Une banque, créancière d’une caution, inscrit des hypothèques sur des biens que celui-ci détient en indivision avec sa sœur, puis assigne les deux en partage et en licitation. La cour d’appel de Lyon ordonne la vente aux enchères de lots de copropriété, d’une maison sur près de 4 000 m² et d’un ensemble de terrains bâtis, sur des mises à prix de 50 000, 165 000 et 110 000 €, au motif que les indivisaires ne s’accordent pas sur la manière de partager. La Cour de cassation, le 5 février 2025, par un arrêt publié, casse : la licitation « ne doit être ordonnée que si [les immeubles] ne peuvent être facilement partagés en nature », et le juge devait rechercher, au besoin d’office, « si les biens indivis étaient ou non commodément partageables en nature ». Le désaccord des indivisaires ne suffit pas. C’est une question d’évaluation et de composition de lots, et le rapport de l’expert en est la pièce centrale.
Les faits
Un jugement de 2012 condamne une société et son dirigeant, caution, à payer diverses sommes à une banque. La banque inscrit plusieurs hypothèques judiciaires sur des biens appartenant en indivision au dirigeant et à sa sœur, puis les assigne en partage de l’indivision et en licitation des biens indivis.
La cour d’appel de Lyon, le 23 février 2021, ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, désigne un notaire, constate que le partage amiable est impossible faute d’accord des indivisaires sur la manière d’y procéder, et ordonne la vente par licitation à la barre du tribunal de trois ensembles : des lots dans un immeuble en copropriété sur une mise à prix de 50 000 €, un terrain avec maison et dépendances de 3 984 m² sur une mise à prix de 165 000 € avec faculté de baisse d’un quart, et un ensemble de terrains avec constructions anciennes sur une mise à prix de 110 000 €, avec la même faculté. Le frère se pourvoit : la licitation ne doit être ordonnée que si les biens ne peuvent pas être facilement partagés ou attribués, et la cour n’a rien constaté de tel.
La décision
La première chambre civile casse, au visa de l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932, publié au bulletin). « Il résulte de ce texte que la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature. »
Pour ordonner la licitation, l’arrêt retenait, par motifs adoptés, l’absence d’accord des indivisaires sur la manière de procéder au partage. « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui incombait, si les biens indivis étaient ou non commodément partageables en nature, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » La cassation porte sur la licitation et ses modalités ; l’ouverture des opérations de partage et la désignation du notaire subsistent. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
La question posée avant toute vente forcée. Le partage en nature est la règle, la licitation l’exception. Avant d’envoyer des biens aux enchères, le juge doit savoir s’ils peuvent être répartis entre les indivisaires en lots d’égale valeur, ou attribués à l’un avec une soulte, et cette question est d’abord une question d’évaluation. Le rapport de l’expert donne la valeur de chaque bien, examine si l’ensemble se divise en lots équilibrés, et propose une ou plusieurs compositions, avec la soulte que chacune implique. Le lexique du site rappelle ce qu’est la licitation et pourquoi elle se distingue d’une vente ordinaire.
Trois biens, deux indivisaires : le partage se dessine. Dans cette affaire, l’indivision comprend des lots de copropriété, une maison avec terrain et des terrains bâtis anciens, pour deux indivisaires à parts égales. Deux lots d’égale valeur se conçoivent, par exemple la maison d’un côté, les lots de copropriété et les terrains de l’autre, avec une soulte pour ajuster ; ou un bien attribué à chacun et le troisième vendu à l’amiable. Le rapport chiffre ces scénarios, indique les contraintes, servitudes, accès, état des bâtiments, division cadastrale à réaliser, et laisse le juge choisir. Le guide sur la sortie d’une indivision familiale décrit ces scénarios.
La mise à prix n’est pas la valeur. Quand la licitation est néanmoins ordonnée, la mise à prix se fixe d’après l’expertise, mais elle lui est en général inférieure, ici avec une faculté de baisse d’un quart à défaut d’enchères. Une vente à la barre sur une mise à prix basse, sans publicité commerciale, expose l’indivision à un prix inférieur à la valeur vénale ; c’est l’une des raisons pour lesquelles le partage en nature ou la vente amiable doivent être examinés d’abord. Le rapport d’évaluation donne la valeur vénale et, séparément, la mise à prix qu’il recommande, avec la décote que le mode de vente justifie. L’article sur la mise à prix en saisie immobilière traite du même écart.
Un créancier peut provoquer le partage, pas choisir le mode. La banque agissait comme créancière d’un indivisaire, par la voie de l’article 815-17 du Code civil. Cette qualité lui permet de provoquer le partage, mais elle ne change pas la règle : le partage en nature reste prioritaire, et le juge doit s’en assurer d’office. L’expert désigné dans ce cadre travaille pour le juge, non pour le créancier, et son rapport traite la question du partage en nature avec le même sérieux que si les indivisaires l’avaient demandé.
Ce que l’expert écrit. La conclusion utile n’est pas seulement « la maison vaut 200 000 € », mais « les biens sont, ou ne sont pas, commodément partageables en nature, pour les raisons suivantes », avec les lots proposés et leurs valeurs, la soulte, et les obstacles matériels ou juridiques à la division. C’est cette conclusion motivée que la Cour de cassation exige du juge ; elle attend de l’expert les éléments pour la fonder. L’article sur le congé pour vendre d’un bien indivis montre une autre limite aux initiatives unilatérales dans l’indivision.
Ce que l’expert en retient
- La licitation ne s’ordonne que si les immeubles ne peuvent pas être commodément partagés en nature ; le juge le vérifie au besoin d’office.
- Le désaccord des indivisaires sur la manière de partager ne suffit pas à justifier la vente aux enchères.
- Le rapport d’expertise évalue chaque bien et propose des lots ou des attributions avec soulte, avec les obstacles à la division.
- La mise à prix se fixe d’après l’expertise mais reste inférieure à la valeur vénale ; le rapport donne les deux.
- Le créancier d’un indivisaire peut provoquer le partage, sans faire échec à la priorité du partage en nature.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Sortir d’une indivision familiale et les termes licitation, soulte et indivision du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Congé pour vendre d’un bien indivis : l’accord de tous, ou rien et Attribution préférentielle : la soulte n’est due qu’au partage. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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