Une maison achetée en 2007 voit apparaître des fissures. Les juges en relèvent d’anciennes et d’autres évolutives, dans la zone de travaux de reprise effectués en sous-sol par les vendeurs eux-mêmes en 1980 ; ceux-ci les avaient fait colmater puis recouvrir d’un enduit avant la vente. L’acte excluait la garantie des vices cachés : cette clause protège-t-elle les vendeurs ? Non : le 7 mars 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette leur pourvoi contre l’arrêt qui les a jugés de mauvaise foi et condamnés à une réduction du prix de 202 267,20 € sur 325 000 €.
Les faits
Par acte notarié du 1er octobre 2007, trois vendeurs cèdent à un couple une maison d’habitation au prix de 325 000 €. Après l’apparition de fissures, les acquéreurs obtiennent la désignation d’un expert judiciaire. L’acquéreuse, devenue seule propriétaire à la suite de son divorce, assigne les vendeurs en garantie des vices cachés, pour obtenir la réduction du prix et l’indemnisation de ses préjudices.
S’appropriant les conclusions du rapport d’expertise, la cour d’appel retient de nombreuses fissures anciennes non rouvertes et d’autres évolutives, dans la zone de travaux de reprise effectués en sous-sol en 1980 par les vendeurs eux-mêmes, sans étude géotechnique préalable ni étude structurelle du bâtiment, et aggravées par la sécheresse de 2003 et la nature argileuse des sols. Avant la vente, les vendeurs avaient fait colmater les fissures et poser un enduit sur les façades. Le 19 juin 2020, la cour d’appel de Paris les condamne solidairement à payer 202 267,20 € au titre de la réduction du prix et 7 800 € de dommages-intérêts.
Les vendeurs se pourvoient. Ils soutiennent que la preuve du caractère apparent des fissures a été mise à leur charge, que l’acquéreuse connaissait les fissures et la nature des sols, ayant reçu les clés près de deux mois avant l’acte, lequel mentionnait un plan de prévention des risques prescrit pour le retrait-gonflement des argiles, et que leurs travaux, faits avec un voisin bricoleur, visaient seulement à améliorer les conditions de la vente.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 20-17.790, inédit).
Elle rappelle que la cour d’appel a retenu, d’une part, « que le fait que d’anciennes fissures aient pu être visibles sous l’enduit ne permettait pas d’établir que le vice était apparent et que des acquéreurs non professionnels pouvaient de ce fait connaître l’ampleur des désordres préexistants à la vente », d’autre part, « que les vendeurs, qui connaissaient les problèmes de structure de l’immeuble depuis 1980 ainsi que l’ampleur des fissurations réapparues en 2003, avaient, par ces travaux de colmatage, cherché à les dissimuler ».
Puis elle conclut : « C’est sans inverser la charge de la preuve que la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre aux conclusions prétendument délaissées, ni à procéder à la recherche invoquée par la troisième branche, en a souverainement déduit que l’acquéreur démontrait le caractère caché des vices lors de la vente et que les vendeurs étaient de mauvaise foi, de sorte que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés devait être écartée. »
La mauvaise foi se déduit ici de la connaissance des désordres et de travaux destinés à les dissimuler. La clause tombe en conséquence : l’article 1643 du Code civil, invoqué par le pourvoi, ne permet au vendeur de stipuler qu’il ne sera tenu à aucune garantie que pour les vices qu’il ne connaissait pas.
La Cour ne se prononce pas sur le montant, que le pourvoi ne discutait pas. Arrêt de rejet non publié, il valide une appréciation que la Cour de cassation laisse aux juges du fond, portant sur des faits précis : il ne dit pas que tout rebouchage vaut mauvaise foi, ni qu’une fissure visible sous un enduit est toujours un vice caché.
Ce que cela change pour l’évaluation
La réduction du prix reste à chiffrer. Une fois la clause écartée, l’action estimatoire de l’article 1644 du Code civil joue : l’acquéreur garde le bien et se fait rendre une partie du prix. Ici, 202 267,20 € sur 325 000 €, soit environ 62 % : l’ampleur possible lorsque le vice touche la structure, l’arrêt ne disant rien du calcul.
Mesurer la valeur du bien tel qu’il était. L’expert établit la valeur vénale du bien à la date de la vente, désordres compris, et la compare au prix payé pour un bien présenté comme sain. Cette valeur intègre le coût d’un éventuel confortement chiffré par un technicien, l’incertitude sur son efficacité et la réticence des acheteurs. La comparaison avec des ventes de biens affectés de désordres semblables est la méthode de référence ; à défaut, le rapport part de la valeur du bien sain, déduit le coût des travaux et motive un abattement pour le risque résiduel (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1 et ch. 2). Coût des travaux et réduction du prix restent deux chiffres distincts, comme le montre Vice caché : les travaux se jugent avant la réduction du prix.
Un vice masqué n’est pas un vice réparé. Le vice réparé après la vente par un tiers relève d’une autre règle (Vice caché réparé par un tiers : le prix peut encore être réduit) ; ici, le colmatage n’a rien réparé, il a caché.
À la visite, ce que l’enduit laisse voir. Un enduit récent, des rebouchages, des traces de fissures, une commune exposée au retrait-gonflement des argiles : le rapport les relève lors de la visite (Charte, Titre II, § 9.2.1), précise que l’expertise en évaluation n’inclut pas le contrôle de la structure (Titre I, § 1.1, et Titre II, fin du chapitre 10) et assortit ses conclusions d’une réserve recommandant une étude (Titre I, § 2.2).
Garantie, dommages-intérêts, dol : des mesures différentes. Selon l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices doit aussi tous les dommages-intérêts, sans plafond tenant à la valeur vénale (Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien). Dans cette affaire, la cour d’appel a alloué 7 800 € de dommages-intérêts, sans que l’arrêt en précise le fondement ni le détail. Des travaux de structure tus peuvent aussi fonder une action pour dol : annulation, avec restitution par l’acquéreur de la valeur de sa jouissance (Dol sur les fondations : vente annulée, jouissance à restituer), ou excès de prix si le bien est conservé (Dol du vendeur : réclamer l’excès de prix sans annuler la vente).
Ce que l’expert en retient
- Des fissures colmatées et enduites avant la vente peuvent rester un vice caché pour un acquéreur non professionnel.
- Le vendeur qui connaissait les désordres et a cherché à les dissimuler est de mauvaise foi : la clause d’exclusion de garantie est écartée.
- Le rapport mesure la réduction du prix à la date de la vente : valeur du bien tel qu’il était, désordres compris, face au prix payé ; l’arrêt ne se prononce pas sur ce calcul.
- Le rapport relève les indices visibles à la visite, dit ce qu’elle ne permet pas de mesurer et recommande une étude de structure.
- Garantie, dommages-intérêts ou dol : le rapport chiffre séparément les postes propres à chaque fondement.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes vice caché, moins-value et valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur le vice réparé par un tiers : Vice caché réparé par un tiers : le prix peut encore être réduit. Sur le même thème : Mur humide : le prix tient-il compte du défaut ? et Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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