Évaluer des parts de SCI dans une succession ou une donation

Le défunt détenait des parts d’une SCI familiale, ou vos clients souhaitent donner des parts à leurs enfants. L’acte doit porter une valeur, et cette valeur sera lue par l’administration fiscale, parfois par un héritier qui s’estime lésé. Déclarer la quote-part de la valeur des immeubles est presque toujours faux ; déclarer une décote forfaitaire de 30 % est presque toujours rectifié. Ce guide décrit la méthode, les décotes admises, les points de vigilance sur le passif, et ce que le rapport doit contenir pour que le notaire puisse s’en servir tel quel.

Ce qui se passe concrètement

Le notaire chargé de la succession ou de la donation demande une valeur des parts. Il dispose des statuts, du dernier bilan et, souvent, d’une estimation des immeubles fournie par la famille. Il doit déposer la déclaration de succession dans les six mois du décès, ou signer l’acte de donation, avec une valeur par part.

L’administration contrôle ensuite la cohérence entre la valeur des immeubles déclarée et les ventes comparables, l’existence des dettes déduites et la justification des décotes. En cas de désaccord, elle notifie une proposition de rectification, la discussion se poursuit devant la commission départementale de conciliation, puis devant le tribunal judiciaire. Le délai de reprise est long, et la charge de démontrer la valeur retenue revient à celui qui l’a déclarée. Dans une donation, la valeur portée à l’acte sert aussi, plus tard, au rapport ou à la réduction dans la succession du donateur, sauf donation-partage.

L’expert intervient avant l’acte, pour fournir au notaire une valeur par part, motivée immeuble par immeuble, ou après, pour répondre à une rectification.

Ce que dit le droit

La valeur vénale réelle. Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les biens sont estimés à leur valeur vénale réelle au jour de la transmission (article 761 du Code général des impôts). La Cour de cassation applique ce texte aux parts de SCI : leur valeur « doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 24-13.540). L’administration peut rectifier lorsque la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale réelle (article L. 17 du Livre des procédures fiscales).

Les décotes admises. Dans l’affaire du 9 juillet 2025, deux décotes de 10 % avaient été retenues, l’une pour l’illiquidité des actifs, l’autre pour l’illiquidité des titres. Le contribuable en demandait deux de plus, dont une pour « indivision ». La Cour approuve le refus : la situation de l’associé d’une SCI n’est pas celle d’un indivisaire, il peut céder ses parts sous réserve de l’agrément, contrainte déjà prise en compte par une décote spécifique. J’ai commenté cet arrêt dans Parts de SCI et impôt sur la fortune : deux décotes de 10 %, pas une troisième.

La nature de la part. Sauf clause contraire, les parts ne peuvent être cédées à un tiers qu’avec l’agrément de tous les associés (article 1861 du Code civil), et chaque associé répond des dettes sociales à proportion de sa part (article 1857). Ces deux règles fondent la décote d’illiquidité des titres.

Les dates civiles. Pour le rapport des donations à la succession, le bien donné est évalué au jour du partage, d’après son état à l’époque de la donation (article 860). Pour la réduction, la masse est calculée d’après l’état au jour de la donation et la valeur au jour du décès (article 922). La donation-partage fige les valeurs au jour de l’acte sous conditions (article 1078). Le rapport doit donc préciser la date de valeur retenue et, si l’acte le demande, fournir une seconde valeur à une autre date.

Le cadre professionnel. L’évaluation de parts de société est une spécialité identifiée par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre II, §8.5) ; l’expertise en matière fiscale y fait l’objet du §8.14 ; la valeur vénale des immeubles est définie au Titre III, §1.1. La sous-rubrique C.18.3 de la nomenclature des experts judiciaires couvre les droits sociaux à prépondérance immobilière.

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport suit une chaîne que le notaire peut reprendre ligne à ligne.

