Une mère, usufruitière d’une propriété dont ses deux fils sont nus-propriétaires, laisse l’un d’eux occuper gratuitement une partie de la maison, à titre privé et professionnel, de 1971 jusqu’à son décès en 2015. Au partage, l’autre fils demande le rapport de cet avantage. La cour d’appel de Poitiers le fixe à 261 536,49 € : les loyers qui auraient dû être payés, évalués d’après l’état du bien en 1972, moins les réparations et frais d’entretien qui incombaient à l’usufruitière. Le fils logé conteste : sa mère aurait dû emprunter pour financer des travaux, et il avait lui-même payé de grosses réparations. La Cour de cassation, le 2 mars 2022, par un arrêt publié, rejette ces griefs : l’occupant, « en ce qu’il cumulait les devoirs d’un locataire […] et les obligations issues de la nue-propriété », ne pouvait réclamer le remboursement des grosses réparations, qui lui incombaient comme nu-propriétaire, et il était « tenu d’une indemnité de rapport égale aux loyers qui auraient dû être payés si les lieux avaient été loués, après déduction du seul montant des réparations et frais d’entretien incombant normalement à l’usufruitière ». Pour l’expert, c’est une mission de valeur locative rétrospective sur quarante-quatre ans, avec une règle claire sur ce qui se déduit.
Les faits
Une propriétaire, veuve, conserve l’usufruit d’une propriété dont ses deux fils détiennent la nue-propriété. Depuis janvier 1971, elle consent à l’un d’eux l’usage gratuit d’une partie de la maison, à titre d’habitation et pour son activité professionnelle. Elle décède le 8 février 2015. L’autre fils assigne son frère en partage.
La cour d’appel de Poitiers, le 9 septembre 2020, juge que le fils occupant a bénéficié d’un avantage indirect, par mise à disposition sans loyer, de janvier 1971 au décès, et le condamne à rapporter 261 536,49 €, calculés « hors inflation » en déduisant, des loyers qui auraient dû être payés compte tenu de l’état du bien en 1972, évalués à 168,51 € par mois, le montant des réparations et frais d’entretien incombant normalement à l’usufruitière. Elle retient aussi que l’autre fils est créancier d’une indemnité de gestion de 92 600 € contre la succession. Le fils occupant se pourvoit.
La décision
La première chambre civile rejette les deux premiers moyens (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-21.641, publié au bulletin). Sur le principe, la cour d’appel, qui a relevé que la mère avait consenti l’usage gratuit d’une partie de la maison « avec une intention libérale » et qu’il n’était pas démontré que l’immeuble n’était pas en état d’être loué à l’époque, a légalement justifié sa décision. Sur le montant, l’occupant, « en ce qu’il cumulait les devoirs d’un locataire, auquel sa position d’occupant l’assimilait, et les obligations issues de la nue-propriété de l’immeuble, ne pouvait réclamer à l’usufruitière le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives mises à la charge du bailleur par l’article 1720 du code civil, relevaient du domaine des grosses réparations imputées au nu-propriétaire par l’article 605 du même code ». Il était donc « tenu d’une indemnité de rapport égale aux loyers qui auraient dû être payés si les lieux avaient été loués, après déduction du seul montant des réparations et frais d’entretien incombant normalement à l’usufruitière ».
L’arrêt est en revanche cassé sur l’indemnité de gestion allouée à l’autre fils, parce qu’il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, dont les droits sont de nature différente ; l’affaire est renvoyée sur ce point devant la cour d’appel de Bordeaux.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’avantage se mesure par les loyers non perçus. Le logement gratuit accordé par le défunt à un héritier, avec intention libérale, est une donation indirecte rapportable ; son montant est l’appauvrissement du défunt, c’est-à-dire les loyers qu’il aurait perçus s’il avait loué. L’expert établit donc la valeur locative des locaux occupés, période par période, avec les références de loyers de chaque époque, et dans l’état du bien à chaque date. Ici, la cour d’appel a retenu un loyer mensuel constant fondé sur l’état de 1972, « hors inflation » ; un rapport plus fin distingue les périodes, mais la méthode est la même. Le lexique du site décrit la valeur locative et son calcul.
Ce qui se déduit, et ce qui ne se déduit pas. Du loyer théorique se retranchent les charges que le bailleur aurait supportées, mais seulement celles qui incombaient au défunt en sa qualité d’usufruitier : les réparations d’entretien de l’article 605. Les grosses réparations, toiture, murs, structure, sont à la charge du nu-propriétaire, et l’occupant qui les a payées les a payées pour son propre compte. Il ne peut pas les déduire, même si un bailleur ordinaire les aurait supportées. Le rapport classe donc les travaux réalisés pendant l’occupation en deux colonnes, entretien et grosses réparations, à partir des factures et de la nomenclature de l’article 606, et ne déduit que la première.
L’emprunt hypothétique n’entre pas dans le compte. L’occupant soutenait que sa mère aurait dû emprunter pour financer les travaux rendant le bien louable, et que les intérêts de cet emprunt devaient venir en déduction. La Cour ne l’admet pas : dès lors que le bien était en état d’être loué, les loyers non perçus mesurent l’appauvrissement, sans reconstituer un financement fictif. L’expert vérifie donc l’état du bien au début de l’occupation, avec les documents de l’époque, parce que c’est cette question, louable ou non, qui conditionne tout le reste. L’article sur l’indemnité d’occupation entre indivisaires décrit un calcul voisin, avec l’abattement pour précarité qui n’a pas sa place ici, puisqu’il s’agit d’un rapport et non d’une indemnité d’occupation.
Le double rôle de l’occupant nu-propriétaire. L’arrêt repose sur une idée simple : celui qui occupe un bien dont il est nu-propriétaire cumule les obligations d’un locataire envers l’usufruitier et celles d’un nu-propriétaire envers le bien. Il n’y a pas d’indivision entre lui et l’usufruitier, et pas de compte de gestion comme entre indivisaires ; c’est pour cela que l’indemnité de gestion du frère est cassée. Dans un rapport d’expertise, les flux entre usufruitier et nu-propriétaire se présentent donc selon le démembrement, article 605 et 606, non selon les règles de l’indivision.
Quarante-quatre ans à reconstituer. Une occupation de 1971 à 2015 impose de retrouver des références de loyers sur cinq décennies, ou de partir d’une valeur locative actuelle ramenée dans le temps par les indices de loyers, avec une correction pour l’état du bien à chaque période. Le rapport explique la méthode retenue, donne le tableau annuel et le total, et signale l’incertitude des périodes les plus anciennes. Le guide sur la maison occupée par un héritier décrit ces situations et la façon de les aborder avant le contentieux.
Ce que l’expert en retient
- Le logement gratuit accordé par le défunt à un héritier, avec intention libérale, est un avantage indirect rapportable, mesuré par les loyers qui auraient été perçus.
- Seules les réparations d’entretien incombant à l’usufruitier se déduisent ; les grosses réparations restent au nu-propriétaire occupant.
- Un emprunt que le défunt aurait dû souscrire pour des travaux ne se déduit pas ; ce qui compte, c’est que le bien ait été louable.
- Entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’y a pas d’indivision : pas d’indemnité de gestion, mais les règles du démembrement.
- Le rapport établit la valeur locative période par période, dans l’état du bien à chaque date, sur toute la durée de l’occupation.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Succession : maison occupée par un héritier et les termes valeur locative, usufruit et rapport des donations du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien et Rapport de donation : le bien redonné vaut au jour du second don. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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