Au renouvellement d’un bail commercial, le loyer qui sort du plafond rejoint la valeur locative, parfois très au-dessus du loyer payé jusque-là. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la hausse est étalée dans certains cas : elle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer de l’année précédente. Par un avis publié du 9 mars 2018, la Cour de cassation précise que la majoration est de 10 % chaque année, sans modulation, et que l’échéancier appartient aux parties, non au juge des loyers commerciaux.
Les faits
L’avis n’est pas rendu sur un pourvoi : une juridiction peut consulter la Cour de cassation sur une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges (articles L. 441-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire ; l’avis vise encore l’ancienne numérotation, L. 151-1).
Le 4 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dieppe, saisi d’une instance opposant un couple à une autre personne, forme une demande d’avis, reçue le 18 décembre suivant. Elle porte sur le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, que la demande cite ainsi : en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité), la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le même alinéa vise aussi le cas où une clause du bail relative à sa durée écarte le plafonnement, par exemple un bail conclu pour plus de neuf ans.
Le juge envisage trois lectures : un taux annuel convenu par les parties, qui pourrait être inférieur à 10 % ; des paliers automatiques de 10 % ; ou un échéancier fixé par le juge pour chacune des neuf années suivant le renouvellement. La demande est examinée lors de la séance du 6 mars 2018.
La décision
Par un avis du 9 mars 2018 (Cass., avis, n° 17-70.040, publié au bulletin), la Cour de cassation énonce : « L’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente. » Puis : « Il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte. »
Les motifs expliquent ce partage. Le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative selon l’article L. 145-33 ; le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure qu’un étalement de la hausse, sans affecter cette fixation. Ce dispositif étant distinct, l’échéancier revient aux parties, le juge des loyers n’étant compétent que pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Le taux de 10 % s’applique chaque année, sauf lorsque l’écart restant jusqu’à la valeur locative est inférieur à ce taux. L’étalement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de l’écarter.
La réponse rejoint la deuxième lecture sur le taux (paliers automatiques de 10 %), mais l’échéancier revient aux parties, qui peuvent aussi écarter l’étalement.
Un avis ne lie pas la juridiction qui l’a demandé (article L. 441-3 du code de l’organisation judiciaire). La Cour de cassation a depuis statué dans le même sens sur pourvoi : par un arrêt publié du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., n° 21-21.943), elle a jugé que l’étalement, distinct de la fixation du loyer, n’entre pas dans l’office du juge des loyers. Le 16 octobre 2025 (n° 23-23.834), elle a ajouté que le lissage ne s’applique pas au bail de neuf ans prolongé tacitement au-delà de douze ans, comme l’expose l’article Bail commercial prolongé au-delà de douze ans : pas de lissage. Ces arrêts confirment l’avis ou délimitent le champ du lissage sans le contredire : quand il s’applique, ses modalités restent celles de 2018.
Ce que cela change pour l’évaluation
La valeur locative ne se minore pas à cause du lissage. Le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative, et l’étalement n’affecte pas cette fixation. Le rapport établit donc la valeur locative par comparaison, sans la réduire au motif que le preneur ne la paiera qu’au bout de plusieurs années, puis présente à part la trajectoire des loyers.
L’échéancier est un calcul. Soit un dernier loyer acquitté de 20 000 € par an et une valeur locative fixée à 30 000 €. Hors indexation, le loyer exigible est de 22 000 € la première année, 24 200 € la deuxième, 26 620 € la troisième, 29 282 € la quatrième et 30 000 € la cinquième, la dernière majoration étant limitée à l’écart restant de 718 €. Sur ces cinq années, le preneur paie 132 102 € au lieu de 150 000 €. Le rapport peut joindre ce tableau en annexe, à titre d’aide : ce sont les parties qui l’arrêtent. L’avis ne dit rien de l’articulation avec une clause d’indexation ; le rapport le signale.
Le lissage pèse sur d’autres évaluations. Pendant l’étalement, le loyer payé reste inférieur à la valeur locative. Pour des murs évalués par le revenu, l’expert retient les loyers réellement exigibles ou déduit l’écart actualisé ; pour le preneur, cet écart temporaire entre dans la valeur du droit au bail ou du fonds, à proportion de sa durée.
Vérifier d’abord que le lissage s’applique. Il ne joue que dans les deux cas du texte rappelés plus haut, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (article 21 de la loi du 18 juin 2014). Le bail prolongé tacitement au-delà de douze ans est déplafonné dès douze ans et un jour sans étalement, et les parties peuvent convenir de l’écarter, l’avis le jugeant non d’ordre public. Le rapport indique donc sur quelle cause de déplafonnement et sur quelles clauses repose l’échéancier ; d’autres articles traitent de ces causes (les quatre cas de déplafonnement, le loyer fixé par transaction en cours de bail).
Ce que l’expert en retient
- Quand le lissage s’applique, le loyer progresse chaque année de 10 % du loyer de l’année précédente, sans modulation, jusqu’à la valeur locative.
- Le juge des loyers fixe la valeur locative ; l’échéancier revient aux parties (avis de 2018), l’étalement n’entrant pas dans l’office de ce juge (arrêt du 25 janvier 2023).
- Le rapport ne minore pas la valeur locative pour tenir compte du lissage ; il peut présenter l’échéancier en annexe, hors indexation.
- Avant tout échéancier, le rapport indique la cause du déplafonnement et les clauses du bail sur lesquelles il repose.
- L’écart temporaire entre loyer payé et valeur locative se chiffre dans l’évaluation des murs par le revenu comme dans celle du droit au bail.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes lissage, déplafonnement et valeur locative de renouvellement du lexique complètent cet article. Deux points voisins font l’objet d’articles distincts : Loyer binaire : le juge fixe le minimum si le bail le prévoit et Déplafonnement : le loyer fixé par transaction suffit à lui seul. Sur le même thème : Bail commercial prolongé au-delà de douze ans : pas de lissage du loyer déplafonné et Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond. L’avis est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer déplafonné dont la hausse doit être étalée ?
J'établis la valeur locative de renouvellement des locaux, puis je présente en annexe l'échéancier des majorations annuelles de 10 % jusqu'à cette valeur, pour que le bailleur et le preneur arrêtent les loyers exigibles sur une base chiffrée.
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