1. Valeur vénale de chaque immeuble au jour du décès ou de la donation, après visite, avec ses comparables. Un immeuble loué s’évalue avec ses baux ; un bien occupé gratuitement par un associé s’analyse autrement.
2. Bilan retraité : actif comptable remplacé par les valeurs vénales, trésorerie et créances ajoutées, passif déduit, emprunts, dettes fiscales et comptes courants d’associés compris.
3. Actif net réévalué, puis valeur mathématique d’une part.
4. Décotes, chacune nommée, motivée par les statuts et la situation de la société, chiffrée, sans double emploi : illiquidité des actifs, illiquidité des titres, minorité le cas échéant. La fiscalité latente est examinée et retenue ou écartée avec sa justification.
5. Valeur unitaire et valeur du lot détenu, en fourchette et en point.
6. Ligne séparée pour le compte courant du défunt ou du donateur.
7. Note de synthèse d’une page pour l’acte, et annexes complètes pour un contrôle éventuel.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne se substitue pas à la déclaration, qui reste celle des parties, et il ne tranche pas les questions de droit civil, rapport, réduction, qualification d’une donation. Il donne au notaire les valeurs correspondant à chaque hypothèse. La méthode générale de valorisation des parts et les décotes admises en succession sont détaillées dans deux articles.

Un exemple chiffré

SCI familiale propriétaire d’un immeuble de rapport à BREST. Le défunt détenait 500 parts sur 1 000. Valeur vénale de l’immeuble après visite : 800 000 €. Trésorerie : 10 000 €. Emprunt restant dû : 150 000 €. Comptes courants d’associés : 60 000 €, dont 30 000 € au nom du défunt.

Actif net réévalué : 800 000 + 10 000 moins 150 000 moins 60 000 = 600 000 €, soit 600 € par part. Sans décote, les 500 parts vaudraient 300 000 €. Avec une décote de 10 % pour l’illiquidité des actifs puis 10 % pour celle des titres, motivées par la clause d’agrément unanime et l’absence de distribution depuis cinq ans, la part vaut 486 € et le lot 243 000 €. L’écart de 57 000 € représente, dans la tranche à 20 % du barème en ligne directe, 11 400 € de droits. Le compte courant de 30 000 € est déclaré séparément, à sa valeur nominale.

Si la famille avait déclaré 50 % de l’immeuble, soit 400 000 €, elle aurait payé des droits sur 157 000 € de trop. Si elle avait appliqué 30 % de décote sans motivation, l’administration aurait probablement rectifié.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer la quote-part des immeubles. La part est un droit sur une société endettée, pas une fraction d’immeuble.
• Oublier le passif ou, à l’inverse, déduire le compte courant du défunt de la valeur des parts sans le déclarer comme créance.
• Appliquer une décote globale non motivée. C’est le cas typique de rectification ; ce qui résiste, c’est la motivation, pas le pourcentage.
• Cumuler des décotes qui rémunèrent le même handicap : agrément, absence de marché et « indivision » recouvrent la même contrainte de cession.
• Reprendre une valeur d’immeuble ancienne, ou une estimation sans visite, comme base de l’actif net. Toute la chaîne en dépend.
• Omettre la date : une valeur au jour du décès n’est pas une valeur au jour du partage.

Ce qu’il faut réunir

• Les statuts à jour et, s’il existe, le pacte d’associés ; le registre des mouvements de titres.
• Les trois derniers bilans et liasses, le grand livre des comptes courants.
• Les titres de propriété des immeubles, les baux en cours, les taxes foncières, les diagnostics.
• L’acte de notoriété ou le projet de donation, avec la date de valeur souhaitée.
• Les tableaux d’amortissement des emprunts.
• Les procès-verbaux d’assemblée des trois dernières années, notamment sur les distributions et les cessions.
• Les évaluations antérieures et, en cas de contrôle, la proposition de rectification.

Délai et prix

L’évaluation de parts est rendue environ quatre semaines après réception des comptes et des statuts, visite des immeubles comprise. Elle est facturée au temps passé, 65 € l’heure ; pour des parts de SCI détenant un seul immeuble, le plus souvent à partir de 1 300 € hors déplacement, facturé 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ. Un acompte de 50 % est demandé à la signature du contrat d’expertise. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

Le contenu du rapport figure sur la page Fonds de commerce, parts de SCI et titres de société et la grille sur la page Tarifs.