Un appartement acheté en 2016 présente des planchers atteints par des insectes xylophages ; la préfecture engage une procédure de péril sur l’immeuble, et le syndicat des copropriétaires fait réaliser les travaux, avec l’accord de l’acquéreur. Le vice ayant disparu, l’acquéreur peut-il encore demander au vendeur une partie du prix ? Par un arrêt publié du 8 février 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond oui. La remise en état par le vendeur, à ses frais, acceptée par l’acheteur, éteint l’action estimatoire, c’est-à-dire l’action en réduction du prix, dès lors que le vice a disparu. La réparation par un tiers ne la supprime pas : l’acquéreur peut obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge.
Les faits
Par acte authentique du 9 mars 2016, une société, le vendeur, cède à une personne physique, l’acquéreur, un appartement dans un immeuble en copropriété. Le 7 décembre 2017, la préfecture met en œuvre une procédure de péril ordinaire concernant cet immeuble.
Ayant constaté des désordres affectant les planchers hauts et bas de l’appartement, dus à la présence d’insectes xylophages, l’acquéreur assigne le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, pour obtenir la réduction du prix de vente et des dommages-intérêts. Le vendeur appelle en garantie le syndicat des copropriétaires. L’acquéreur a accepté que le syndicat procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice.
La cour d’appel de Paris, le 15 octobre 2021, rejette la demande de restitution de partie du prix : ayant accepté ces travaux, l’acquéreur ne pourrait plus exercer l’action estimatoire dès lors que le vice a disparu, « peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur ». Elle rejette aussi ses demandes de dommages-intérêts. L’acquéreur se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du Code civil, en ce qu’il rejette la demande en restitution du prix et les demandes de dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 8 février 2023, n° 22-10.743, publié au bulletin).
Elle rappelle que l’acheteur d’une chose atteinte d’un vice caché a le choix « de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».
Elle rappelle ensuite sa jurisprudence, issue d’un arrêt de la chambre commerciale du 1er février 2011 (n° 10-11.269) : l’acheteur « qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu ». L’acquéreur, « qui a seul le choix des actions prévues par la loi », peut en effet accepter que le vendeur procède, « par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties ».
Puis elle pose la limite : « Cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice. » En jugeant le contraire, la cour d’appel a violé les textes.
La cassation du rejet de la restitution du prix entraîne celle du rejet des demandes de dommages-intérêts, « qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ». L’affaire est renvoyée, sur ces points, devant la cour d’appel de Paris autrement composée. La Cour ne fixe aucun montant et ne se prononce pas sur le bien-fondé des dommages-intérêts : c’est à cette cour d’appel de les examiner. Ses motifs ne disent rien de l’appel en garantie formé contre le syndicat.
Ce que cela change pour l’évaluation
La réparation n’efface pas la question du prix. Une fois les travaux faits, le bien est dans l’état que l’acquéreur croyait acheter, mais il l’a payé comme un bien sain avant de financer, en tout ou partie, sa remise en état. C’est ce surcoût que l’action estimatoire permet de demander au vendeur.
Reconstituer ce que l’acquéreur a payé. En copropriété, les travaux conduits par le syndicat sont financés par des appels de fonds répartis entre les lots selon les tantièmes. Le rapport part des pièces : procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds adressés au lot, factures, décomptes et, le cas échéant, travaux réalisés dans les parties privatives. Il isole ce qui remédie au vice de ce qui améliore le bien ou relève de l’entretien, et retient ce qui a effectivement pesé sur l’acquéreur, non le coût global du chantier.
Coût des travaux et moins-value : deux chiffres. Ici, la Cour rattache la restitution au coût des travaux. Ailleurs, la réduction du prix est souvent mesurée par la moins-value que le vice entraînait à la date de la vente, et les deux chiffres peuvent diverger fortement, comme l’illustre l’affaire commentée dans Vice caché : les travaux se jugent avant la réduction du prix. Le rapport présente les deux, chacun avec sa date de valeur.
Qui a réparé, qui a payé, qui a accepté. La frontière posée par l’arrêt est factuelle : le rapport retrace donc qui a décidé, conduit et financé les travaux, qui les a acceptés, et à quelle date. Des fissures rebouchées par le vendeur avant la vente relèvent d’une autre logique, puisqu’elles masquent le vice au lieu de le réparer : voir Fissures rebouchées avant la vente : le vendeur doit sa garantie.
Une perte de valeur résiduelle est un autre poste. L’arrêt ne dit rien d’une décote qui subsisterait après les travaux, par exemple pour un immeuble dont l’historique de péril pèserait encore sur les acheteurs. Selon le droit commun de l’article 1645 du Code civil, et non selon cet arrêt, une telle perte relèverait des dommages-intérêts dus par le vendeur qui connaissait les vices, et se prouverait par comparaison avec des ventes de biens équivalents sans cet historique ; leur étendue est exposée dans Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien. Le rapport ne compte jamais deux fois la même perte, double compte que la Cour a censuré entre la restitution du prix et le coût de reconstruction.
Ce que l’expert en retient
- La réparation du vice par un tiers, ici le syndicat des copropriétaires, laisse ouverte l’action estimatoire ; la remise en état par le vendeur, à ses frais, acceptée par l’acquéreur, l’éteint si le vice a disparu.
- La restitution se mesure ici au coût des travaux mis à la charge de l’acquéreur ; en copropriété, le rapport le reconstitue pièces à l’appui (quote-part des appels de fonds, travaux privatifs).
- Le rapport sépare ce qui remédie au vice de ce qui améliore le bien.
- Une perte de valeur subsistant après les travaux est un poste distinct, prouvé par comparaison et sans double compte.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes vice caché, moins-value et préjudice immobilier du lexique complètent cet article. Un arrêt voisin, commenté à part : Fissures rebouchées avant la vente : le vendeur doit sa garantie. Sur le même thème : Assainissement non conforme : vice caché et restitution du prix et Mur humide : le prix tient-il compte du défaut ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un vice caché réparé par la copropriété après votre achat ?
Je reconstitue le coût des travaux resté à votre charge pour remédier au vice, appels de fonds du lot et travaux privatifs, et je chiffre à part la perte de valeur qui subsisterait, dans un rapport que votre avocat peut produire.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
