Un agriculteur vend à son fils, qui exploite déjà ses terres comme fermier, l’ensemble des parcelles louées. Il meurt deux ans plus tard. Sa fille soutient que le prix était minoré et demande le rapport de l’avantage à la succession. Faut-il comparer le prix payé à la valeur des terres louées, ou à la valeur des terres libres, puisque l’acheteur était le fermier et que le bail s’est éteint par la vente ? La cour d’appel d’Amiens choisit la valeur libre. La Cour de cassation, le 26 mars 2025, par un arrêt publié, casse : la minoration « doit s’apprécier au regard de la valeur réelle des terres au jour de leur vente, considération prise de l’existence d’un bail, peu important que celui-ci ait été consenti à cet héritier ». Pour l’expert, c’est une consigne de mission nette : valeur occupée, à la date de l’acte.
Les faits
Par acte notarié du 1er juin 2012, un exploitant vend à son fils et à l’épouse de celui-ci un ensemble de terres agricoles dont le fils est preneur à bail. Le même jour, il lui consent une donation de la nue-propriété de deux maisons, et un testament olographe du 17 février 2012 institue ce fils légataire de la quotité disponible. Il décède le 12 novembre 2014, laissant deux enfants.
Sa fille assigne son frère en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage. Elle soutient que les terres ont été vendues à un prix minoré et que l’avantage doit être rapporté. La cour d’appel d’Amiens, le 26 avril 2022, ordonne une expertise et donne mission à l’expert de déterminer la valeur des parcelles au jour de la vente, estimées libres de toute occupation : du fait de l’acquisition, le bail dont bénéficiait le fils a cessé, il est devenu propriétaire de terres libres, et la jurisprudence propre au droit de préemption du fermier, qui vise à protéger l’installation du preneur, n’a pas vocation à s’appliquer au rapport successoral, qui garantit l’égalité des héritiers. Le fils se pourvoit.
La décision
La première chambre civile casse, au visa de l’article 843 du Code civil (Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 22-23.937, publié au bulletin). « Il résulte de ce texte que seule une libéralité, qui suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier, est rapportable à la succession. »
Puis la règle : « L’existence de l’élément matériel d’une libéralité rapportable pouvant résulter de la minoration du prix de vente de terres agricoles à un héritier présomptif doit s’apprécier au regard de la valeur réelle des terres au jour de leur vente, considération prise de l’existence d’un bail, peu important que celui-ci ait été consenti à cet héritier. » En jugeant que les terres devaient être estimées libres parce que le bail avait cessé par l’acquisition, la cour d’appel a violé le texte. L’arrêt est cassé sur ce point, ainsi que sur un recel successoral de 7 850 € prononcé alors que la sœur ne l’avait pas demandé, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Douai.
Ce que cela change pour l’évaluation
La question posée à l’expert est celle de l’appauvrissement du vendeur. Le rapport suppose une libéralité, donc un appauvrissement du disposant. Ce que le père a cédé, c’est un bien loué : au jour de la vente, il ne pouvait le vendre à un tiers qu’occupé, sous réserve du droit de préemption du fermier, et c’est cette valeur-là qu’il a échangée contre le prix. Que l’acheteur soit précisément le fermier, et que le bail disparaisse dans sa main par confusion, enrichit l’acquéreur mais n’appauvrit pas davantage le vendeur. L’expert compare donc le prix payé à la valeur des terres louées, et la minoration éventuelle se lit dans cet écart.
Valeur occupée : la décote se motive. La valeur d’une terre louée par bail rural s’établit à partir de la valeur libre, à laquelle on applique une décote qui dépend de la durée restant à courir, de l’âge du preneur, de la rentabilité du fermage et du marché local des terres louées, quand il existe. Les barèmes indicatifs de la valeur vénale des terres agricoles, publiés chaque année, distinguent terres libres et terres louées et donnent un premier ordre de grandeur ; le rapport les confronte aux ventes réelles du secteur à la date de l’acte. Le lexique du site décrit la décote pour occupation et ses composantes.
La date, c’est l’acte, pas le décès ni le partage. L’élément matériel s’apprécie « au jour de leur vente ». L’expert travaille donc avec les références de 2012, non avec le marché du jour de l’expertise ; c’est la même discipline que pour tout rapport de donation, où la date à laquelle on mesure l’avantage commande le résultat. Si une minoration est établie, le montant à rapporter suit ensuite les règles de l’article 860 du Code civil, avec ses propres dates, et le rapport de l’expert doit permettre au notaire de faire les deux calculs.
Cohérence avec l’attribution préférentielle. Cette solution rejoint celle retenue pour l’attribution préférentielle d’une exploitation louée à la société de l’héritier : le bien s’évalue en valeur occupée, même si l’occupant est l’attributaire ou son entreprise. Dans un cas comme dans l’autre, l’héritier exploitant paie ou rapporte sur une valeur louée, et les autres héritiers ne peuvent pas réclamer la valeur libre au motif que le bail va s’éteindre entre ses mains.
L’intention de gratifier reste à prouver. Une minoration du prix n’est rapportable que si elle procède d’une intention libérale. L’écart chiffré par l’expert est l’élément matériel ; il ne dit rien, à lui seul, de l’intention. Un écart faible, de l’ordre de l’incertitude d’une estimation, ne prouve rien ; un écart important, sur un bien dont le vendeur connaissait la valeur, pèse davantage. Le rapport donne l’écart et sa marge d’incertitude, et laisse au juge la qualification.
Ce que l’expert en retient
- La minoration du prix de terres vendues à un héritier s’apprécie à la valeur réelle des terres au jour de la vente, bail compris.
- Peu importe que le bail ait été consenti à cet héritier et qu’il s’éteigne par la vente : la valeur reste celle d’une terre louée.
- La décote pour occupation se motive avec la durée du bail, le fermage, le marché des terres louées et les barèmes annuels.
- La date de valeur est celle de l’acte, avec les références de l’époque.
- L’écart chiffré est l’élément matériel ; l’intention de gratifier relève du juge.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Donation-partage : évaluer les lots entre enfants et les termes rapport des donations, décote pour occupation et date de valeur du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Rapport de donation : le bien redonné vaut au jour du second don et Attribution préférentielle : la ferme louée reste occupée. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Des terres vendues à un enfant fermier, un prix contesté par les autres héritiers, et une valeur à établir au jour de la vente ?
J'évalue les parcelles à la date de l'acte, en valeur occupée ou libre selon ce que le juge commande, avec les références de fermage et de vente de l'époque, dans un rapport que le notaire liquidateur peut reprendre.
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