IFI : quelle valeur déclarer pour ma maison et mes parts de SCI ?

Votre patrimoine immobilier approche ou dépasse 1 300 000 € et vous devez déclarer l’impôt sur la fortune immobilière. La question revient chaque printemps : quelle valeur inscrire pour la maison, l’appartement loué, les parts de la SCI familiale ? Une valeur trop basse expose à une rectification avec intérêts de retard ; une valeur trop haute fait payer un impôt indu, année après année. Ce guide explique comment la valeur se détermine, ce que dit le Code général des impôts et ce qu’un rapport d’expertise apporte, avant la déclaration ou après une proposition de rectification.

Ce qui se passe concrètement

L’IFI se déclare avec la déclaration de revenus, sur une annexe dédiée, pour le patrimoine détenu au 1er janvier. Vous y inscrivez chaque bien avec sa valeur, les dettes déductibles, et le calcul se fait selon un barème progressif. Le contribuable évalue lui-même ; l’administration ne propose pas de chiffre.

L’administration dispose ensuite d’un délai pour contrôler. Elle compare les valeurs déclarées avec les ventes enregistrées dans le secteur, dont elle a connaissance par les actes notariés. Si elle estime la valeur insuffisante, elle adresse une proposition de rectification motivée, avec ses comparables. Vous avez trente jours pour répondre. En cas de désaccord persistant, le litige peut être porté devant la commission départementale de conciliation, puis devant le tribunal judiciaire.

Le patrimoine concerné est large : résidence principale, résidences secondaires, biens loués, terrains, et la fraction immobilière des parts de sociétés, notamment les SCI familiales.

Ce que dit le droit

L’assiette. L’IFI est dû par les personnes dont le patrimoine immobilier net excède 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du CGI). Il porte sur les immeubles détenus directement et sur les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles qu’elles détiennent (article 965).

La valeur. Les biens sont évalués selon les règles applicables aux droits de mutation par décès (article 973, I), c’est-à-dire à leur valeur vénale réelle au jour du fait générateur. La Cour de cassation rappelle que cette valeur s’apprécie « en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 24-13.540).

L’abattement de 30 %. Un abattement de 30 % est pratiqué sur la valeur vénale de l’immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire (article 973, I, alinéa 2).

Les dettes. Sont déductibles les dettes afférentes aux actifs imposables, notamment le capital restant dû des emprunts ayant financé l’acquisition ou les travaux, dans les conditions de l’article 974.

Le barème. L’impôt se calcule par tranches à partir de 800 000 € de patrimoine net, avec un taux de 0,5 % jusqu’à 1 300 000 €, de 0,7 % de 1 300 000 à 2 570 000 €, puis des taux supérieurs (article 977).

Le contrôle. L’administration peut rectifier une valeur qu’elle estime inférieure à la valeur vénale réelle (article L. 17 du Livre des procédures fiscales), dans le cadre de la procédure contradictoire (article L. 55). La commission départementale de conciliation peut être saisie (articles L. 59 et L. 59 B). Les rappels sont assortis de l’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI et, en cas de manquement délibéré, d’une majoration de 40 % (article 1729).

La preuve. C’est au contribuable qui soutient que son bien présente une singularité, par exemple un terrain classé constructible mais inexploitable, d’en apporter la preuve à la date du fait générateur (Cass. com., 6 mai 2026, n° 25-13.442).

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport établit la valeur vénale au 1er janvier de l’année concernée, avec des ventes comparables datées, identifiées et ajustées, selon la définition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.1) et des European Valuation Standards 2025 (EVS 1). Pour une résidence principale, il indique la valeur avant abattement ; l’abattement de 30 % s’applique ensuite dans la déclaration.

Pour des parts de SCI, le rapport reconstitue l’actif net réévalué : valeur vénale de chaque immeuble, autres actifs, passif dont les comptes courants d’associés, puis valeur unitaire de la part. Il motive ensuite chaque décote par les statuts et la situation de la société, sans double emploi. La Charte range cette évaluation parmi les spécialités de certains experts en évaluation immobilière (Titre II, §8.5).

Le rapport est utilisé de trois façons : pour fixer la valeur déclarée, pour répondre à une proposition de rectification, pour soutenir la position du contribuable devant la commission de conciliation ou le tribunal. Ce qu’il ne fait pas : il n’établit pas la déclaration, qui relève de vous, de votre expert-comptable ou de votre conseil ; il ne garantit pas l’absence de contrôle. Il garantit que la valeur repose sur une méthode, ce qui change la nature du débat avec l’administration.

Un exemple chiffré

Un couple de Fouesnant déclare depuis trois ans sa maison en bord de mer pour 800 000 €, soit 560 000 € après abattement de 30 %. Le reste du patrimoine place la tranche marginale à 0,7 %. L’administration adresse une proposition de rectification retenant 1 100 000 €, soit 770 000 € après abattement, pour chacune des trois années. Le supplément d’assiette est de 210 000 € par an, soit 1 470 € d’impôt par an et 4 410 € sur trois ans, plus l’intérêt de retard.

Le rapport d’expertise, établi au 1er janvier de chaque année avec les ventes de l’époque, retient 900 000 €, puis 940 000 €, puis 980 000 €, le marché ayant monté sur la période. Après abattement, les suppléments d’assiette sont de 70 000 €, 98 000 € et 126 000 €, soit 490 €, 686 € et 882 € d’impôt : 2 058 € au total, contre 4 410 € demandés. Le rapport montre aussi que la valeur initialement déclarée reposait sur une comparaison sérieuse, ce qui écarte l’idée d’un manquement délibéré. La réponse à la rectification s’appuie sur ces chiffres, référence par référence.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer l’abattement de 30 % à la résidence principale détenue par une SCI, alors que ce sont les parts qui sont déclarées.
• Reprendre le prix d’achat, la valeur d’assurance ou la valeur cadastrale, qui ne sont pas la valeur vénale.
• Se placer à la date de la déclaration plutôt qu’au 1er janvier, dans un marché qui a bougé.
• Appliquer une décote globale de 30 % sur des parts de SCI sans la motiver : c’est le cas typique de rectification.
• Ne pas conserver les justificatifs de la valeur retenue, alors que l’administration peut contrôler plusieurs années après.

Ce qu’il faut réunir

• Titre de propriété, taxe foncière, plans, surfaces, diagnostics.
• Baux en cours pour les biens loués et loyers perçus.
• Tableaux d’amortissement des emprunts au 1er janvier.
• Statuts, dernier bilan et comptes courants d’associés pour chaque SCI.
• Déclarations IFI des années précédentes.
• Proposition de rectification et comparables de l’administration, si vous en avez reçu une.

Délai et prix

Pour fixer la valeur d’un bien avant la déclaration, un avis de valeur sur dossier, sans visite, peut suffire lorsque le bien est bien documenté : à partir de 325 € (5 h), selon le format prévu par la Charte pour l’avis sur dossier (Titre II, §8.6). Pour répondre à une proposition de rectification ou pour un bien atypique, l’expertise en valeur vénale avec visite, décrite sur la page Valeur vénale, est remise trois semaines après la visite, à partir de 975 € (15 h). Pour des parts de SCI détenant un seul immeuble, l’évaluation décrite sur la page Fonds de commerce et titres de société est le plus souvent facturée à partir de 1 300 €. Tous ces montants s’entendent hors déplacement, compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, TVA non applicable (article 293 B du CGI), acompte de 50 % à la commande. La grille figure sur la page Tarifs.