Un commerçant occupe un local sous des baux dérogatoires successifs, puis revendique le statut des baux commerciaux ; le bailleur veut alors faire fixer le loyer du bail commercial ainsi né. Les deux ans pour agir courent-ils de la naissance de ce bail ou de la demande de statut ? Par un arrêt publié du 7 juillet 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient la date de la demande, à compter de laquelle le loyer est aussi fixé à la valeur locative. Pour l’expert, c’est la date de valeur.
Les faits
Les propriétaires d’une boutique à Paris consentent à une société plusieurs baux dérogatoires successifs, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010. Par lettre recommandée du 8 septembre 2010, la locataire sollicite le bénéfice du statut des baux commerciaux. Les propriétaires l’assignent le 21 janvier 2011 en fixation du montant du loyer.
L’article L. 145-5 du code de commerce permet de déroger au statut pour une durée totale limitée, deux ans à l’époque des faits, trois ans depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; au-delà, si le preneur reste et est laissé en possession, ou si un nouveau bail est conclu entre les mêmes parties pour le même local, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. Le bail en cause est celui « ayant pris effet le 2 août 2008 », selon les termes de l’arrêt.
Le 1er avril 2015, la cour d’appel de Paris déclare l’action prescrite, en faisant courir les deux ans de la naissance du bail commercial ; elle juge aussi que l’expertise ordonnée par le premier juge ne pouvait porter sur la recherche des éléments permettant de déterminer le loyer de ce bail, selon elle celui applicable à sa date d’effet.
Les propriétaires se pourvoient : faute de disposition du statut sur le loyer initial d’un bail commercial, leur action relèverait selon eux du droit commun du louage, et non de la prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-19.485, publié au bulletin), en deux temps.
Elle écarte d’abord le moyen : « l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ».
Puis, sur un moyen relevé d’office, au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce et de l’article 2224 du code civil, qui fait courir la prescription « du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », elle relève que la demande en fixation du loyer d’un tel bail « suppose qu’ait été demandée, par l’une ou l’autre des parties, l’application du statut des baux commerciaux ». Elle en déduit que « le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ».
La locataire ayant revendiqué le bail commercial le 8 septembre 2010, l’action introduite le 21 janvier 2011, « soit moins de deux ans après cette date », n’était pas prescrite : la cour d’appel « a violé les textes susvisés ». La cassation atteint aussi la limitation de l’expertise, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée. L’arrêt ne fixe aucun montant et ne se prononce pas sur le loyer dû avant la demande de statut.
Ce que cela change pour l’évaluation
La date de valeur est celle de la demande de statut. Le loyer étant fixé à la valeur locative à compter de la demande, l’expert apprécie cette valeur au 8 septembre 2010, et non au 2 août 2008 : en un peu plus de deux ans, les loyers du voisinage et la commercialité de la rue ont pu évoluer. Les références de comparaison, baux conclus et loyers fixés, se choisissent autour de cette date (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2), comme le rappelle le terme date de valeur du lexique.
La demande peut venir de l’une ou l’autre partie. Preneur qui revendique le statut, comme ici, ou bailleur qui en réclame l’application : le rapport identifie l’acte qui porte la demande, sa date et son auteur, et le joint. Ce même document fait courir les deux ans et date l’évaluation.
Une valeur locative, sans référence à un plafond. La Cour énonce que le loyer est fixé « à la valeur locative » et ne mentionne aucun plafond. L’arrêt ne vise pas l’article L. 145-33 du code de commerce, écrit pour les baux à renouveler ou à réviser ; l’expert en reprend les critères, par lesquels le statut définit la valeur locative : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le loyer des baux dérogatoires est une donnée du dossier, qui se compare au marché sans en être la mesure. Le minimum garanti d’un loyer binaire relève d’une autre règle : le juge fixe le minimum si le bail le prévoit.
La période antérieure à la demande. L’arrêt ne la tranche pas : le rapport précise donc la date et la période qu’il évalue ; si la date est discutée, une expertise amiable peut chiffrer la valeur locative à chacune des dates en débat, en signalant celle que retient la Cour de cassation.
Le même délai, d’autres points de départ. Le délai de deux ans de l’article L. 145-60 gouverne d’autres actions du statut, chacune avec son point de départ : l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, à compter de la date d’effet du congé portant refus de renouvellement ; la rétractation d’une offre de renouvellement pour motif grave, à compter de la découverte de l’infraction par le bailleur ; l’action en nullité de la vente conclue au mépris du droit de préférence du locataire.
Ce que l’expert en retient
- Pour un bail commercial né de baux dérogatoires successifs, l’action en fixation du loyer relève de la prescription biennale du statut (article L. 145-60 du code de commerce).
- Le délai court de la demande d’application du statut, formée par l’une ou l’autre des parties, et non de la naissance du bail commercial.
- Le loyer est fixé à la valeur locative à compter de cette demande : c’est la date de valeur du rapport, et les références se choisissent autour d’elle.
- Le rapport produit l’acte qui porte la demande de statut, en tire la date et précise la période évaluée ; l’arrêt ne tranche pas le loyer antérieur.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes bail commercial, valeur locative et date de valeur du lexique complètent cet article. Le point voisin : Loyer binaire : le juge fixe le minimum si le bail le prévoit. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Bail commercial : douze ans et un jour, le loyer est déplafonné. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Des baux dérogatoires devenus bail commercial, et un loyer à fixer ?
J'établis la valeur locative du local à la date de la demande d'application du statut, celle que retient la Cour de cassation, avec des références de loyers proches de cette date. Le rapport donne au bailleur, au preneur ou au juge un loyer démontré pour le bail né des baux dérogatoires.
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