Une société exploite son fonds de commerce sur une terrasse fermée, au droit de son établissement, en vertu d’une autorisation gratuite et précaire accordée en 1981. La parcelle est expropriée, et une société d’aménagement soutient qu’un titre aussi fragile ne donne droit à aucune indemnité. Par un arrêt publié du 20 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve au contraire l’indemnisation, l’autorisation étant toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation. Pour l’expert, le titre d’occupation se vérifie avant que la perte se chiffre.
Les faits
Le 18 mars 1981, l’association syndicale libre de la zone d’aménagement concerté de la Tête du Pont de Sèvres, puis, le 26 mai 1981, un syndicat de copropriétaires accordent à une société une autorisation temporaire de créer une terrasse fermée au droit de son établissement, à titre gratuit et précaire. Sur la parcelle se trouve une véranda que la société a l’autorisation d’occuper temporairement pour l’exploitation de son fonds de commerce.
Cette parcelle est expropriée. Par arrêt du 13 décembre 2016, la cour d’appel de Versailles fixe les indemnités revenant à la société, placée depuis en liquidation judiciaire, après avoir relevé que l’autorisation, bien que précaire, était toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation. Selon le pourvoi, l’indemnisation accordée s’élève à 104 900,60 €.
Une société d’aménagement forme un pourvoi principal. Invoquant l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, selon lequel les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, elle soutient que l’exproprié dépourvu de droit juridiquement protégé ne peut prétendre à aucune indemnisation, ce qui serait le cas du titulaire d’une simple autorisation précaire, et que le maintien en vigueur de celle-ci est un motif inopérant. Un pourvoi incident est également formé.
La décision
La Cour de cassation rejette les pourvois (Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, n° 17-18.194, publié au bulletin).
Sur le pourvoi principal, elle approuve la cour d’appel, qui avait constaté que la société « était titulaire d’une autorisation temporaire de créer une terrasse fermée au droit de son établissement, accordée à titre gratuit et précaire ». La Cour poursuit : ayant « relevé que cette autorisation était toujours en vigueur au moment de la procédure d’expropriation, la cour d’appel en a exactement déduit que, le préjudice de cette société étant en lien avec l’expropriation, celle-ci avait droit à une indemnisation ». Le moyen « n’est pas fondé ».
Le pourvoi incident, dont l’arrêt ne détaille pas le contenu, est rejeté sans décision spécialement motivée, comme n’étant manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Deux constats fondent donc la solution : l’existence de l’autorisation et son maintien en vigueur au moment de la procédure. Le pourvoi tenait le second pour inopérant ; la Cour s’appuie précisément sur lui. Elle ne qualifie pas pour autant l’autorisation de droit juridiquement protégé, notion invoquée par le pourvoi, et ne se prononce ni sur la méthode de calcul ni sur le montant.
Ce que cela change pour l’évaluation
Recenser tous les occupants, y compris les précaires. Une autorisation gratuite et précaire n’écarte pas, par principe, l’indemnisation. Le rapport commence donc par l’inventaire des occupations de l’emprise : baux, sous-locations, conventions d’occupation, autorisations d’une association syndicale ou d’un syndicat de copropriétaires. En 2016 déjà, la Cour avait jugé que l’extinction des droits réels et personnels existant sur un bien cédé après déclaration d’utilité publique ouvre droit à indemnisation de leurs titulaires, au profit d’un sous-locataire évincé.
Établir le titre et sa date. Le rapport réunit l’acte d’autorisation, sa date, ses auteurs, ses conditions de retrait, et ce qui montre qu’elle courait encore lors de la procédure : correspondances, assurance de l’installation, exploitation continue de l’emplacement. L’arrêt ne dit rien d’une autorisation retirée avant la procédure.
Chiffrer la perte de l’occupant, pas un bail. Une autorisation gratuite et précaire n’est pas un bail : l’expert ne mesure donc pas le préjudice comme la perte d’un droit au bail. Il part de ce que l’occupant perd effectivement : la marge que procurait l’exploitation de l’emplacement, d’après la comptabilité et la capacité de la terrasse, la valeur des aménagements qu’il a financés, les frais de réorganisation. La précarité du titre n’a pas fait obstacle au principe ; l’arrêt ne dit pas si elle pèse sur le montant. Le rapport motive donc la durée sur laquelle la perte est calculée, d’après l’ancienneté de l’autorisation, ses conditions de retrait et les projets connus des propriétaires. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière traite de l’indemnité d’expropriation (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20). Si l’établissement continue sans sa terrasse, la Cour a admis en 2024 qu’une éviction partielle d’un fonds de commerce puisse causer un préjudice distinct sur l’activité poursuivie hors emprise, à charge pour l’exploitant de le prouver.
Un titre en vigueur, pas une simple présence. Le 15 février 2024, la Cour a rappelé que seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, et refusé toute indemnité pour une construction irrégulière sur une parcelle inconstructible, même si l’action en démolition était prescrite. Plus récente, cette décision ne contredit pas celle de 2018, car elle ne tranche pas la même question. Lues ensemble, elles invitent à vérifier l’existence d’un titre régulier au moment de l’expropriation plutôt que sa solidité : une autorisation précaire encore en vigueur a ouvert droit à indemnité, une construction édifiée sans droit sur un terrain inconstructible n’en ouvre aucune, même ancienne.
Rattacher chaque poste à l’expropriation. Ici, le préjudice indemnisé est celui de la société, « en lien avec l’expropriation ». Deux autres arrêts publiés de 2018, commentés séparément, précisent ce qui relève de l’expropriation : l’enclavement du garage resté aux expropriés est un préjudice direct, indemnisable en plus de l’indemnité de remploi, alors que le surcoût de construction dû à un tunnel résulte de l’ouvrage public, non de l’emprise.
Ce que l’expert en retient
- Une autorisation gratuite et précaire encore en vigueur lors de la procédure d’expropriation n’empêche pas l’indemnisation du préjudice en lien avec celle-ci.
- Le rapport établit le titre d’occupation et son maintien en vigueur lors de la procédure.
- L’arrêt approuve un principe, pas une méthode : l’expert chiffre la perte effective de l’occupant, non la valeur d’un droit au bail.
- La durée de calcul de la perte est motivée au regard de la précarité du titre, question que l’arrêt laisse ouverte.
- Chaque poste est rattaché à l’expropriation.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes juge de l’expropriation, fonds de commerce et indemnité principale du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2018 sont commentés à part : Expropriation : l’enclavement du garage conservé s’indemnise et Expropriation du tréfonds : le surcoût dû au tunnel est exclu. Sur le même thème : Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité et Cession amiable après DUP : le sous-locataire a droit à indemnité. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Vous occupiez un emplacement exproprié sous une simple autorisation ?
Je pars de votre titre d'occupation, de ses dates et de ce qui montre qu'il était encore en vigueur lors de la procédure, puis je chiffre ce que l'expropriation vous fait perdre : exploitation de l'emplacement, aménagements financés, réorganisation. Le rapport rattache chaque poste à l'expropriation et motive la durée retenue.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
