Deux arrêts publiés de 2021 encadrent l’indemnité d’occupation due par un locataire commercial, dans deux situations opposées. Dans la première, le bail a expiré sur un congé sans renouvellement, puis le bailleur s’est repenti ; entre-temps, le preneur est resté dans les lieux. Le 17 juin 2021, la Cour de cassation juge que « la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux », laquelle « devait être fixée en fonction de la valeur locative ». Dans la seconde, le bail a été annulé parce que le local, loué pour un restaurant, n’avait pas de réseau d’évacuation des eaux usées. Le 3 novembre 2021, la Cour juge qu’« en cas d’annulation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux », de sorte que « si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ». Pour l’expert, ces deux arrêts disent ce qu’il faut mesurer : la valeur locative des lieux, et la jouissance qu’ils ont réellement procurée.
Les faits
Dans la première affaire, la Société parisienne de distribution de viandes est locataire de locaux commerciaux appartenant à une SCI. Le 23 mars 2011, la SCI lui délivre un congé à effet du 1er octobre 2011, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction. Un jugement du 11 mars 2013 rejette la demande de validation du congé et ordonne une expertise sur l’indemnité d’éviction. Le 13 avril 2016, la SCI exerce son droit de repentir et consent au renouvellement pour neuf ans. La cour d’appel de Paris, le 15 janvier 2020, fixe l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2011 et le 13 avril 2016 à la valeur locative. La locataire soutient que l’article L. 145-28 renvoie aux sections du Code de commerce qui contiennent la règle du plafonnement, et que celle-ci devait s’appliquer.
Dans la seconde, une SCI loue des locaux commerciaux à une société pour une activité de traiteur-restaurant-bar. Faute de réseau d’évacuation des eaux usées, l’activité ne peut y être exercée. La locataire assigne en annulation du bail et en indemnisation ; la bailleresse demande, à titre subsidiaire, une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris, le 27 mai 2020, annule le bail, condamne la bailleresse à 130 000 € de dommages-intérêts, dont 100 000 € correspondant à un prêt souscrit par la locataire pour financer ses aménagements, et condamne la locataire à 37 000 € d’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des locaux, en retenant qu’il importe peu qu’elle n’ait pu exploiter, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien.
La décision
Dans la première affaire, la troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296, publié au bulletin). « La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce », dans la ligne d’arrêts de 1978 et de 2002 qu’elle cite. « Par suite, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que cette indemnité devait être fixée en fonction de la valeur locative. »
Dans la seconde, elle casse deux fois (Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-16.334, publié au bulletin). Sur les dommages-intérêts, au visa de l’article 1240 du Code civil et du principe de réparation intégrale : la cour d’appel a retenu le montant du prêt de 100 000 € « sans rechercher, comme elle y était invitée, le montant des dépenses financées par le prêt ». Sur l’indemnité d’occupation, au visa de l’ancien article 1304 : « en cas d’annulation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux » ; « dès lors, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ». Ayant retenu que le bail portait sur un local impropre à sa destination, la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ». Renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Après le bail, la valeur locative, pas le loyer plafonné. Le preneur maintenu dans les lieux après un congé sans renouvellement doit, jusqu’à son départ ou jusqu’au repentir du bailleur, une indemnité fixée « compte tenu de tous éléments d’appréciation », c’est-à-dire d’après la valeur locative des locaux, sans la limite de la variation de l’indice. L’expert établit donc cette valeur locative de marché, période par période, avec les références de loyers de locaux comparables, comme pour un loyer de renouvellement déplafonné. Le lexique définit l’indemnité d’occupation et la valeur locative. L’article sur les deux arrêts qui changent l’indemnité d’occupation après le bail commercial traite des abattements de précarité et de la taxe foncière, qui viennent ensuite.
Le repentir ne rétroagit pas sur l’indemnité. Entre le congé et le repentir, près de cinq ans ici, le preneur a occupé sans bail. Le bail renouvelé prend effet au repentir ; la période antérieure reste régie par l’indemnité d’occupation à la valeur locative. Le rapport distingue donc clairement les deux périodes et n’applique pas au passé le loyer renouvelé, qu’il soit plafonné ou déplafonné.
Après une annulation, la mesure est la jouissance réelle. Lorsque le bail est annulé pour une cause étrangère au preneur, l’indemnité n’indemnise pas la privation subie par le bailleur ; elle est la contrepartie de ce que le preneur a effectivement retiré des lieux. Un local qui ne pouvait pas servir à sa destination, un restaurant sans évacuation des eaux usées, n’a procuré aucune jouissance conforme : rien n’est dû, même si le bailleur n’a pas pu disposer de son bien. L’expert saisi d’une telle mission établit donc, avant tout chiffrage, ce que le local permettait réellement : quels usages étaient possibles, à quelles dates, avec quels équipements manquants. L’article sur le bail sur le domaine public annulé montre l’hypothèse inverse, où la jouissance a été effective et se paie.
Une jouissance partielle se mesure, elle ne se présume pas. Entre le local pleinement exploitable et le local inutilisable, il existe des situations intermédiaires : un usage réduit, un stockage, une exploitation dégradée. Le rapport chiffre alors une valeur locative correspondant à l’usage réellement possible, et non à la destination contractuelle, avec le raisonnement qui conduit de l’une à l’autre.
Le préjudice se prouve par les dépenses, pas par l’emprunt. Le second arrêt rappelle aussi qu’un prêt de 100 000 € n’est pas un préjudice de 100 000 € : seules les dépenses réellement engagées comptent. L’expert qui chiffre les pertes d’un preneur évincé ou trompé s’appuie sur les factures et les paiements, non sur les financements. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial décrit les pièces utiles.
Remise en état après une installation classée : le loyer du bail, non la valeur locative. Par un arrêt publié du 23 juin 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-11.440), la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait fixé à la valeur locative de terres agricoles l’indemnité d’occupation due par l’exploitant d’une décharge resté près de cinq ans sur les terrains, après avoir lui-même donné congé, pour exécuter son obligation légale de remise en état. Le sommaire publié avec l’arrêt en dégage que cette indemnité « doit être fixée par référence au loyer prévu au bail » pendant l’exécution de cette obligation. La mesure n’est donc pas la même que pour le preneur maintenu dans les lieux en application de l’article L. 145-28 : ici, le locataire qui avait lui-même mis fin au bail reste pour achever une obligation née de son exploitation, et l’indemnité suit le loyer convenu, non la valeur locative des terrains dépréciés. L’article sur la remise en état après une installation classée présente cet arrêt.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité d’occupation du preneur maintenu dans les lieux après le bail se fixe d’après la valeur locative, sans application du plafonnement.
- Le repentir du bailleur ne modifie pas l’indemnité due pour la période écoulée entre le congé et le repentir.
- Après l’annulation d’un bail pour un motif étranger au preneur, l’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance des lieux.
- Un local impropre à sa destination contractuelle n’a procuré aucune jouissance conforme : aucune indemnité n’est due.
- Les dommages-intérêts du preneur se mesurent sur les dépenses engagées, non sur le montant d’un prêt.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’occupation, valeur locative et loyer plafonné du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation après le bail commercial : deux arrêts qui changent le calcul et Bail sur le domaine public : nul, mais la jouissance se paie. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : n° 20-15.296 et n° 20-16.334.
Et maintenant
Un locataire maintenu dans les lieux après le bail, ou un bail annulé, et une indemnité d'occupation à fixer ?
J'établis la valeur locative des locaux à chaque période, j'en déduis l'indemnité d'occupation et je documente l'état réel des lieux, pour le bailleur, le preneur ou l'expert judiciaire.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
