Liquidation du régime matrimonial : à quelle date évaluer les biens ?

Le divorce est prononcé, ou la demande est déposée, et la liquidation du régime matrimonial achoppe sur les chiffres : valeur du logement, indemnité d’occupation due par celui qui y reste, récompense pour les travaux financés par la communauté. Derrière chaque chiffre, il y a une date, et les dates ne sont pas les mêmes. Ce guide les met en ordre, avec leurs textes et les arrêts récents, et propose une mission type à confier à l’expert pour que l’état liquidatif puisse être dressé sans retour en arrière.

Ce que dit le droit

Le renvoi aux règles du partage successoral. Le partage de la communauté est soumis, pour ses formes, la licitation, les effets du partage et les soultes, aux règles établies pour les partages entre cohéritiers (article 1476 du Code civil). Les époux séparés de biens qui ont acquis en indivision relèvent directement du régime de l’indivision et du partage.

La date d’évaluation. Les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, qui est la plus proche possible du partage (article 829). Le juge peut fixer une date plus ancienne s’il l’estime plus favorable à l’égalité ; à défaut, le bien est évalué à la date la plus proche du partage, dans son état à cette date (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501). J’ai commenté cet arrêt dans Divorce : le logement s’évalue au plus près du partage, même s’il s’est dégradé.

La date des effets du divorce. Entre époux, le divorce prend effet, quant aux biens, à la date de la demande en divorce, sauf report à la date de cessation de la cohabitation et de la collaboration (article 262-1). Cette date fixe la composition de la masse, pas la valeur des biens. Elle marque aussi le point de départ habituel de l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation. L’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien est redevable d’une indemnité envers l’indivision (article 815-9). Elle s’évalue au regard de la valeur locative du bien pendant toute la période de jouissance privative, et non d’une valeur locative figée à une date ancienne (même arrêt du 1er octobre 2025).

Les dégradations et les améliorations. L’indivisaire répond des dégradations qui ont diminué la valeur du bien par son fait ou sa faute ; il a droit à une indemnité pour les améliorations qu’il a financées, selon l’équité et eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage (article 815-13).

Les récompenses. Elles se calculent selon le profit subsistant lorsque la somme a servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien qui se retrouve au jour de la liquidation dans le patrimoine emprunteur (article 1469, alinéa 3). Pour des travaux sur un bien propre, la formule est (A moins B) multiplié par C/D (Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-18.911), commentée dans la récompense pour travaux se calcule avec deux valeurs.

Ce qui se passe concrètement

Dans un divorce contentieux, la liquidation est confiée à un notaire, désigné par le juge lorsque la complexité le justifie (article 1364 du Code de procédure civile). Le notaire dresse un projet d’état liquidatif. Il a besoin de valeurs : une par bien, à la date la plus proche du partage, et, pour chaque poste litigieux, les valeurs intermédiaires que le droit impose.

C’est là que la liquidation se bloque. Chaque époux produit sa propre estimation, souvent à des dates différentes : l’un à la séparation, l’autre aujourd’hui. Les chiffres ne sont pas comparables, et le notaire dresse un procès-verbal de difficultés. Le dossier revient devant le juge, qui ordonne une expertise judiciaire, ou statue sur les valeurs produites, ce qu’il ne peut faire sur un rapport unilatéral contesté.

La voie la plus courte est une expertise amiable conjointe, décidée par les deux avocats dès le projet de liquidation, avec une mission écrite qui liste chaque valeur à établir et sa date. Le notaire dispose alors d’un document unique, et l’état liquidatif peut être signé.

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport ne fixe pas les dates : c’est le droit ou le juge qui le font. Il fournit, pour chaque date retenue comme hypothèse, une valeur vérifiable. Une mission type pour une liquidation comprend, selon les postes en discussion :

1. La description du bien et son état au jour de la visite, avec photographies datées.
2. La valeur vénale au jour le plus proche du partage, dans l’état constaté, en fourchette et en point.
3. Si le juge ou les parties ont retenu une date plus ancienne, la valeur à cette date, établie avec les ventes de l’époque.
4. La valeur locative de marché du bien pour chaque période depuis la date des effets du divorce, avec l’abattement de précarité proposé, pour le calcul de l’indemnité d’occupation.
5. Le chiffrage des dégradations imputables à l’occupant : écart entre la valeur du bien normalement entretenu et sa valeur réelle, ou coût de remise en état sur devis.
6. Pour une récompense : la valeur A au jour de la liquidation, la valeur B sans les travaux à la même date, et la reconstitution du coût total D des travaux à la date de leur exécution.
7. Pour une attribution préférentielle : la valeur servant au calcul de la soulte, déduction faite du capital restant dû si le prêt est repris.

