Au renouvellement d’un bail commercial, la hausse du loyer est en principe limitée à la variation de l’indice intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34 du Code de commerce), sauf modification notable de l’un des éléments de la valeur locative, parmi lesquels les obligations respectives des parties. Un bailleur et sa locataire, en litige sur la révision des loyers de deux baux, signent deux avenants qui fixent les loyers de la période en cause et mettent fin aux procédures ; dans l’instance en renouvellement, le bailleur réclame la valeur locative : ces accords, que le sommaire publié au Bulletin rattache à une transaction (accord qui met fin à un litige), suffisent-ils à écarter le plafond ? Par un arrêt publié du 15 février 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve les juges qui y ont vu une modification notable des obligations respectives des parties justifiant, « à elle seule », le déplafonnement. Pour l’expert, l’historique des avenants devient une pièce du dossier de renouvellement.
Les faits
Le 3 juin 2003, le bailleur d’origine, aux droits duquel se trouve désormais une société civile immobilière, consent à une société deux baux commerciaux portant sur des locaux contigus. Le 17 janvier 2012, la bailleresse engage une procédure en fixation des loyers révisés, autrement dit une révision judiciaire : le juge est saisi pour réviser le loyer en cours de bail. Le 21 février 2013, la locataire initie une procédure en renouvellement des deux baux à compter du 1er avril 2013, aux conditions antérieures.
Par deux avenants du 7 mars 2014, les parties mettent fin aux procédures de révision et réajustent les loyers pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, veille de la date de renouvellement. La bailleresse demande ensuite la fixation des loyers des baux renouvelés à la valeur locative à compter du 1er avril 2013. L’arrêt ne mentionne aucun montant de loyer.
La cour d’appel de Paris, par deux arrêts du 2 décembre 2016, fait droit à cette demande. La locataire se pourvoit en cassation. Selon elle, la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, par un « avenant de révision du loyer » destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel « le déplafonnement a été accepté par les deux parties », ne constitue pas une modification notable des obligations des parties, de sorte que les articles L. 145-34 et R. 145-8 du Code de commerce auraient été violés.
La décision
La Cour de cassation rejette les pourvois (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866 et 17-11.867, publié au bulletin). Elle répond que « la cour d’appel a exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement ». Le sommaire publié au Bulletin vise les articles L. 145-34 et R. 145-8 du Code de commerce et parle d’une fixation conventionnelle intervenue « à la suite d’une transaction ».
L’accord librement conclu sur le loyer vaut renonciation à la révision judiciaire et modifie les obligations respectives des parties, qui figurent parmi les éléments de la valeur locative (article L. 145-33, 3°, du Code de commerce, que l’arrêt ne cite pas) ; intervenue hors du cadre légal, cette modification suffit à écarter le plafond. La réponse ne s’attache ni au niveau du loyer convenu, que le pourvoi disait différent de la valeur locative, ni à l’acceptation du déplafonnement que le moyen disait inscrite dans l’avenant : c’est la fixation conventionnelle elle-même que la Cour tient pour suffisante.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’historique du bail expiré entre dans le dossier. Avant de conclure au plafonnement, l’expert réunit les avenants, protocoles et décisions intervenus pendant le bail expiré, avec leur date de signature, la période couverte et le loyer fixé. Ici, les avenants avaient été signés après la date de renouvellement mais fixaient les loyers d’une période des baux expirés ; la cour d’appel y a vu une modification intervenue en cours de bail, ce que la Cour de cassation a repris dans sa réponse, le pourvoi ne discutant pas ce point. L’article sur les quatre cas de déplafonnement situe ce motif parmi les autres.
La modification des obligations peut avoir d’autres sources. Le 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’une obligation légale nouvelle mise à la charge du bailleur pendant le bail expiré doit être prise en considération, les juges du fond ayant souverainement estimé notable la hausse des charges qui en résultait (l’article sur l’obligation légale nouvelle du bailleur). Les deux solutions se complètent : la modification peut venir de la loi ou de l’accord des parties ; pour une fixation conventionnelle du loyer qui met fin à une révision judiciaire, l’arrêt de 2018 la tient pour suffisante à elle seule. Une modification notable des caractéristiques des locaux suffit aussi, selon l’arrêt du 9 septembre 2021 sur les travaux du preneur.
La qualification revient au juge. Dire qu’un avenant vaut renonciation à la révision judiciaire est une question de droit. Le rapport établit les faits : procédure engagée, accord intervenu, loyer avant et après. Si la mission le demande, il présente le loyer plafonné et la valeur locative de marché, pour que le juge dispose des deux montants.
Le plafond écarté, la valeur locative se mesure entièrement. L’expert l’établit selon les critères de l’article L. 145-33, par comparaison, à partir de références de loyers ramenées à une surface pondérée (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4 ; EVS 1 des European Valuation Standards 2025). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la hausse est en principe étalée par paliers annuels de 10 % du loyer de l’année précédente (article L. 145-34, dernier alinéa ; voir l’article sur le lissage du loyer déplafonné) ; l’arrêt n’aborde pas ce point, le renouvellement en cause prenant effet le 1er avril 2013.
Mesurer avant de signer. Un avenant qui règle un différend de révision peut ouvrir, au renouvellement suivant, la fixation du loyer à la valeur locative. Les parties qui le négocient peuvent faire évaluer au préalable la valeur locative de marché et la comparer au loyer plafonné.
Ce que l’expert en retient
- Une fixation conventionnelle du loyer en cours de bail, qui emporte renonciation à la révision judiciaire, est une modification notable des obligations respectives des parties qui justifie à elle seule le déplafonnement.
- Le rapport reconstitue l’historique du bail expiré : procédures de révision, avenants, dates de signature, périodes couvertes, loyers fixés.
- La réponse de la Cour ne s’attache pas au niveau du loyer convenu, mais à l’accord lui-même, intervenu hors du cadre légal.
- Le plafond écarté, la valeur locative s’établit par comparaison, à partir de références de loyers.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes déplafonnement, modification notable et loyer plafonné du lexique complètent cet article. Le minimum garanti du loyer binaire et le lissage du loyer déplafonné font chacun l’objet d’un article : Loyer binaire : le juge fixe le minimum si le bail le prévoit et Lissage du loyer déplafonné : 10 % par an, échéancier des parties. Sur le même thème : Obligation légale nouvelle du bailleur : motif de déplafonnement et Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un avenant a fixé le loyer en cours de bail et le renouvellement approche ?
J'examine le bail, ses avenants et les procédures de révision du bail expiré, puis j'établis la valeur locative de renouvellement avec des références de loyers. Le rapport permet au bailleur comme au preneur de discuter le loyer renouvelé sur des chiffres vérifiables.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
