Un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, le congé est contesté et le locataire reste dans les lieux, des années durant, dans l’attente de l’indemnité d’éviction. L’indemnité d’occupation qu’il doit pour cette période se calcule-t-elle comme un loyer renouvelé, dans la limite du plafonnement, ou d’après la valeur locative ? Par un arrêt publié du 17 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que la « règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux ». L’expert part donc de la valeur locative, non du loyer expiré indexé.
Les faits
Une société de distribution de viandes est locataire de locaux à usage commercial appartenant à une SCI. Le 23 mars 2011, la SCI lui délivre un congé à effet du 1er octobre 2011, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction. Un jugement du 11 mars 2013 rejette la demande de la SCI en validité du congé et ordonne une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction ; la locataire reste dans les lieux. Le 13 avril 2016, la SCI exerce son droit de repentir, renonçant ainsi à l’éviction, et consent au renouvellement du bail pour neuf ans.
Reste la période du 1er octobre 2011 au 13 avril 2016. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 janvier 2020, fixe l’indemnité d’occupation de cette période à la valeur locative. La locataire se pourvoit en cassation. Selon elle, l’article L. 145-28 du Code de commerce renvoie, pour déterminer cette indemnité, aux sections VI et VII du chapitre consacré au bail commercial, « compte tenu de tous éléments d’appréciation », et la règle du plafonnement, posée par l’article L. 145-34, figure dans la section VI, consacrée au loyer : elle aurait donc dû s’appliquer.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296, publié au bulletin). Elle pose la règle : « La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce ». Elle cite deux arrêts publiés, du 14 novembre 1978 (n° 77-12.032) et du 27 novembre 2002 (n° 01-10.058) : la solution n’est pas nouvelle. Puis elle conclut : « Par suite, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que cette indemnité devait être fixée en fonction de la valeur locative. »
Le renvoi de l’article L. 145-28 aux règles du loyer laisse donc le plafonnement hors du calcul de l’indemnité : il reste attaché au seul prix du bail renouvelé ou révisé.
Ce que cela change pour l’évaluation
La valeur locative, pas le loyer expiré indexé. Pour la période d’occupation, l’expert ne fait pas évoluer le dernier loyer selon l’indice, comme le voudrait le plafonnement ; il établit la valeur locative d’après les éléments de l’article L. 145-33 : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les références sont des loyers de locaux comparables, analysés comme pour un loyer de renouvellement déplafonné. Peu importe que les conditions d’un déplafonnement soient réunies (les quatre cas de déplafonnement du loyer commercial) : le plafonnement ne s’applique pas à l’indemnité.
Des arrêts plus récents sur la valeur locative. Le 27 février 2025, la Cour a jugé que l’indemnité due par le locataire maintenu dans les lieux en attente de l’indemnité d’éviction (article L. 145-28) correspond, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33, et qu’elle remplace rétroactivement le loyer dès l’expiration du bail lorsque le bailleur exerce son droit d’option (indemnité d’occupation dès la fin du bail si le bailleur opte). Le 29 janvier 2026, pour l’indemnité due par le locataire qui a lui-même exercé son droit d’option (article L. 145-57), elle a jugé que la taxe foncière mise à sa charge par le bail, sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative (la taxe foncière transférée réduit l’indemnité). Aucun de ces arrêts ne revient sur celui de 2021. Celui de 2026 raisonne sur la valeur locative de l’article L. 145-33, que vise aussi l’indemnité du preneur maintenu dans les lieux, sans statuer sur cette dernière : le rapport signale ce point lorsque le bail transfère la taxe foncière au locataire.
Une règle qui joue dans les deux sens. L’indemnité peut dépasser le loyer auquel aurait conduit le plafonnement, ce qui explique le pourvoi de la locataire ; elle peut aussi être inférieure au loyer expiré si la valeur locative est plus basse. Le rapport ne présume ni l’un ni l’autre : il mesure, puis rapproche la valeur obtenue des sommes versées pendant l’occupation.
Une période longue à documenter. L’occupation a duré ici plus de quatre ans et demi. L’expert établit la valeur locative à la date d’expiration du bail et indique, références à l’appui, si elle a varié ensuite, pour le cas où le juge retiendrait des montants différents selon les périodes.
Le repentir ferme la période. La période d’indemnité s’arrête le 13 avril 2016, date à laquelle la SCI a consenti au renouvellement du bail. Le rapport distingue les deux périodes : avant le repentir, l’indemnité d’occupation à la valeur locative, sans plafonnement ; après, le loyer du bail renouvelé, qui obéit à ses propres règles et sur lequel l’arrêt ne se prononce pas.
Qualifier l’occupation avant de chiffrer. La solution vise le preneur maintenu dans les lieux en application de l’article L. 145-28. Par un arrêt publié du 23 juin 2016 (n° 15-11.440), la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait retenu la valeur locative de terres agricoles pour l’exploitant d’une installation classée resté sur place après avoir mis fin au bail, afin de remettre le site en état ; selon le sommaire publié, l’indemnité se fixe alors par référence au loyer prévu au bail (indemnité d’occupation pendant la remise en état). Après l’annulation d’un bail pour un motif étranger au preneur, l’indemnité est la contrepartie de la jouissance des lieux : le locataire qui n’a pas bénéficié de locaux conformes à leur destination contractuelle n’en doit aucune (bail annulé pour local impropre).
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité d’occupation du preneur maintenu dans les lieux (article L. 145-28) se fixe en fonction de la valeur locative, sans plafonnement.
- La valeur locative s’établit selon l’article L. 145-33, par des loyers de locaux comparables, non par indexation du loyer expiré.
- La période d’indemnité, ici close par le repentir du bailleur, se distingue de celle du bail renouvelé.
- Le rapport rapproche la valeur locative des sommes versées pendant l’occupation, sans présumer de hausse ni de baisse.
- La règle vaut pour le preneur maintenu dans les lieux en application de l’article L. 145-28 : le rapport vérifie d’abord le fondement de l’occupation.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’occupation, valeur locative et loyer plafonné du lexique complètent cet article. L’arrêt du 3 novembre 2021, rendu après l’annulation d’un bail, est commenté dans Bail annulé pour local impropre : pas d’indemnité d’occupation. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : dès la fin du bail si le bailleur opte et Indemnité d’occupation : la taxe foncière transférée la réduit. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un locataire resté dans les lieux après un refus de renouvellement, et une indemnité d'occupation à fixer ?
J'établis la valeur locative des locaux pour chaque période d'occupation, avec des références de loyers vérifiables et sans appliquer le plafonnement. Le rapport donne au bailleur comme au preneur une base chiffrée pour discuter l'indemnité d'occupation.
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