Trois arrêts publiés de 2016 précisent la révision du loyer commercial. Le 8 septembre 2016, la Cour de cassation juge qu’après renouvellement, l’indice de base de la révision triennale est celui de la date d’effet du bail renouvelé, même si le loyer renouvelé n’est devenu exigible que plus tard. Le 15 décembre 2016, elle juge qu’après un renouvellement, même acquis par le silence du bailleur à la demande du preneur, le loyer de référence de la révision de l’article L. 145-39 est celui du nouveau bail, « fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail ». Le 8 septembre 2016 encore, à propos d’un terrain de la Croisette loué en 1928 pour 99 ans et 1 franc par an, sur lequel la preneuse a édifié le Palm Beach de Cannes, la Cour juge la valeur locative « étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique ». Trois règles sur ce que l’expert calcule dans une révision, et ce qu’il ne calcule pas.
Les faits
Dans la première affaire, une société locataire de locaux commerciaux appartenant à une SCI sollicite le renouvellement de son bail, et le juge des loyers commerciaux est saisi du prix. Un arrêt du 5 février 2013 dit que le bail s’est renouvelé à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer déplafonné applicable à compter du 23 juin 2008, la bailleresse ayant tardé à proposer un nouveau loyer. En cours d’instance, elle demande la révision triennale. La cour d’appel de Versailles, le 3 mars 2015, retient comme indice de base celui du deuxième trimestre 2007. La locataire soutient que la variation devait se mesurer depuis la dernière fixation judiciaire, effective au 23 juin 2008, et invoque l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.
Dans la deuxième, une société titulaire du droit au bail concédé par une SCI le 20 octobre 1999 forme, fin décembre 2009, une demande de renouvellement que la bailleresse laisse sans réponse ; un nouveau bail prend effet le 1er janvier 2010. La locataire fait valoir qu’au 1er juillet 2010, par le jeu de la clause d’échelle mobile du bail expiré, le loyer avait augmenté de plus d’un quart par rapport au loyer du bail initial, et en demande la révision sur le fondement de l’article L. 145-39. La cour d’appel de Paris, le 20 mai 2015, déclare la demande irrecevable.
Dans la troisième, par acte du 25 janvier 1928, les syndics du syndicat des copropriétaires indivis de la Croisette louent à une société un terrain de la presqu’île de la Croisette, pour 99 ans et 1 franc par an ; la preneuse y édifie le Palm Beach. Les bailleurs demandent la révision du loyer et sa fixation à 4 200 000 € par an. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 12 mars 2015, qualifie le bail d’emphytéotique et dit que sa redevance ne peut pas être révisée par le juge des loyers commerciaux. La preneuse conteste la qualification et soutient qu’il s’agit d’un bail à construction. Les bailleurs invoquent l’article L. 145-3 du code de commerce, qui écarte le statut pour les baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Les deux parties se pourvoient.
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-17.485, publié) : la cour d’appel a « exactement retenu que le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail », le report de l’exigibilité du loyer étant sans incidence sur cette date ; le moyen tiré de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier est inopérant, ce texte étant « inapplicable à la révision triennale légale », et « l’indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était celui du deuxième trimestre 2007 ». Rejet.
Deuxième arrêt (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-23.069, publié) : la demande de renouvellement avait mis fin au bail de 1999 et un nouveau bail, prenant effet le 1er janvier 2010, avait défini un nouveau loyer ; « le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L. 145-39 du code de commerce était le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision », et, « à défaut de variation d’un quart du loyer entre le 1er janvier 2010 et le 1er juillet 2010, la demande de révision était irrecevable ». Rejet.
Troisième arrêt (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-21.381 et 15-22.374, publié) : la qualification de bail emphytéotique est confirmée, le bail ne mettant à la charge de la preneuse aucune obligation de construire ; « la valeur locative était étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur », de sorte que les bailleurs « ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ». Rejet des deux pourvois.
Ce que cela change pour l’évaluation
La révision triennale part de la date d’effet du bail renouvelé. L’article L. 145-38 permet de demander la révision trois ans après la prise d’effet du bail renouvelé ; la variation ne peut pas dépasser celle de l’indice depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier de plus de 10 % la valeur locative. Le plafond se calcule par une règle de trois : loyer du bail renouvelé, multiplié par l’indice en vigueur à la demande, divisé par l’indice de base ; le loyer révisé est la valeur locative dans cette limite. L’arrêt fixe ce dénominateur à la date d’effet du bail, non à la date d’exigibilité du loyer ; si l’indice a monté entre-temps, le plafond est plus élevé. L’expert part donc de la date d’effet du bail renouvelé telle que la retiennent le juge ou les parties ; elle se calcule à partir de la demande ou du congé, comme le montre l’article sur le bail renouvelé douze ans et un jour après son point de départ.
