Une entreprise vend à la communauté urbaine de Bordeaux trois parcelles nécessaires à l’extension d’une ligne de tramway, après la déclaration d’utilité publique. La collectivité découvre une pollution industrielle du sol et demande réparation, sur le fondement du dol, de la délivrance, des vices cachés et du Code de l’environnement. La cour d’appel rejette : la cession amiable après déclaration d’utilité publique « produit les mêmes effets que l’ordonnance d’expropriation », donc les règles de la vente ne s’appliquent pas. La Cour de cassation, le 23 septembre 2020, par un arrêt publié, casse : cette cession « demeure néanmoins un contrat de droit privé », « susceptible d’ouvrir droit à une action fondée sur la garantie des vices cachés ou sur la violation des obligations légales pesant sur le vendeur ». Pour l’expert, l’arrêt rappelle qu’un prix de cession amiable est un prix de vente : ce qu’il inclut, ce qu’il ignore, et ce qui peut se réclamer après.
Les faits
Par acte authentique des 27 et 29 novembre 2012, la société Établissements A. Gré et Cie vend à la communauté urbaine de Bordeaux trois parcelles nécessaires aux travaux d’extension d’une ligne de tramway, préalablement déclarés d’utilité publique. Se plaignant d’une pollution du sol d’origine industrielle, la collectivité, après expertise, assigne le vendeur en indemnisation, sur le fondement des articles 1116, 1603 et 1641 du Code civil et des articles L. 125-7 et L. 514-20 du Code de l’environnement. Bordeaux Métropole vient aux droits de la communauté urbaine.
La cour d’appel de Bordeaux, le 4 avril 2019, rejette les demandes : la cession amiable intervenue après la déclaration d’utilité publique produit les mêmes effets que l’ordonnance d’expropriation, de sorte que les règles relatives à la vente ne s’appliquent pas et que la collectivité ne peut invoquer ni la garantie des vices cachés, ni les obligations d’information et de délivrance conforme, ni l’article L. 514-20 du Code de l’environnement.
La décision
La troisième chambre civile casse en toutes ses dispositions, au visa de l’ancien article 1134 du Code civil (Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.031, publié au bulletin). « Si la cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique produit, en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, des effets identiques à ceux de l’ordonnance d’expropriation et éteint, par elle-même et à sa date, tout droit réel ou personnel existant sur les biens cédés, elle demeure néanmoins un contrat de droit privé », dans la ligne d’un arrêt de 1971 qu’elle cite.
« En statuant ainsi, alors que la cession consentie après une déclaration d’utilité publique par la société Etablissements A. Gré et Cie était un contrat de vente de droit privé, susceptible d’ouvrir droit à une action fondée sur la garantie des vices cachés ou sur la violation des obligations légales pesant sur le vendeur, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix amiable est un prix de vente. Quand l’exproprié et l’expropriant s’accordent après la déclaration d’utilité publique, l’acte transfère la propriété comme le ferait l’ordonnance et purge les droits des tiers, mais il reste une vente : le vendeur doit délivrer un bien conforme, garantit les vices cachés, et doit l’information sur les installations classées qu’impose l’article L. 514-20 du Code de l’environnement. L’expert qui accompagne un vendeur dans la négociation amiable le sait : le prix convenu n’épuise pas les obligations, et un sol pollué non déclaré peut ramener le vendeur devant le juge des années après. Le lexique définit le vice caché et la déclaration d’utilité publique.
L’indemnité d’expropriation, elle, ne se corrige pas ainsi. Si le juge de l’expropriation avait fixé l’indemnité, la collectivité n’aurait pas eu d’action en vices cachés : l’indemnité est judiciaire, non contractuelle, et la pollution aurait dû être discutée devant ce juge, par un abattement pour dépollution dans l’évaluation. La différence de régime rejaillit sur la négociation : l’expropriant qui accepte un accord amiable conserve les garanties de la vente ; l’exproprié qui l’accepte prend le risque d’une action ultérieure, que le juge de l’expropriation n’aurait pas ouvert. Le rapport de l’expert, dans une négociation amiable, documente donc l’état du sol et le fait figurer dans l’acte, dans l’intérêt des deux parties.
