Une communauté de communes loue un restaurant au bord d’une retenue d’eau. À l’échéance, elle délivre aux locataires un congé « avec offre de renouvellement », mais subordonne cette offre à une réduction de la contenance des lieux loués et à de nouvelles obligations d’entretien. Les locataires quittent les lieux et réclament une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Bordeaux la leur refuse : le congé était irrégulier, mais il contenait une offre de nouveau bail, et les locataires, restés dans les lieux puis partis volontairement, ne peuvent rien demander. La Cour de cassation, le 11 janvier 2024, par un arrêt publié, casse : « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Pour l’expert, la conséquence est nette : dès que le congé touche autre chose que le loyer, l’indemnité d’éviction se chiffre.
Les faits
Le 15 janvier 1999, un syndicat intercommunal d’aménagement touristique, aux droits duquel vient une communauté de communes, donne à bail à un couple un local commercial à usage de restaurant. Le 29 avril 2016, la bailleresse leur délivre un congé avec offre de renouvellement, subordonnée notamment à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien à la charge des locataires.
Les locataires restituent les lieux et assignent la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Bordeaux, le 21 juin 2022, rejette la demande : les modifications auxquelles la bailleresse subordonnait son offre, touchant à la contenance des lieux et aux obligations du preneur, ne pouvaient valablement s’inscrire dans un congé avec offre de renouvellement, mais le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement. Les locataires se pourvoient.
La décision
La troisième chambre civile casse, au visa des articles 1103 du Code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872, publié au bulletin). « Il résulte de ces textes qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. » Un congé « est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré ».
« Il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. » En jugeant le contraire, la cour d’appel a violé les textes. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix est la seule variable ouverte au renouvellement. Le bail renouvelé reprend les clauses du bail expiré ; seul le loyer peut être discuté, et fixé par le juge. Un bailleur qui veut réduire la surface, changer la destination, transférer des charges ou des obligations d’entretien ne propose pas un renouvellement : il refuse le bail tel qu’il existe, et il doit l’indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime. Pour l’expert, cela évite un débat stérile sur la « valeur » d’une offre modifiée : soit le preneur accepte librement de nouvelles conditions, et c’est un nouveau bail négocié, soit il les refuse, et l’indemnité se calcule comme pour tout refus de renouvellement. Le lexique du site décrit l’indemnité d’éviction et ses composantes.
Une réduction de contenance est un refus partiel, indemnisé en entier. La bailleresse voulait reprendre une partie des lieux. Le statut ne connaît pas le renouvellement partiel imposé : le preneur a droit au renouvellement sur la totalité, et un congé qui ampute les lieux est un refus. L’indemnité se chiffre donc sur le fonds tel qu’il est exploité dans l’ensemble des locaux, valeur du fonds si l’activité ne peut pas se poursuivre ailleurs dans des conditions équivalentes, valeur du droit au bail sinon, augmentée des frais de réinstallation, du trouble commercial et des indemnités accessoires. Un restaurant au bord d’un plan d’eau, dont la clientèle est liée au site, relève en général de la première hypothèse.
Les obligations d’entretien transférées se chiffrent aussi. Si le preneur avait accepté l’offre, il aurait supporté des obligations nouvelles sans contrepartie ; on sait, depuis les arrêts sur la valeur locative et les obligations des parties, que de telles clauses diminuent la valeur locative. L’expert qui compare, pour éclairer les parties, l’indemnité d’éviction et le coût d’un renouvellement aux conditions proposées intègre ce poste : c’est souvent lui qui fait basculer la décision du preneur.
Le départ des lieux ne fait pas perdre l’indemnité. La cour d’appel avait reproché aux locataires d’être restés puis partis volontairement. La Cour de cassation n’y attache aucune conséquence : le congé refusant le renouvellement fait naître le droit à indemnité, que le preneur reste dans les lieux, avec indemnité d’occupation, ou les quitte. Pour l’évaluation, la date de référence est celle du départ effectif ou celle la plus proche du jugement si le preneur est encore dans les lieux ; le rapport le précise, parce que la valeur du fonds ou du droit au bail se fixe à cette date. L’article sur le délai de deux ans pour agir en indemnité d’éviction rappelle par ailleurs que le preneur ne doit pas tarder.
Un bailleur public reste soumis au statut. La bailleresse était une collectivité, et le local se trouvait sur un site touristique aménagé. Le statut des baux commerciaux s’applique dès lors que le bien relève du domaine privé de la collectivité ; l’indemnité d’éviction se calcule alors comme pour tout bailleur, et la collectivité l’inscrit à son budget. L’expert vérifie la domanialité, parce que sur le domaine public la situation est tout autre, comme le rappelle l’article sur le bail sur le domaine public.
Rétracter l’offre pour motif grave : deux ans à compter de la découverte. Par un arrêt publié du 9 novembre 2017 (Cass. 3e civ., n° 16-23.120), la Cour a jugé que « le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus ». L’article sur l’indemnité d’éviction en 2017 présente cet arrêt.
Ce que l’expert en retient
- Le renouvellement s’opère aux clauses du bail expiré ; seul le prix est ouvert.
- Un congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes, hors le prix, est un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
- Une réduction de contenance imposée s’indemnise comme un refus total, sur le fonds exploité dans l’ensemble des locaux.
- Le départ volontaire du preneur après un tel congé ne le prive pas de l’indemnité ; il fixe la date d’évaluation.
- Le rapport compare l’indemnité d’éviction et le coût des conditions proposées, obligations transférées comprises.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, droit au bail et trouble commercial du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’éviction : le preneur a deux ans pour agir, et l’expertise du bailleur ne le protège pas et Indemnité d’éviction : prescrite, le preneur n’a plus de titre. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un congé de votre bailleur qui modifie la surface ou les obligations du bail, et une indemnité d'éviction à chiffrer ?
J'établis l'indemnité d'éviction, valeur du fonds ou du droit au bail, frais de réinstallation, trouble commercial et indemnités accessoires, avec les comptes et les références du secteur, pour la négociation ou le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
