Dans un centre commercial, le loyer est souvent binaire : un minimum garanti, plus un pourcentage du chiffre d’affaires. Au renouvellement, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux de fixer ce minimum à la valeur locative. Par deux arrêts jumeaux du 3 novembre 2016, la Cour de cassation casse les deux arrêts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avaient rejeté la demande en jugeant la clause de loyer binaire incompatible avec le statut : lorsque le contrat le prévoit, le juge fixe le minimum garanti à la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, en appréciant l’abattement qui découle de la part variable. Un troisième arrêt, du 7 juillet 2016, règle le calendrier du bail commercial né d’un bail dérogatoire : l’action en fixation du loyer se prescrit par deux ans à compter de la demande d’application du statut, le loyer étant « fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ».
Les faits
Dans les deux premières affaires, une société foncière a donné à bail le 2 avril 2001, pour dix ans, des locaux d’un centre commercial à deux enseignes. Chaque bail stipule un loyer de base minimum et un loyer additionnel de 8 % du chiffre d’affaires, et prévoit qu’en cas de renouvellement, « dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué », et qu’à « défaut d’accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur ». La bailleresse accepte le renouvellement et saisit le juge des loyers en fixation du minimum garanti. Par deux arrêts du 19 février 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette les demandes : la clause de loyer binaire serait incompatible avec les règles statutaires, car le loyer d’un tel bail ne serait pas fixé selon les critères de l’article L. 145-33 et pourrait intégrer des éléments étrangers à cette énumération, comme un pourcentage du chiffre d’affaires ; l’accord des parties ne permettrait pas d’écarter cette incompatibilité, et le juge ne pourrait fixer le loyer renouvelé selon d’autres critères que ceux de la loi, ce loyer ne pouvant excéder la valeur locative.
Dans la troisième, les propriétaires d’une boutique parisienne ont consenti à une société plusieurs baux dérogatoires successifs entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010. Par lettre recommandée du 8 septembre 2010, la locataire sollicite le bénéfice du statut ; les propriétaires l’assignent le 21 janvier 2011 en fixation du loyer. La cour d’appel de Paris, le 1er avril 2015, déclare l’action prescrite, en faisant courir le délai de deux ans de la naissance du bail commercial, le 2 août 2008.
La décision
Arrêts n° 1 et n° 2 (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826 et 15-16.827, publiés au bulletin) : cassation partielle, limitée au rejet de la demande de fixation judiciaire du loyer de base, au visa de l’article 1134 ancien du code civil et de l’article L. 145-33 du code de commerce. Le sommaire publié au Bulletin résume la règle posée par les motifs : « Lorsqu’elles sont convenues d’un loyer composé d’une part variable et d’un minimum garanti, les parties peuvent prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Dans ce cas, le juge statue selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ». En rejetant la demande, « la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Renvoi devant la cour d’appel de Lyon.
Arrêt n° 3 (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-19.485, publié au bulletin) : la Cour écarte d’abord le moyen des propriétaires, qui soutenaient que l’action en fixation du loyer d’un tel bail relevait du droit commun du louage et non de la prescription biennale : « l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ». Puis, sur un moyen relevé d’office, au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce et de l’article 2224 du code civil, elle juge que « le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ». L’action introduite le 21 janvier 2011, « soit moins de deux ans après cette date », n’était pas prescrite. Cassation partielle, en ce que l’arrêt déclarait l’action prescrite et disait que l’expertise ordonnée par le premier juge ne pouvait porter sur la recherche des éléments permettant de déterminer le loyer du bail. Renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
La clause du bail commande la mission. Le juge des loyers ne fixe le minimum garanti à la valeur locative que si le contrat le prévoit : ici, une clause renvoyant le loyer de base renouvelé à la valeur locative du décret de 1953, dont les critères figurent aujourd’hui à l’article L. 145-33, et au juge à défaut d’accord. L’expert cite donc la clause avant tout chiffre. La jurisprudence postérieure a confirmé puis élargi la règle : l’arrêt du 29 novembre 2018, dans l’article sur le minimum garanti, la transaction et le lissage, valide une clause de même portée ; l’arrêt du 30 mai 2024, dans l’article sur le juge des loyers et la volonté commune des parties, admet que, même sans clause expresse, le juge recherche dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques si les parties ont voulu une fixation judiciaire à la valeur locative. Cet arrêt publié, postérieur à ceux de 2016 et de 2018, prévaut sur la condition, posée en 2016, d’une clause prévoyant le recours au juge. L’arrêt du 18 juin 2026, plus récent encore, dans l’article sur le loyer payé d’avance et le loyer binaire, s’inscrit dans cette ligne et en marque la limite : une clause qualifiant la part fixe de minimum garanti correspondant à la valeur locative n’a pas suffi, faute d’accord constaté par les juges du fond pour confier au juge la fixation du loyer ; le loyer binaire reste alors régi par la convention.
