Deux arrêts publiés de 2017 touchent à deux mécanismes que l’expert en loyers commerciaux manie souvent. Le premier concerne un terrain de camping loué par bail commercial : le preneur, qui a financé plus de sept millions d’euros d’améliorations, demande un abattement de 40 % sur la valeur locative du bail renouvelé. La Cour de cassation, le 5 octobre 2017, refuse : « la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code ». Le loyer d’un local monovalent se fixe « à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée », sans le correctif prévu pour les améliorations du preneur. Le second concerne une clause par laquelle le preneur renonçait, pour toute la durée du bail, à faire fixer judiciairement le loyer à un montant inférieur au loyer contractuel, même si la valeur locative se révélait inférieure ; le 30 mars 2017, la Cour casse l’arrêt qui l’avait validée, car la renonciation à la révision « ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis ». Pour l’évaluateur, deux points de méthode.
Les faits
Dans la première affaire, un groupement foncier agricole a consenti en 1994 un bail commercial de seize ans et demi sur un terrain permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de camping. Le 30 juin 2010, le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement à un certain loyer, puis assigne en fixation. Un arrêt définitif du 26 novembre 2013 a dit que le bail portait sur un bien loué en vue d’une seule utilisation, au sens de l’article R. 145-10, fixé un loyer provisionnel et ordonné une expertise. La locataire, qui a financé au cours du bail des améliorations chiffrées à plus de sept millions d’euros, demande un abattement de 40 % sur la valeur locative, calculée d’après les usages en matière de campings selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur ses recettes. La cour d’appel de Montpellier, le 8 mars 2016, fixe le loyer renouvelé à 144 000 € par an sans abattement.
Dans la seconde, un bail commercial prévoyant une indexation annuelle comporte une clause selon laquelle « il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ». La locataire demande la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l’article L. 145-39, qui permet la révision lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile a fait varier le loyer de plus d’un quart. La cour d’appel de Paris, le 20 janvier 2016, fixe le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial : la clause laisse au preneur le droit d’obtenir une baisse, mais dans la limite du loyer « plancher » convenu.
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié) : « la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code » ; ayant relevé que le bail portait sur un bien loué en vue d’une seule utilisation, la cour d’appel « a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ». Rejet.
Second arrêt (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13.914, publié) : au visa des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce, la Cour casse, « alors que la clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ». Renvoi devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Pour un local monovalent, les usages de la branche, et rien d’autre. Un camping, un hôtel, un cinéma, une clinique, un local construit pour une seule utilisation, ne se loue pas d’après les loyers des boutiques voisines ; l’article R. 145-10 renvoie aux usages observés dans la branche d’activité, c’est-à-dire, pour l’hôtellerie de plein air comme pour l’hôtellerie, à un loyer calculé d’après les recettes de l’exploitation, auxquelles on applique un pourcentage propre au secteur et à la catégorie. La Cour dit que ce renvoi est exclusif : l’article R. 145-8, qui écarte les améliorations financées par le preneur lors du premier renouvellement suivant leur réalisation, ne s’y ajoute pas. Le rapport d’évaluation d’un local monovalent applique donc la méthode par les recettes, en décrivant l’exploitation, les recettes de référence et le taux retenu, sans abattement séparé pour les investissements du locataire. L’article sur l’évaluation d’un hôtel présente cette méthode hôtelière, et le terme valeur locative de renouvellement du lexique la situe parmi les autres.
Les améliorations du preneur comptent autrement. La règle ne signifie pas que les sept millions d’euros investis sont sans effet sur le loyer. Dans une méthode par les recettes, le pourcentage appliqué au chiffre d’affaires tient compte, selon les usages, de qui a financé les équipements : un taux plus bas quand le preneur a supporté les investissements lourds, un taux plus élevé quand le bailleur a livré un outil complet. L’expert le dit et le justifie par les usages de la branche, au lieu d’ajouter un abattement d’un autre texte. Le guide Vendre mon hôtel, à quelle valeur ? décrit ces usages du côté de l’exploitant.
