Un bailleur refuse de renouveler le bail d’une boutique de centre commercial et offre une indemnité d’éviction. Le locataire se réinstalle ailleurs, dans un local de surface équivalente, pour la même activité, à un loyer inférieur et sans droit d’entrée. La cour d’appel de Paris en déduit que le droit au bail perdu ne vaut rien : pas de « différentiel de loyer », donc pas d’indemnité principale, seulement des indemnités accessoires. La Cour de cassation, le 13 octobre 2021, par un arrêt publié, casse : l’indemnité d’éviction « doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce ». Comparer les deux loyers ne suffit pas ; il faut évaluer le droit au bail du local quitté. Pour l’expert, l’arrêt fixe l’objet de l’évaluation, et il écarte un raccourci fréquent.
Les faits
La société IMFRA, propriétaire de locaux commerciaux dans un centre commercial, les donne à bail à la société MIM. Elle lui délivre un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. La société MIM se réinstalle dans d’autres locaux commerciaux, puis assigne son ancien bailleur en fixation de l’indemnité.
La cour d’appel de Paris, le 27 mai 2020, dit que la valeur du droit au bail est nulle et limite l’indemnité aux postes accessoires, soit 127 971 €. Son raisonnement : lorsque le preneur s’est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l’indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local ; ici, le loyer des locaux de transfert est inférieur à celui des locaux quittés, le nouveau bail permet la même activité dans une superficie équivalente, sans droit d’entrée ; il n’y a donc « pas de différentiel de loyer positif ». Les liquidateurs judiciaires de la société MIM se pourvoient.
La décision
La troisième chambre civile casse, au visa de l’article L. 145-14 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340, publié au bulletin). Elle rappelle le texte : l’indemnité d’éviction « doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Puis elle pose la règle : « L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. »
En retenant une valeur nulle au seul motif de l’absence de différentiel positif entre le loyer des locaux de réinstallation et celui des locaux quittés, « sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». L’arrêt est cassé sur ce point et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le droit au bail s’évalue sur le local quitté, pas sur le local de remplacement. Le droit au bail est la valeur, pour un locataire, de disposer d’un local aux conditions de son bail : un emplacement, une surface, une destination, un loyer inférieur à la valeur locative de marché. Cette valeur se mesure sur les locaux dont le preneur est évincé, en comparant le loyer du bail expiré à la valeur locative de marché de ces locaux, pour la durée pendant laquelle le preneur pouvait espérer en profiter, avec un coefficient de situation. Le lexique du site définit le droit au bail et son calcul. Que le preneur ait trouvé ailleurs un loyer moins élevé ne dit rien de cette valeur : il a pu accepter un emplacement moins recherché, ou bénéficier d’un marché déprimé, ou simplement mieux négocier.
Le raccourci du « différentiel de loyer » est écarté. La méthode dite du différentiel, qui capitalise l’écart entre le loyer du nouveau bail et celui de l’ancien, est utile pour mesurer le surcoût d’une réinstallation ; elle ne remplace pas l’évaluation du droit au bail perdu. Un expert qui conclurait à une valeur nulle parce que le locataire paie désormais moins cher expose son rapport au grief retenu par la Cour. Le rapport présente donc deux calculs distincts : la valeur du droit au bail des locaux quittés, et, le cas échéant, le surcoût locatif de la réinstallation, sans que le second puisse annuler le premier.
Transfert ou perte du fonds : la question reste première. L’article sur l’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie montre la distinction entre indemnité de remplacement, égale à la valeur du fonds quand la clientèle est perdue, et indemnité de transfert, quand le fonds survit au déplacement. Ici, la réinstallation effective plaçait le dossier dans la seconde hypothèse. Mais même en cas de transfert, l’indemnité comprend le droit au bail perdu, parce qu’il est un élément du fonds ; c’est ce que la Cour rappelle. L’article sur le droit au bail et les constructions du preneur après préemption applique la même règle dans un autre contexte.
Le bailleur peut prouver un préjudice moindre, mais par une évaluation. Le texte réserve la preuve, par le propriétaire, que le préjudice est moindre que la valeur du fonds. Cette preuve porte sur les éléments du préjudice, pas sur un raisonnement par équivalence : un local de remplacement moins cher peut réduire certains postes accessoires, comme le trouble commercial ou les frais de réinstallation, mais il ne fait pas disparaître la valeur du droit au bail. Le rapport de l’expert du bailleur, s’il conteste le montant, doit donc évaluer lui aussi le droit au bail des locaux quittés, avec ses propres références de valeur locative.
Des références de marché pour le local quitté. Concrètement, le rapport réunit les loyers de marché du centre commercial ou de la rue à la date de l’éviction, pour des locaux de surface et de commercialité comparables, et les compare au loyer du bail expiré. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial décrit les pièces à réunir et la façon dont l’indemnité se construit.
Le local de remplacement offert par le bailleur doit exister au congé. Le bailleur qui refuse le renouvellement pour reconstruire peut se soustraire à l’indemnité d’éviction en offrant un local correspondant aux besoins et possibilités du locataire, situé à un emplacement équivalent (article L. 145-18 du Code de commerce). Par un arrêt publié du 14 janvier 2016 (Cass. 3e civ., n° 14-19.092), la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel qui avait condamné à une indemnité d’éviction le propriétaire d’une galerie marchande en reconstruction, parce que, malgré le chantier engagé et le plan communiqué aux preneurs, « le local proposé en remplacement n’existait pas au moment où le congé a été délivré ». Un local seulement promis ne dispense donc pas le bailleur de l’indemnité : l’expert vérifie d’abord l’existence et l’équivalence du local offert à la date du congé, puis, si l’offre ne remplit pas ces conditions, chiffre l’indemnité d’éviction, droit au bail des locaux quittés compris. L’article sur le local de remplacement existant au congé présente cet arrêt.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité d’éviction tient compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, élément du fonds de commerce.
- Cette valeur ne peut être déclarée nulle au seul motif que le preneur s’est réinstallé dans un local équivalent à un loyer inférieur.
- Le droit au bail s’évalue par comparaison entre le loyer du bail expiré et la valeur locative de marché des locaux quittés.
- Le surcoût locatif d’une réinstallation est un calcul distinct, qui ne remplace pas l’évaluation du droit au bail perdu.
- Le bailleur qui soutient un préjudice moindre doit lui aussi produire une évaluation du droit au bail.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction et droit au bail décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes droit au bail, indemnité d’éviction et fonds de commerce du lexique complètent cet article. Sur le même thème : L’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie dans un centre commercial et Offre de renouvellement modifiée : un refus, indemnité d’éviction. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un congé sans renouvellement, une réinstallation déjà faite, et une indemnité d'éviction à chiffrer ?
J'évalue le droit au bail des locaux quittés, la valeur du fonds si le transfert n'est pas possible et les indemnités accessoires, dans un rapport que le juge des loyers ou l'expert judiciaire peuvent reprendre poste par poste.
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