Une fille occupe l’immeuble de la succession de son père en vertu d’un bail verbal que celui-ci lui avait consenti. Elle paie un loyer. Ses cohéritiers demandent une indemnité d’occupation, et la cour d’appel de Versailles la condamne à 578,88 € par mois depuis 2010, parce que « la valeur locative de l’immeuble est nettement supérieure au montant du loyer ». La Cour de cassation, le 18 mars 2020, par un arrêt publié, casse : l’indivisaire qui occupe « en qualité de locataire » ne porte pas atteinte « aux droits égaux et concurrents des coïndivisaires », et ne doit donc pas d’indemnité d’occupation. L’écart entre le loyer et la valeur locative n’est pas rien pour autant : il peut révéler une donation indirecte, rapportable à la succession. Pour l’expert, la mesure est la même, la valeur locative ; le fondement, lui, change tout.
Les faits
Un homme décède, laissant son épouse et deux enfants. Sa fille occupe un immeuble de la succession en vertu d’un bail verbal consenti par le défunt, et paie un loyer. Lors des opérations de comptes, liquidation et partage, la cour d’appel de Versailles, le 23 novembre 2018, la condamne à payer à l’indivision, à compter du 29 avril 2010, une indemnité d’occupation de 578,88 € par mois, au motif que la valeur locative de l’immeuble est nettement supérieure au loyer qu’elle acquitte.
Elle se pourvoit : l’indivisaire qui dispose d’un titre propre pour jouir de l’immeuble n’use pas du bien indivis au sens de l’article 815-9 ; l’indivision, en tant que bailleresse, lui doit même la jouissance paisible ; et l’écart entre loyer et valeur locative ne pourrait donner lieu qu’à une action en rapport, si une donation indirecte était prouvée.
La décision
La première chambre civile casse, au visa de l’article 815-9 du Code civil (Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 19-11.206, publié au bulletin). « Aux termes de l’alinéa 1er de ce texte, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Selon son alinéa 2, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »
« En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que Mme Q… occupait l’immeuble indivis en qualité de locataire, de sorte qu’elle ne portait pas atteinte aux droits égaux et concurrents des coïndivisaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » La cassation est limitée à l’indemnité d’occupation ; renvoi devant la cour d’appel de Paris.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le titre d’occupation décide du fondement. L’indemnité d’occupation de l’article 815-9 compense la jouissance privative d’un bien indivis, celle qui prive les autres indivisaires de leur usage. Un indivisaire qui occupe comme locataire, en vertu d’un bail consenti par le défunt et transmis à l’indivision, n’occupe pas à ce titre : il exécute un contrat, et l’indivision perçoit un loyer. Il n’y a donc pas d’indemnité, quel que soit le niveau du loyer. L’expert saisi d’une mission de comptes entre indivisaires commence par établir s’il existe un titre, écrit ou verbal, et depuis quand ; le calcul vient après. Le lexique décrit l’indemnité d’occupation et l’indivision.
Un loyer inférieur à la valeur locative : une donation indirecte possible. Le pourvoi le suggérait, et la Cour ne le contredit pas : si le défunt a loué à son enfant à un loyer très inférieur au marché, avec intention libérale, l’avantage est une donation indirecte rapportable, comme dans l’affaire de l’héritier logé gratuitement par l’usufruitière. La mesure est alors l’écart entre la valeur locative et le loyer payé, période par période, du début du bail au décès ; après le décès, le bail continue avec l’indivision comme bailleresse, et un loyer sous-évalué relève de la gestion de l’indivision, non du rapport. Le rapport d’expertise distingue donc les périodes et les fondements.
La valeur locative reste la mesure. Que ce soit pour une indemnité d’occupation, comme dans l’article sur l’indemnité d’occupation jusqu’au partage, ou pour un avantage indirect, l’expert établit la valeur locative du bien à chaque date, avec des références de loyers comparables, et dans l’état réel du bien. La différence est dans ce qu’on en fait : abattement pour précarité et paiement à l’indivision dans le premier cas, rapport à la masse et imputation sur la part de l’héritier dans le second.
Le bail verbal doit être prouvé. Un bail verbal se prouve par le paiement régulier de loyers, les quittances, les déclarations fiscales du bailleur. Sans cette preuve, l’occupant est un indivisaire jouissant privativement, et l’indemnité est due. Le rapport rassemble ces pièces quand il en a connaissance, et signale au juge ce qui manque, parce que le chiffre qu’il produit n’a de sens qu’avec le bon fondement. Le guide sur la maison occupée par un héritier décrit ces situations.
Ce que l’expert en retient
- L’indivisaire qui occupe l’immeuble indivis en vertu d’un bail, même verbal, ne doit pas d’indemnité d’occupation : il ne porte pas atteinte aux droits des autres indivisaires.
- Un loyer inférieur à la valeur locative ne transforme pas le locataire en occupant privatif.
- L’écart entre loyer et valeur locative peut en revanche caractériser une donation indirecte, rapportable si l’intention libérale est établie.
- La valeur locative, période par période, reste la mesure dans les deux cas ; le fondement change l’usage du chiffre.
- Le rapport établit d’abord le titre d’occupation et sa preuve, puis calcule.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Succession : maison occupée par un héritier et les termes indemnité d’occupation, indivision et valeur locative du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien et Logé gratuitement par l’usufruitière : un avantage à rapporter. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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