En 1999, un arrêté préfectoral déclare d’utilité publique un périmètre de protection autour d’un captage d’eau potable dans la Marne. Des propriétaires de parcelles situées dans le périmètre rapproché demandent en 2017 au juge de l’expropriation l’indemnité que prévoit le Code de la santé publique. Trop tard, dit la cour d’appel de Reims : le fait générateur est la création du périmètre, et la prescription de quatre ans des créances sur les collectivités est acquise. La Cour de cassation casse le 11 septembre 2025, par un arrêt publié : à la différence du périmètre immédiat, le périmètre rapproché ne rend pas les parcelles inconstructibles par lui-même ; la prescription court du premier jour de l’année suivant celle où les propriétaires ont connu, ou auraient dû connaître, les restrictions d’usage qui les frappent. Pour l’expert, l’arrêt dit à quelle date évaluer une moins-value dont la cause est ancienne et l’effet récent.
Les faits
Par arrêté du 8 novembre 1999, le préfet de la Marne déclare d’utilité publique l’instauration d’un périmètre de protection du captage d’eau sur plusieurs parcelles d’une commune. Un certificat d’urbanisme du 14 janvier 2008 mentionne aux propriétaires l’existence d’une servitude attachée à la protection des eaux. Le 3 mai 2016, une lettre de la mairie leur notifie l’interdiction de toute construction sur leurs parcelles ; en 2017, le plan d’urbanisme les classe en zone naturelle.
Le 17 mars 2017, les propriétaires saisissent le juge de l’expropriation d’une demande d’indemnité au titre de l’instauration du périmètre de protection rapprochée. La cour d’appel de Reims, le 7 février 2023, déclare la demande irrecevable comme prescrite : le fait générateur du dommage est la création de la servitude de captage en 1999, qui limite le droit de propriété, et non l’inconstructibilité ultérieure.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-14.398, publié au bulletin), au visa des articles 1er et 3 de la loi du 31 décembre 1968 sur la prescription des créances publiques et des anciens articles L. 20 et L. 20-1 du Code de la santé publique. Autour du point de prélèvement, l’acte déclaratif d’utilité publique « détermine un périmètre de protection rapprochée à l’intérieur duquel peuvent être interdits ou réglementés toute installation de nature à nuire directement ou indirectement à la qualité des eaux et des indemnités peuvent être dues aux propriétaires ou occupants de terrains compris dans ce périmètre à la suite de mesures prises pour assurer la protection de cette eau ».
D’où la règle : « l’instauration d’un périmètre de protection rapprochée n’emportant pas automatiquement, à la différence d’un périmètre de protection immédiate, l’inconstructibilité des parcelles concernées, le point de départ de la prescription quadriennale de la demande d’indemnités dues aux propriétaires ou occupants de ces parcelles est le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle ils ont eu ou auraient dû avoir connaissance des restrictions d’usage résultant de la servitude d’utilité publique les affectant ». Renvoi devant la cour d’appel d’Amiens.
Ce que cela change pour l’évaluation
Trois périmètres, trois effets sur la valeur. Le périmètre immédiat est acquis en pleine propriété par la collectivité et clôturé : c’est une expropriation. Le périmètre rapproché est une servitude d’utilité publique : les activités, constructions, dépôts, épandages et forages y sont interdits ou réglementés par l’arrêté, et par les prescriptions qui le mettent en œuvre ; l’indemnité répare le préjudice direct, matériel et certain qui en résulte. Le périmètre éloigné ne comporte en général que des recommandations et ne donne lieu à aucune indemnité. L’expert commence par lire l’arrêté et ses annexes, parcelle par parcelle, pour savoir dans quel périmètre le bien se trouve et ce qui y est réellement interdit.
La moins-value se mesure quand la restriction se révèle. Un terrain classé constructible en 1999, puis frappé d’une interdiction de bâtir en 2016 et classé en zone naturelle en 2017, perd sa valeur de terrain à bâtir à ce moment-là, pas en 1999. L’arrêt fait coïncider le départ de la prescription avec la connaissance des restrictions ; l’évaluation suit la même logique : valeur du terrain avec ses possibilités d’usage avant la restriction, valeur après, à la date où elle s’impose, avec les références de cette date. Pour des terres agricoles, la moins-value tient aux cultures interdites, aux contraintes d’épandage et de stockage, au surcoût d’exploitation, et se mesure par comparaison avec des terres non grevées.
Le certificat d’urbanisme n’est pas une notification de perte. La cour d’appel avait retenu le certificat de 2008, qui mentionnait une servitude sans dire ce qu’elle interdisait. La Cour de cassation exige la connaissance des restrictions d’usage elles-mêmes. Pour le propriétaire, cela signifie que la mention d’une servitude dans un document d’urbanisme ne suffit pas à faire courir le délai ; pour l’expert, que la chronologie des documents, arrêté, prescriptions, courriers, plan local d’urbanisme, fait partie du rapport, parce qu’elle fixe la date d’évaluation.
Quatre ans, à compter du 1er janvier suivant. La créance d’indemnité contre la commune ou l’établissement public se prescrit par quatre ans à partir du premier jour de l’année qui suit celle de la connaissance. Une restriction notifiée en mai 2016 ouvre un délai jusqu’à la fin de 2020 ; une demande de 2017 est dans le délai. Le rapport d’évaluation, daté et documenté, aide aussi à établir cette connaissance.
La procédure d’indemnisation. À défaut d’accord, l’indemnité est fixée par le juge de l’expropriation, comme pour une dépossession, avec le commissaire du gouvernement en face. Les règles de l’évaluation en expropriation s’appliquent, dont celle de l’indemnité principale et des indemnités accessoires ; le guide sur l’expropriation d’un commerce décrit ce cadre, transposable aux terrains.
Ce que l’expert en retient
- Le périmètre de protection rapprochée d’un captage est une servitude d’utilité publique indemnisable ; il ne rend pas les terrains inconstructibles par lui-même.
- La prescription de quatre ans court du 1er janvier suivant l’année où le propriétaire a connu les restrictions d’usage, non de l’arrêté.
- La moins-value s’évalue à la date où la restriction s’impose, valeur avant et après, avec les références de cette date.
- La mention d’une servitude dans un certificat d’urbanisme ne vaut pas connaissance des restrictions.
- L’indemnité se fixe devant le juge de l’expropriation, selon les règles de l’expropriation.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes déclaration d’utilité publique, juge de l’expropriation et moins-value du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Conduite d’eau sous la maison : servitude occulte, indemnité due et Expropriation : travaux prescrits, tantièmes et réserve foncière. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Des terrains pris dans un périmètre de protection de captage, et une perte de valeur à faire reconnaître ?
J'établis la valeur des parcelles avant et après les restrictions d'usage, constructibilité, cultures, épandages, à la date où elles se sont révélées, pour la demande d'indemnité devant le juge de l'expropriation.
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