Une exploitation agricole dépend d’une succession. Les terres sont louées par bail rural à une société civile d’exploitation dont la fille de la défunte et son mari détiennent la quasi-totalité des parts et sont cogérants. La fille demande l’attribution préférentielle. La cour d’appel de Paris décide que les terres seront évaluées en valeur libre : devenue propriétaire et bailleresse de la société qu’elle contrôle, l’attributaire maîtrise la vie du bail et ne risque ni cession ni reprise. La Cour de cassation casse le 10 décembre 2025, par un arrêt publié, et tranche elle-même : l’attribution ne réunit pas sur la même tête les qualités de propriétaire et de locataire, la société reste titulaire du bail, et les terres « devront donc être estimées en valeur occupée en cas de maintien du bail à la date de la jouissance divise ». La différence entre les deux valeurs, c’est la soulte des autres héritiers.
Les faits
La défunte décède le 22 mars 2015, laissant sa fille et deux petits-enfants venant en représentation de leur père. Par acte authentique du 9 février 2012, elle avait donné à bail rural les biens de l’exploitation à une société civile d’exploitation agricole. La fille et son époux détiennent respectivement 15 506 et 76 parts de cette société, dont ils sont cogérants.
Dans le partage, la fille obtient l’attribution préférentielle des biens ruraux. La cour d’appel de Paris, le 25 janvier 2023, dit qu’ils seront évalués en valeur libre d’occupation : par l’effet de l’attribution, elle devient propriétaire et donc bailleresse des terres louées à la société qu’elle dirige et contrôle, elle a la maîtrise de la vie du bail, et se trouve prémunie du risque de cession de bail comme de celui d’une reprise.
La décision
La première chambre civile casse (Cass. 1re civ., 10 décembre 2025, n° 23-13.978, publié au bulletin), au visa des articles 832-4, alinéa 1er, et 829 du Code civil : « les biens faisant l’objet d’une attribution préférentielle sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant ».
La règle : « lorsqu’une exploitation agricole fait l’objet, dans un partage, d’une attribution préférentielle au profit d’un copartageant associé de la société titulaire d’un bail rural portant sur ladite exploitation, cette attribution n’entraînant pas la réunion sur la tête de l’attributaire, fût-il associé majoritaire, des qualités de propriétaire et de locataire, et la société demeurant, par conséquent, titulaire du bail rural, l’exploitation ne peut être évaluée comme libre de toute occupation ». Statuant au fond, la Cour dit que les biens « seront estimés en valeur occupée en cas de maintien du bail à la date de la jouissance divise ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Le bail est une charge, même quand le locataire est « soi-même ». Une terre louée par bail rural vaut moins qu’une terre libre, parce que l’acquéreur reçoit un fermier en place, un fermage encadré, un renouvellement de droit et un droit de préemption ; la décote est couramment de l’ordre de 20 à 30 %, davantage sur des baux longs. La cour d’appel avait raisonné en économiste : l’attributaire contrôle la société locataire, donc le bail ne la gêne pas. La Cour de cassation raisonne en juriste : la société a une personnalité distincte, elle reste locataire, et la charge existe. Le même raisonnement a conduit la Cour, en mars 2026, à refuser à une SCI familiale l’exception réservée aux descendants du bailleur, comme l’explique l’article sur le droit de préférence du locataire.
Ce que cela fait à la soulte. L’attributaire paie aux autres héritiers une soulte calculée sur la valeur des biens attribués. En valeur occupée, cette soulte est réduite de la décote ; sur une exploitation de plusieurs centaines d’hectares, l’écart se compte en centaines de milliers d’euros. Les petits-enfants, ici, perdent cette différence, alors même que leur tante et son mari, par leur société, jouissent de l’exploitation comme s’ils en étaient propriétaires. C’est la conséquence d’une règle de droit, et l’expert l’applique ; il peut en revanche documenter la décote avec précision, plutôt que d’appliquer un taux forfaitaire.
Motiver la décote. La valeur occupée se justifie par le bail lui-même : durée restant à courir, montant du fermage comparé aux minima et maxima préfectoraux, clauses de reprise, qualité du preneur, âge de l’exploitant et perspectives de renouvellement. Quand le preneur est une société contrôlée par l’attributaire, ces éléments prennent une couleur particulière : le fermage peut être bas, le bail long, la reprise improbable. L’expert le décrit, et laisse au juge, ou aux parties, d’en tirer les conséquences dans la discussion de la soulte, sans sortir de la règle de la valeur occupée.
La réserve de la Cour : le bail à la date de la jouissance divise. L’arrêt dit « en cas de maintien du bail à la date de la jouissance divise ». Si la société renonce au bail avant cette date, ou s’il est résilié, les terres redeviennent libres et s’évaluent comme telles. Le rapport d’évaluation, établi avant la jouissance divise, présente donc les deux valeurs, libre et occupée, et précise laquelle s’applique selon l’état du bail au jour retenu.
La date de la jouissance divise. Les biens attribués s’estiment à cette date, en principe celle du partage, et non au décès ni à la demande d’attribution. Entre 2015 et le partage, le marché des terres et le bail ont pu changer ; l’expert évalue à la date fixée par le tribunal, avec les références de cette date. L’article sur la soulte exigible au partage traite du paiement qui suit.
Ce que l’expert en retient
- Les biens attribués à titre préférentiel s’estiment à la date de la jouissance divise, charges comprises ; un bail rural en est une.
- L’attribution à un associé de la société locataire ne fait pas disparaître le bail : les terres s’évaluent en valeur occupée.
- La décote se motive par le bail lui-même, durée, fermage, clauses, plutôt que par un taux forfaitaire.
- Si le bail cesse avant la jouissance divise, la valeur libre s’applique ; le rapport présente les deux.
- La différence entre valeur libre et valeur occupée est exactement ce que perdent ou gagnent les autres héritiers sur la soulte.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mission type d’expertise en valeur vénale pour un partage et les termes attribution préférentielle, soulte et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Attribution préférentielle : la soulte est exigible au partage et Échange de parcelles agricoles : ce n’est pas un bail rural. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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