Trois arrêts publiés de 2016 concernent la sortie du bail commercial. Le 23 juin 2016, la Cour de cassation casse l’arrêt qui avait fixé à la valeur locative d’une terre agricole l’indemnité d’occupation d’un exploitant de décharge resté sur les terrains après son propre congé : la société « s’était maintenue dans les lieux près de cinq années après avoir mis fin au bail pour exécuter son obligation légale de remise en état du site ». Le 14 janvier 2016, elle approuve la condamnation à une indemnité d’éviction d’un bailleur qui reconstruisait sa galerie marchande, parce que « le local proposé en remplacement n’existait pas au moment où le congé a été délivré ». Le 22 septembre 2016, elle casse l’arrêt qui avait reconnu le droit à une indemnité d’éviction d’une locataire immatriculée pour une autre activité que celle exercée dans les lieux. Trois repères pour l’expert.
Les faits
Dans la première affaire, une société est locataire, par un bail du 20 avril 1984, de terrains situés à Lihons à usage de décharge de déchets industriels, installation classée autorisée jusqu’au 30 juin 2004. Le 2 juin 2004, elle dépose un dossier de fin d’exploitation, notifie aux bailleurs, les 28 et 29 juin 2004, un congé à effet du 31 décembre 2004, puis reste sur les terrains pour les réaménager selon les prescriptions préfectorales. Sur la demande des bailleurs, qui réclamaient un arriéré de loyers ou une indemnité d’occupation, la cour d’appel d’Amiens, le 27 novembre 2014, fixe à 5 137,49 € l’indemnité d’occupation due du 5 août 2006 au 10 novembre 2009, sur la fourchette basse de la valeur locative des terres agricoles de moyenne qualité, seul usage envisageable pour ces terrains à l’issue d’un suivi post-exploitation de trente ans.
Dans la deuxième, la SCI propriétaire d’une galerie marchande délivre à deux époux, locataires commerciaux, un congé fondé sur l’article L. 145-18 du Code de commerce, à effet du 30 décembre 2008, sans indemnité d’éviction mais avec offre d’un local de remplacement. La cour d’appel de Pau, le 28 mars 2014, la condamne à une indemnité d’éviction : au jour du congé, délivré le 30 juin 2008, elle avait commencé la construction de la nouvelle galerie et communiqué un plan du local offert, mais ce local n’existait pas. Elle rejette en revanche la réparation du trouble de jouissance dû au défaut d’entretien, les travaux ordonnés en référé ayant été exécutés.
Dans la troisième, une société locataire demande le renouvellement le 7 juillet 2010 ; le bailleur signifie, le 29 septembre 2010, un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, puis demande la déchéance de ce droit pour défaut d’immatriculation au titre de l’activité réellement exercée. La cour d’appel de Paris, le 25 mars 2015, apprécie la condition d’immatriculation à la date de la demande de renouvellement et refuse la déchéance, le bailleur n’ayant jamais mis en demeure la société, immatriculée pour la vente d’objets d’art, de modifier son extrait K bis (l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés), et ordonne une expertise sur le montant de l’indemnité.
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-11.440, publié) : cassation partielle, portant sur l’indemnité d’occupation, et renvoi devant la cour d’appel de Paris. La cour d’appel avait relevé que la société « s’était maintenue dans les lieux près de cinq années après avoir mis fin au bail pour exécuter son obligation légale de remise en état du site » ; en retenant une valeur locative agricole, elle « n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ». Le sommaire publié avec l’arrêt en dégage la règle : « Dès lors que le réaménagement du site, auquel est tenu l’exploitant d’une installation classée qu’il cesse d’exploiter, fait partie intégrante de l’activité exercée, l’indemnité d’occupation, due par le locataire exploitant qui se maintient dans les lieux pour satisfaire à cette obligation, doit être fixée par référence au loyer prévu au bail pendant l’exécution de son obligation légale de remise en état du site sur lequel il a exploité une installation classée ».
Deuxième arrêt (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-19.092, publié) : la cour d’appel, « ayant constaté que, si la bailleresse avait, le 30 juin 2008, débuté la construction de la nouvelle galerie marchande et communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert, le local proposé en remplacement n’existait pas au moment où le congé a été délivré », a « par ce seul motif, légalement justifié sa décision ». Rejet du pourvoi incident de la bailleresse sur ce point. Sur le trouble de jouissance, cassation au visa des articles 1147 ancien et 1719 du Code civil et 484 du Code de procédure civile : « l’exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n’est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer ». La cassation est partielle, limitée à ce chef, avec renvoi devant la cour d’appel de Pau autrement composée.
Troisième arrêt (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-18.456, publié) : cassation partielle, car « la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure » et la locataire était « immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux loués ». Sont annulés les chefs de l’arrêt qui reconnaissaient à la locataire le droit à une indemnité d’éviction, sursoyaient à statuer sur son montant et ordonnaient une expertise ; renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée, à qui il revient d’en tirer les conséquences.