Chaque hypothèse juridique figure en tête du rapport, comme le demande la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre I, §2.2 et Titre III, §1.2). Le notaire et les deux avocats peuvent ainsi passer d’une hypothèse à l’autre sans nouvelle expertise.

Un exemple chiffré

Époux mariés sans contrat, maison à VANNES, demande en divorce déposée en mars 2021, projet de partage en 2026. L’époux resté dans la maison produit une estimation de 2021 à 350 000 € et propose de reprendre le bien sur cette base. L’expertise conjointe conclut à 410 000 € au jour du partage. La soulte passe de 175 000 € à 205 000 € : 30 000 € d’écart, sur la seule question de la date.

L’indemnité d’occupation court depuis mars 2021, soit soixante mois. La valeur locative de marché est de 1 200 € par mois, ramenée à 960 € après un abattement de précarité de 20 %. L’indemnité due à l’indivision est de 57 600 €, dont la moitié revient à l’autre époux dans le compte de liquidation : 28 800 €.

La communauté a financé 40 000 € de travaux sur un terrain propre de l’époux occupant, sur un coût total reconstitué de 50 000 €, main-d’œuvre comprise. La maison vaut 410 000 € et vaudrait 330 000 € sans les travaux. La récompense est de (410 000 moins 330 000) multiplié par 40 000/50 000, soit 64 000 €, alors que la dépense faite n’était que de 40 000 €. La loi retient la plus élevée des deux.

Les erreurs fréquentes

• Retenir la valeur à la date de la séparation sans décision du juge ni accord écrit. Sur un marché qui a bougé, l’écart se retrouve intégralement dans la soulte.
• Calculer l’indemnité d’occupation sur une valeur locative unique pour toute la période, alors que le marché locatif et l’état du bien ont évolué.
• Compenser les dégradations en figeant la date d’évaluation. L’arrêt du 1er octobre 2025 sanctionne précisément ce raccourci : la dégradation est un poste distinct.
• Chiffrer la récompense avec les factures. Le dénominateur D est le coût total des travaux, main-d’œuvre comprise, pas la somme des factures conservées.
• Produire deux rapports unilatéraux à deux dates. Le notaire ne peut pas les réconcilier, et le juge ne peut se fonder exclusivement sur aucun des deux.

Ce qu’il faut réunir

• Le jugement ou la convention de divorce, avec la date de la demande et l’éventuel report des effets.
• Le contrat de mariage s’il existe, et le titre de propriété de chaque bien.
• Le projet d’état liquidatif ou le procès-verbal de difficultés du notaire.
• Les tableaux d’amortissement des prêts, avec le capital restant dû à la date de la demande et aujourd’hui.
• Pour les récompenses : devis, factures, relevés bancaires des paiements, permis de construire, photographies avant travaux.
• Pour l’indemnité d’occupation : date de départ de l’époux, baux ou loyers de biens voisins si le client en connaît.
• Les diagnostics et, si le bien s’est dégradé, un constat ou des devis de remise en état.

Délai et prix

L’expertise en valeur vénale est rendue environ trois semaines après la visite. Elle représente au moins 15 heures, soit 975 € au taux de 65 € l’heure, hors déplacement facturé 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ. Une mission de liquidation qui ajoute la valeur locative par période, une valeur historique ou le calcul d’une récompense prend plus de temps ; le contrat d’expertise le chiffre poste par poste. Les frais d’une mission conjointe sont partagés selon la lettre de mission. Un acompte de 50 % est demandé à la signature. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

Le contenu du rapport et la grille figurent sur la page Valeur vénale et sur la page Tarifs. Sur désignation judiciaire, la rémunération est fixée par le juge (article 284 du Code de procédure civile).