaire qui évaluait le fonds à 36 000 € et le droit au bail à 125 500 €, que lorsque la valeur du droit au bail est à elle seule supérieure à la valeur marchande du fonds, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail ; ce point n’était pas discuté devant la Cour de cassation. L’article sur le droit au bail des locaux quittés développe ce point.
La clause d’accession n’ôte pas les frais de réinstallation. Par un arrêt publié du 13 septembre 2018 (Cass. 3e civ., n° 16-26.049), la Cour a jugé qu’« une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur dans le bail qui a pris fin ne fait pas obstacle au droit du preneur d’être indemnisé de ses frais de réinstallation au titre de l’indemnité d’éviction ». Le preneur qui a aménagé les lieux à ses frais et les laisse au bailleur peut donc réclamer, dans l’indemnité d’éviction, le coût de refaire ces aménagements ailleurs ; le rapport chiffre ce poste sur devis, sans le réduire du fait de la clause.
Ce que l’expert en retient
- Les indemnités de remploi, de trouble commercial et de frais de déménagement supposent la réinstallation du fonds ; sans réinstallation, elles se restituent, même après une décision irrévocable.
- Le rapport indique pour chaque poste accessoire l’hypothèse qui le fonde, transfert ou perte du fonds.
- Dans un immeuble démembré, l’usufruitier a seul la qualité de bailleur : il peut refuser seul le renouvellement et doit seul l’indemnité d’éviction.
- Le nu-propriétaire n’est pas tenu, même s’il a signé le congé avec l’usufruitier.
- L’identité du débiteur et la durée de l’usufruit entrent dans l’analyse du dossier et dans l’évaluation des droits démembrés.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction et droit au bail décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, indemnité de transfert et usufruit du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore et Indemnité d’éviction : le preneur a deux ans pour agir, et l’expertise du bailleur ne le protège pas. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : n° 17-17.501 et n° 18-26.162.
Et maintenant
Une indemnité d'éviction à chiffrer, avec des postes accessoires qui dépendent d'une réinstallation ?
J'évalue l'indemnité principale et chaque poste accessoire en précisant à quelle hypothèse il correspond, transfert ou perte du fonds, réinstallation ou non, pour que le montant retenu puisse être ajusté aux faits.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