Ce que cela change pour l’évaluation
Pendant la remise en état, le loyer du bail sert de référence. La remise en état du site d’une installation classée fait partie de l’activité pour laquelle les terrains ont été loués ; l’occupation qui sert à l’exécuter la prolonge, et l’indemnité d’occupation se fixe par référence au loyer du bail, non à la valeur locative des terrains dépréciés. Le preneur qui reste dans les lieux après un congé du bailleur en attendant son indemnité d’éviction doit, lui, l’indemnité de l’article L. 145-28, fixée à la valeur locative sans plafonnement (l’indemnité d’occupation sans plafond). Si le bailleur exerce son droit d’option, cette indemnité remonte à l’expiration du bail, et la taxe foncière mise à la charge du preneur sans contrepartie vient en diminution de la valeur locative retenue (les deux arrêts de 2025 et 2026). Ici, le locataire avait lui-même donné congé ; aucune indemnité d’éviction n’était en jeu. La solution complète l’arrêt de 2022 sur les frais de dépollution : selon ce dernier, la remise en état pèse sur le dernier exploitant et son coût n’entre pas dans l’indemnité d’éviction ; selon celui de 2016, lorsque le locataire, après avoir lui-même mis fin au bail, reste dans les lieux pour l’exécuter, l’indemnité d’occupation de cette période se fixe par référence au loyer du bail.
Un local de remplacement se constate, il ne se promet pas. Le bailleur qui reprend pour reconstruire échappe à l’indemnité d’éviction s’il offre au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, à un emplacement équivalent (article L. 145-18), et ce local doit exister au jour du congé : un chantier et un plan ne suffisent pas. L’expert vérifie donc d’abord son existence et son équivalence à cette date. Si l’offre échoue, l’indemnité d’éviction est due en entier, valeur du fonds ou droit au bail, avec des indemnités accessoires qui dépendent de la réinstallation effective ou non du preneur (la restitution des accessoires sans réinstallation). Si elle est valable, le locataire perçoit tout de même une indemnité pour sa privation temporaire de jouissance et la moins-value de son fonds, plus ses frais normaux de déménagement et d’emménagement (même article) : le rapport mesure la marge perdue pendant le transfert et compare le fonds dans les deux locaux. Le trouble de jouissance né du défaut d’entretien des locaux, distinct de l’éviction, se chiffre à part, pour toute la période où il a duré, même si les travaux ordonnés en référé ont été exécutés. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial décrit les pièces à réunir.
L’immatriculation se vérifie contre l’activité réellement exercée. Le statut suppose l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (article L. 145-1 du Code de commerce). Une immatriculation pour une autre activité que celle exercée dans les lieux ne remplit pas cette condition, et le bailleur peut s’en prévaloir sans mise en demeure préalable. Dans l’affaire jugée, l’arrêt qui reconnaissait le droit à indemnité et ordonnait l’expertise pour la chiffrer est cassé, la cour de renvoi devant en tirer les conséquences. Avant tout calcul, l’extrait K bis est donc comparé à la clause de destination et à l’activité exercée dans les lieux, aux dates utiles (la cour d’appel avait retenu celle de la demande de renouvellement, le 7 juillet 2010), et les écarts sont signalés sans être tranchés. L’article sur l’éviction en 2017 rappelle que le bailleur qui a offert une indemnité après son droit d’option peut encore dénier le statut jusqu’à la fixation définitive ; ici, le bailleur avait refusé d’emblée le renouvellement avec offre d’indemnité, en réponse à la demande du preneur, et l’arrêt de 2016 ne discute pas l’effet de cette offre sur la demande de déchéance. Le preneur prescrit devenu occupant sans titre est un autre cas où le droit à indemnité peut disparaître en cours de route.
Ce que l’expert en retient
- Le locataire d’une installation classée qui reste après le bail pour remettre le site en état doit une indemnité d’occupation fixée par référence au loyer du bail.
- Elle se distingue de l’indemnité de l’article L. 145-28, fixée à la valeur locative ; le rapport indique dès son début le régime retenu par la mission, ou chiffre les deux hypothèses.
- Le local de remplacement offert par le bailleur qui reconstruit doit exister au jour du congé ; sinon l’indemnité d’éviction est due.
- L’immatriculation doit viser l’activité réellement exercée ; l’expert compare l’extrait K bis, aux dates utiles, à l’activité exercée dans les lieux avant de chiffrer.
- Les mesures exécutées après un référé n’effacent pas le préjudice déjà subi ; le trouble de jouissance se chiffre pour toute la période où il a duré.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’occupation, indemnité d’éviction et valeur locative du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : valeur locative sans plafond, ou rien et Indemnité d’éviction : maintien dans les lieux, option, expert. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-11.440, n° 14-19.092 et n° 15-18.456.
Et maintenant
Un locataire qui reste pour remettre le site en état, un local de remplacement offert avec le congé, ou un K bis qui ne vise pas l'activité exploitée ?
J'établis l'indemnité d'occupation due pendant la remise en état, l'équivalence du local offert et l'indemnité d'éviction qui en dépend, après vérification des pièces qui conditionnent le droit du preneur, pour le bailleur, le preneur ou le tribunal.
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