Le juge fixe le minimum, la part variable entre dans les critères. La cour d’appel jugeait le loyer binaire étranger aux critères de l’article L. 145-33 et rappelait que le loyer renouvelé ne peut excéder la valeur locative. En cassant, la Cour de cassation fait entrer la part variable dans ces critères : le minimum garanti peut être fixé à la valeur locative, et l’obligation de verser en sus une part variable donne lieu à un abattement que le juge apprécie. Comme l’arrêt du 30 mai 2024 l’a précisé depuis, le juge ne détermine qu’une somme fixe et ne modifie pas la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé. Il en découle une conséquence pratique : minimum et part variable réunis, le loyer total peut dépasser la valeur locative, et l’abattement sur le minimum tient compte de cette charge supplémentaire.
Comment l’expert établit cette valeur locative. Les critères sont ceux de l’article L. 145-33 : caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage ; les termes valeur locative et valeur locative de renouvellement du lexique précisent ces notions. Dans un centre commercial, la surface retenue est la GLA (Gross Leasable Area) ou, dans le silence du bail, la surface de plancher, comme l’indique la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, chapitre 6, § 6.3) ; s’y ajoutent la position du local dans la galerie et les minimums garantis des baux voisins, en distinguant ceux qui coexistent avec une part variable. Pour chiffrer l’abattement, le rapport calcule le loyer additionnel attendu, 8 % du chiffre d’affaires communiqué, puis rapporte le loyer total au chiffre d’affaires pour le comparer au taux d’effort de la branche (Charte, Titre III, chapitre 9) ; l’appréciation de l’abattement appartient au juge. Le guide Renouvellement du bail commercial : mon bailleur veut déplafonner décrit les pièces à réunir.
Le bail né d’un bail dérogatoire : deux ans, et une date de valeur. Lorsqu’un bail commercial naît par application de l’article L. 145-5, ici à la suite de baux dérogatoires successifs, l’action pour faire fixer le loyer de ce nouveau bail se prescrit par deux ans à compter de la demande d’application du statut, et le loyer est fixé à la valeur locative à compter de ce jour. La date de valeur est donc celle de la demande, ici le 8 septembre 2010 et non le 2 août 2008 : les références se choisissent autour d’elle, comme le terme date de valeur du lexique le rappelle. Le même délai de l’article L. 145-60 gouverne l’indemnité d’éviction, comme le montre l’article sur le délai de deux ans du preneur évincé.
Ce que l’expert en retient
- Le minimum garanti d’un loyer binaire peut être fixé par le juge à la valeur locative dès lors que le bail le prévoit ; depuis 2024, la volonté commune peut aussi se déduire du contrat ou d’éléments extrinsèques.
- Le juge arrête le minimum garanti selon les critères de l’article L. 145-33 et apprécie l’abattement qui découle de la part variable ; l’arrêt de 2024 précise qu’il ne détermine qu’une somme fixe et que la clause variable est reconduite.
- L’expert établit la valeur locative des murs par comparaison, puis chiffre l’abattement à partir des chiffres d’affaires et du taux d’effort de la branche.
- Pour le bail né d’un bail dérogatoire, l’action en fixation du loyer se prescrit par deux ans à compter de la demande d’application du statut, qui fixe aussi la date de valeur.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Renouvellement du bail commercial : mon bailleur veut déplafonner et les termes valeur locative, valeur locative de renouvellement et date de valeur du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Loyer commercial : minimum garanti, transaction, lissage à 10 % et Loyer binaire : le juge cherche la volonté commune des parties. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-16.826, n° 15-16.827 et n° 15-19.485.
Et maintenant
Un loyer de centre commercial avec minimum garanti et part variable, un renouvellement qui se discute, ou un bail commercial né d'un bail dérogatoire ?
J'établis la valeur locative du local selon les critères de l'article L. 145-33, je chiffre l'abattement qui tient compte de la part variable et je date l'évaluation au jour que la Cour de cassation retient, pour le bailleur, le preneur ou l'expertise judiciaire.
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