Une maison louée depuis 2012 appartient, après le décès du bailleur, à une indivision nombreuse. Onze personnes se présentant comme les bailleurs indivis font signifier au locataire un congé pour vendre. Une indivisaire n’a pas donné son accord. La cour d’appel de Riom valide le congé : le défaut de consentement ne rend la vente qu’inopposable à l’indivisaire absente, et le locataire ne prouve aucun grief. La Cour de cassation casse le 2 juillet 2026 : le congé pour vendre vaut offre de vente, un acte de disposition qui exige le consentement unanime des indivisaires ; le défaut de pouvoir est une irrégularité de fond, dont le locataire se prévaut sans grief. Pour ceux qui préparent la vente d’un bien de famille loué, l’arrêt dit dans quel ordre faire les choses, et à quel prix.
Les faits
Le 12 juillet 2012, un homme et sa fille donnent à bail une maison d’habitation. Le père décède le 18 août 2019. Le 8 janvier 2021, un congé pour vendre, à effet au 11 juillet 2021, est signifié au locataire par onze personnes se présentant comme les bailleurs indivis ; le 18 février 2021, les mêmes lui délivrent un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire les assigne en annulation du congé et du commandement.
La cour d’appel de Riom, le 11 juin 2024, constate qu’une indivisaire n’a pas donné son accord à la délivrance du congé, mais le déclare valable : le défaut de consentement de tous les indivisaires aurait seulement entraîné l’inopposabilité, à l’indivisaire absente, de la vente au locataire s’il avait préempté ; et l’irrégularité, qui n’est pas de fond, suppose un grief que le locataire ne prouve pas.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188), au visa des articles 815-3 du Code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du Code de procédure civile : « sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires » ; « le congé vaut offre de vente au profit du locataire » ; « le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte », que l’on invoque sans avoir à justifier d’un grief.
D’où la cassation : « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief ». Renvoi devant la cour d’appel de Lyon.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le congé pour vendre est une offre, donc un prix. Le congé délivré pour vendre un logement loué indique le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre au locataire, qui dispose de deux mois pour l’accepter. Si le bailleur vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier au locataire la nouvelle offre. Le prix du congé n’est donc pas un chiffre de départ pour une négociation : c’est un prix auquel on peut être tenu, et un prix que l’on ne peut baisser sans revenir vers le locataire. Il doit être établi comme un prix de marché, avec des références, avant la signification.
Libre ou occupé. Le congé pour vendre est donné pour le terme du bail ; s’il est valable et que le locataire n’achète pas, le bien se vend libre. Mais si le congé est nul, comme ici, le bail continue, et le bien ne vaut plus qu’occupé, avec la décote qui accompagne un locataire en place. La différence entre les deux valeurs est ce que les indivisaires ont perdu en délivrant un congé irrégulier, en plus des mois de procédure. L’évaluation préalable présente les deux valeurs pour que chacun mesure l’enjeu.
L’unanimité, avant tout. Un congé pour vendre engage l’indivision entière ; il faut l’accord écrit de chaque indivisaire, y compris ceux qui sont éloignés ou en désaccord sur le prix. Le rapport d’évaluation, remis à tous, sert précisément à obtenir cet accord : un prix documenté se discute moins qu’un prix avancé par les uns. À défaut d’unanimité, la voie est celle de l’autorisation judiciaire, et non celle du congé délivré par une partie des indivisaires, qui tombe.
Le commandement de payer et la stratégie. Dans cette affaire, les indivisaires avaient doublé le congé d’un commandement visant la clause résolutoire. Quand la vente est l’objectif, la régularité du congé compte davantage que la pression sur le locataire ; un congé nul laisse un locataire en place, protégé, et un bien qui ne se vend pas au prix espéré.
Pour le locataire. Le locataire à qui l’on offre d’acheter son logement a intérêt à savoir ce qu’il vaut, libre, puisqu’il l’achète pour lui-même. Un avis de valeur lui permet de répondre au congé en connaissance de cause, et, si le prix offert est manifestement supérieur au marché, de laisser passer en sachant que toute vente à un tiers à un prix plus bas devra lui être proposée.
Ce que l’expert en retient
- Le congé pour vendre d’un bien indivis exige le consentement de tous les indivisaires ; à défaut, il est nul, sans grief à prouver.
- Le prix du congé vaut offre de vente et engage : il s’établit comme un prix de marché avant la signification.
- Un congé nul laisse le bail courir ; le bien vaut alors occupé, non libre, et l’écart mesure la perte.
- Un rapport d’évaluation remis à tous les indivisaires facilite l’unanimité sur le prix.
- Le locataire destinataire d’un congé pour vendre a lui aussi intérêt à connaître la valeur libre du logement.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les guides Succession : la maison occupée par un héritier et Sortir d’une indivision familiale et les termes indivision, décote pour occupation et licitation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : jusqu’au partage ou à la remise du bien et Murs vendus à une SCI familiale : le locataire garde son droit. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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