La mesure du préjudice suit le fondement. Sur les vices cachés, la collectivité peut demander la réduction du prix, mesurée par la différence entre la valeur du terrain sain et celle du terrain pollué à la date de la vente, ou, si le vendeur connaissait la pollution, des dommages-intérêts couvrant la dépollution nécessaire au projet. Sur l’article L. 514-20, lorsque le vendeur a exploité une installation classée et n’a pas informé l’acquéreur d’une pollution résultant de l’exploitation, l’acquéreur peut demander la résolution, la restitution d’une partie du prix ou la réhabilitation du site aux frais du vendeur, si son coût n’est pas disproportionné au prix. Le rapport chiffre ces trois postes : moins-value, coût de dépollution pour l’usage projeté, et rapport de ce coût au prix de vente. L’article sur le terrain pollué inconstructible détaille le choix entre vice caché et délivrance.
Un usage public particulier. Le terrain était destiné à une voie de tramway, non à des logements. La dépollution nécessaire dépend de l’usage : un sol sous une plateforme ferroviaire n’appelle pas les mêmes travaux qu’un sol sous une école. L’expert immobilier chiffre l’incidence sur la valeur à partir du coût établi par un bureau d’études pour cet usage précis, comme le montre l’article sur le coût de la dépollution après changement d’usage, qui met ce coût à la charge de celui qui change l’usage.
Deux dates, encore. La valeur du terrain sain se prend à la date de la vente, avec les règles d’urbanisme et l’usage de cette date ; la pollution, elle, s’apprécie telle qu’elle existait à la vente, même découverte après. Le rapport reconstitue ces deux éléments à partir de l’acte, du diagnostic et de l’historique des activités sur le site.
L’information sur les installations classées suppose une installation sur le terrain vendu. Par un arrêt publié du 22 novembre 2018 (Cass. 3e civ., n° 17-26.209), la Cour a jugé que l’article L. 514-20 du Code de l’environnement « nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu » ; un terrain faisant partie d’un site industriel mais sur lequel aucune installation classée n’était implantée n’ouvre donc pas cette action. Le rapport qui invoque ce fondement vérifie l’emprise exacte des installations d’après les arrêtés d’autorisation.
Les occupants évincés sont indemnisés, sous-locataire compris. L’effet extinctif de la cession amiable a son pendant pour les occupants. Par un arrêt publié du 16 juin 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-18.143), la Cour a cassé l’arrêt qui refusait toute indemnité d’éviction au sous-locataire d’un bien cédé à l’amiable pour un projet déclaré d’utilité publique, au motif que la cession avait éteint ses droits et que la connaissance de la sous-location par l’aménageur n’était pas établie : l’extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé « ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits ». Le prix convenu avec le propriétaire ne règle donc pas le sort des occupants, dont l’indemnité se chiffre à part, d’après leur titre et leurs comptes. L’article sur l’indemnité du sous-locataire après une cession amiable détaille ce chiffrage.
Ce que l’expert en retient
- La cession amiable consentie après la déclaration d’utilité publique produit les effets de l’ordonnance d’expropriation, mais reste un contrat de vente de droit privé.
- L’acquéreur public peut donc agir en garantie des vices cachés, en délivrance conforme et sur le fondement des obligations d’information du vendeur, notamment l’article L. 514-20 du Code de l’environnement.
- Dans une négociation amiable, l’état du sol doit être documenté et porté à l’acte, dans l’intérêt des deux parties.
- Le préjudice se mesure par la moins-value à la date de la vente ou par le coût de dépollution pour l’usage prévu, rapporté au prix.
- Une indemnité fixée par le juge de l’expropriation n’ouvre pas les mêmes actions : la pollution s’y discute avant la fixation.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Collectivité et préemption : fixer un prix défendable et les termes déclaration d’utilité publique, vice caché et moins-value du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Terrain pollué inconstructible : le vice caché, pas la conformité et Servitudes sur terrain pollué : indemnité selon l’usage possible. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un terrain cédé à l'amiable à une collectivité, une pollution découverte après, et un préjudice ou une valeur à établir ?
J'évalue le terrain tel qu'il a été vendu et tel qu'il aurait dû l'être, le coût de la dépollution pour l'usage prévu et l'incidence sur le prix, pour le vendeur, la collectivité ou le juge.
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