La révision à la baisse ne se renonce pas d’avance. Lorsque l’indexation a fait monter le loyer de plus d’un quart, le preneur peut demander sa fixation à la valeur locative, qui peut être inférieure au loyer contractuel initial. Une clause qui fixe d’avance un plancher au niveau du loyer d’origine prive ce droit de son effet ; elle est contraire au statut. L’expert saisi d’une révision sur ce fondement calcule donc la valeur locative sans se laisser arrêter par un plancher conventionnel, et signale la clause pour que le juge en apprécie la validité. Seule une renonciation postérieure au constat de la hausse d’un quart serait valable. L’article sur la clause d’indexation réputée non écrite et la restitution traite d’un autre effet de l’indexation sur le loyer.
Deux valeurs locatives, deux missions. La valeur locative de révision de l’article L. 145-39 est celle du jour de la demande, sans plafonnement ; la valeur locative de renouvellement d’un local monovalent est celle des usages de la branche à la date du renouvellement. Le rapport précise laquelle il établit, la date de valeur et les textes appliqués, car le résultat et les moyens de le contester diffèrent. Le terme clause d’échelle mobile du lexique explique le mécanisme qui ouvre la révision.
Les usages se prouvent. Comme pour tout local monovalent, l’expert documente les usages de la branche : barèmes professionnels, décisions publiées, pratiques constatées sur des exploitations comparables, et il expose comment les recettes de référence ont été retenues, sur plusieurs exercices et hors éléments exceptionnels. L’article sur le déplafonnement du loyer commercial rappelle que le local monovalent est l’un des cas où le loyer renouvelé échappe au plafond.
Après un renouvellement, le quart se mesure depuis le nouveau loyer. Par un arrêt publié du 15 décembre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-23.069), la Cour de cassation a jugé que le loyer de référence pour apprécier la variation d’un quart de l’article L. 145-39 est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision. Après un renouvellement, c’est donc le loyer du bail renouvelé, « fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail ». Le droit à la révision que protège l’arrêt de 2017 s’apprécie à partir de ce loyer, et la hausse accumulée sous le bail expiré ne l’ouvre plus. L’article sur la révision du loyer commercial après renouvellement présente cet arrêt.
Ce que l’expert en retient
- Le loyer d’un local monovalent se fixe à la valeur locative selon les usages de la branche d’activité, et ce renvoi exclut l’abattement de l’article R. 145-8 pour les améliorations du preneur.
- Les investissements du locataire pèsent sur le taux appliqué aux recettes, d’après les usages, non par un abattement séparé.
- Une clause qui interdit d’avance la révision du loyer à la baisse au-dessous du loyer contractuel est contraire au statut ; le preneur ne peut renoncer à la révision qu’une fois le droit acquis.
- Le rapport distingue valeur locative de révision et valeur locative de renouvellement, avec leur date et leurs textes.
- Les usages de la branche se documentent par des références vérifiables.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Les guides Vendre mon hôtel, à quelle valeur ? et Renouvellement du bail commercial : mon bailleur veut déplafonner et les termes valeur locative de renouvellement, clause d’échelle mobile et déplafonnement du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Comment évaluer un hôtel ? 7 méthodes + cas pratique et Indexation non écrite : l’indu se calcule sans l’indexation. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 16-18.059 et n° 16-13.914.
Et maintenant
Un camping, un hôtel ou un autre local monovalent à renouveler, ou un loyer indexé devenu supérieur à la valeur locative ?
J'établis la valeur locative selon les usages de la branche d'activité, recettes et méthode hôtelière comprises, ou la valeur locative de révision, et je vérifie ce que les clauses du bail permettent ou non d'opposer, pour le bailleur, le preneur ou l'expertise judiciaire.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