La règle de la distorsion vise la clause, pas la révision légale. L’article L. 112-1 du code monétaire et financier interdit à une clause d’indexation de retenir une période de variation supérieure à la durée entre deux révisions ; la Cour le dit inapplicable à la révision légale. Par un arrêt du 17 mai 2018, cité dans l’article sur la clause d’indexation réputée non écrite, elle a ensuite jugé que, lorsque la date d’effet du loyer révisé ne coïncide pas avec la date d’indexation annuelle, le juge adapte l’indice de base de la clause pour éviter la distorsion : le calcul légal d’abord, l’indice de la clause ensuite.
Après un renouvellement, le quart se mesure depuis le loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-39 permet, en présence d’une clause d’échelle mobile, de demander la révision chaque fois que le loyer a varié de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé ; le loyer est alors fixé à la valeur locative. Après un renouvellement, même acquis par le silence du bailleur, sans nouveau prix convenu, la référence est le loyer du bail renouvelé, fût-il égal au dernier loyer indexé : le compteur repart de zéro, et la dérive accumulée sous le bail expiré ne se rattrape plus par cette voie. L’arrêt vise un renouvellement qui a fait naître un nouveau bail ; la tacite prolongation du bail expiré n’en crée pas. L’expert établit le loyer de référence, le loyer indexé à la date de la demande et le rapport entre les deux ; entre 0,75 et 1,25, la révision n’est pas ouverte. Quand elle s’ouvre, la valeur locative de révision s’établit à la date de la demande selon l’article L. 145-33, sans plafond indiciaire ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la hausse qui en résulte ne peut toutefois dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l’année précédente (article L. 145-39, issu de la loi du 18 juin 2014). L’article sur la clause interdisant la révision à la baisse montre, par un arrêt du 30 mars 2017, que ce droit ne peut pas être abandonné d’avance : 2016 fixe le point de départ du calcul, 2017 en protège le résultat.
La valeur locative est étrangère à l’emphytéose. Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel pour plus de dix-huit ans et au plus quatre-vingt-dix-neuf ans (article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime), ne se renouvelle pas, et les constructions reviennent au bailleur au terme, sans indemnité sauf clause contraire ; c’est là sa contrepartie, non le canon. L’article L. 145-3 ne lui applique que la révision du loyer, et la Cour précise que cette révision ne peut pas viser la valeur locative, même au nom des facteurs locaux de commercialité ; l’arrêt ne dit pas sur quelle autre base une révision resterait possible. La valeur du bailleur est celle du terrain et des constructions qu’il recevra au terme, actualisée sur la durée restante, plus la redevance capitalisée ; celle du preneur, la valeur actuelle de ses revenus nets jusqu’au terme, comme l’explique l’article sur les constructions vendues par l’emphytéote, où l’arrêt de 2025 juge que le droit de l’emphytéote sur les constructions s’éteint au terme, sauf stipulation contraire.
Ce que l’expert en retient
- Après un renouvellement, le délai de trois ans de l’article L. 145-38 et l’indice de base de la révision partent de la date d’effet du bail renouvelé, non de l’exigibilité du loyer.
- L’article L. 112-1 du code monétaire et financier ne régit pas la révision triennale légale ; il encadre la clause d’échelle mobile, dont l’indice de base s’ajuste ensuite.
- Pour la révision de l’article L. 145-39, le loyer de référence est celui du bail renouvelé, fût-il égal au loyer indexé du bail expiré.
- La redevance d’un bail emphytéotique ne se révise pas à la valeur locative : la contrepartie du bailleur est l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail, et c’est sur cette contrepartie que porte l’évaluation.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Renouvellement du bail commercial : mon bailleur veut déplafonner et les termes indice des loyers commerciaux, clause d’échelle mobile et valeur locative du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Loyer commercial : local monovalent et révision à la baisse et Indexation non écrite : l’indu se calcule sans l’indexation. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-17.485, n° 15-23.069 et n° 15-21.381.
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