Trois enfants héritent de leurs parents, morts en 2007 et 2009. L’un d’eux occupe la maison de maître de la succession. Un jugement de 2016 ordonne le partage, dit qu’il doit une indemnité d’occupation à l’indivision et désigne un expert pour évaluer les biens. La cour d’appel d’Amiens fixe l’indemnité à 1 500 € par mois « à compter de juillet 2009 jusqu’au partage de l’indivision ». Le frère occupant se pourvoit : et s’il quitte la maison avant le partage ? La Cour de cassation lui donne raison le 1er juillet 2026 et statue elle-même : l’indemnité est due jusqu’au partage « ou jusqu’à la remise effective, à la disposition de l’indivision » de la maison. Sur une occupation qui dure depuis dix-sept ans, la date de fin pèse autant que le montant mensuel.
Les faits
Les parents décèdent le 9 février 2007 et le 27 juin 2009, laissant trois enfants. Le 31 octobre 2016, un jugement ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions et du régime matrimonial, dit que l’un des fils est redevable envers l’indivision successorale d’une indemnité d’occupation et ordonne une expertise pour évaluer les biens de la succession. Après le dépôt du rapport et le procès-verbal du notaire, l’affaire revient devant le tribunal à l’initiative d’un autre frère.
La cour d’appel d’Amiens, le 20 juin 2024, dit que l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation et de revenus d’un montant mensuel de 1 500 € à compter de juillet 2009 et jusqu’au partage de l’indivision, au titre de l’occupation privative de la maison de maître.
La décision
La première chambre civile casse partiellement (Cass. 1re civ., 1er juillet 2026, n° 24-20.085), au visa de l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil : « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». En fixant le terme au partage « sans réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant le partage, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, la Cour statue au fond, sans renvoi : l’occupant « est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 500 euros à compter de juillet 2009 et jusqu’au partage de l’indivision, ou jusqu’à la remise effective, à la disposition de l’indivision, de la maison de maître ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Le point d’arrivée de l’indemnité. L’indemnité rémunère une jouissance privative ; elle cesse quand cette jouissance cesse, même si le partage tarde. L’occupant qui veut arrêter le compteur remet effectivement le bien à l’indivision : clés rendues au notaire ou aux coïndivisaires, constat d’huissier, lettre datée, déménagement prouvé. Sans cette preuve, l’indemnité court jusqu’au partage, et sur une maison de maître à 1 500 € par mois, chaque année d’incertitude vaut 18 000 €. La règle vaut aussi entre ex-époux : par un arrêt publié du 12 juin 2025 (n° 23-22.003), la première chambre civile a cassé l’arrêt qui mettait à la charge de l’ex-mari, attributaire de la jouissance de l’ancien domicile conjugal, une indemnité courant jusqu’au partage « sans réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant le partage ».
Le point de départ et la limite de cinq ans. L’indemnité part ici de juillet 2009, au décès du second parent, sans que ce point ait été discuté devant la Cour. L’article 815-10 du Code civil prévoit qu’aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être ; le point de départ retenu par le notaire ou le juge se vérifie donc au regard des demandes formées et de leurs dates. Encore faut-il que l’indivision ait droit aux fruits : quand les indivisaires ne sont que nus-propriétaires, l’usufruit appartenant à un tiers, aucune indemnité d’occupation n’est due à l’indivision (Cass. 1re civ., 1er juin 2023, n° 21-14.924, publié).
Comment se fixe le montant. L’indemnité d’occupation se calcule à partir de la valeur locative du bien, celle qu’un bailleur en obtiendrait sur le marché, à laquelle on applique un abattement qui tient compte de la précarité de l’occupation et de l’indisponibilité du bien pour l’indivision, couramment de l’ordre de 10 à 20 %. Sur dix-sept ans, la valeur locative n’est pas constante : l’expert la fixe période par période, avec les références de loyers de chaque époque, et le tribunal peut retenir un montant unique quand la série le justifie. Le lexique du site rappelle ce qu’est l’indemnité d’occupation et comment elle se distingue d’un loyer.
Une maison de maître ne se loue pas comme un appartement. Les références de marché pour une grande demeure sont rares ; l’expert compare avec des maisons de caractère louées dans le secteur, corrige pour la surface, l’état et le jardin, et explique le raisonnement, parce que c’est ce montant qui sera multiplié par cent ou deux cents mois. L’état d’entretien du bien, et les travaux que l’occupant a pu faire ou négliger, se traitent à part, dans les comptes de l’indivision.
Dans les comptes de partage. L’indemnité est due à l’indivision, pas aux frères ; elle entre à l’actif de la masse et l’occupant, qui en est indivisaire pour un tiers, en supporte en fait les deux tiers. Elle se compense avec ce que l’indivision lui doit, dépenses de conservation, taxes, travaux, au sens de l’article 815-13. Le rapport d’expertise présente ces comptes dans le même document que la valeur des biens à partager, ce qui permet au notaire d’établir l’état liquidatif d’un seul tenant.
Quand l’indivisaire est locataire. L’indemnité suppose une jouissance privative sans titre. L’indivisaire qui occupe en vertu d’un bail, même verbal, consenti par le défunt n’en doit pas, même si son loyer est inférieur à la valeur locative ; l’écart peut alors relever d’une donation indirecte rapportable. L’article sur l’indivisaire locataire par bail verbal présente l’arrêt du 18 mars 2020 qui l’a jugé.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité d’occupation est due jusqu’au partage, ou jusqu’à la remise effective du bien à l’indivision si elle intervient avant.
- L’occupant qui quitte le bien en fait la preuve datée ; à défaut, l’indemnité court jusqu’au partage.
- Le montant se calcule sur la valeur locative, période par période, avec un abattement pour précarité et indisponibilité.
- Pour une grande demeure, les références sont rares et la motivation de la valeur locative compte d’autant plus.
- L’indemnité entre dans les comptes de l’indivision et se compense avec les créances de l’occupant.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les guides Succession : la maison occupée par un héritier et Sortir d’une indivision familiale et les termes indemnité d’occupation et indivision du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indivision : l’emprunt payé par un seul suit l’article 815-13 et Indemnité d’occupation d’un logement : loyer, surloyer et plafond de ressources. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une maison de famille occupée par un héritier, et une indemnité à fixer pour des années ?
J'établis la valeur locative du bien période par période, l'abattement propre à l'indemnité d'occupation et le montant dû jusqu'au partage ou jusqu'à la restitution, pour le notaire ou le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
