Un établissement public préempte des parcelles, et le prix se discute devant le juge de l’expropriation. Peut-il retenir des ventes de parcelles du même périmètre soumises à des règles d’urbanisme moins contraignantes, ignorer l’occupation des lieux invoquée devant lui, ou réduire la commission d’agence prévue par la déclaration d’intention d’aliéner ? Par un arrêt publié du 14 décembre 2017, la Cour de cassation encadre les trois points : des références prises dans une autre zone doivent être justifiées, la moins-value d’occupation demandée doit être recherchée, et le juge de l’expropriation peut dire qui supporte la commission, mais non la réduire pour les fautes reprochées à l’agent.
Les faits
Une société civile immobilière (SCI) possède des parcelles dans une zone d’aménagement différé, périmètre où les ventes peuvent être préemptées. Elle notifie une déclaration d’intention d’aliéner à la communauté d’agglomération Côte basque-Adour ; selon le moyen du pourvoi, cette déclaration, déposée en mairie le 2 juillet 2014, vise la commission de l’agence immobilière intervenue dans la négociation d’une promesse de vente. L’établissement public foncier local, délégataire du droit de préemption urbain, exerce ce droit puis, faute d’accord, saisit le juge de l’expropriation des Pyrénées-Atlantiques en fixation du prix.
La cour d’appel de Pau, le 12 mai 2016, évalue les parcelles préemptées, situées en zone UAd, d’après la valeur moyenne de trois ventes de parcelles situées en zone UAg, conclues le 13 septembre 2010, le 28 septembre 2012 et le 24 décembre 2013. UAd et UAg sont deux secteurs du zonage d’urbanisme ; tout en admettant qu’ils diffèrent par la hauteur de construction, la cour d’appel refuse de les distinguer : les prix des actes authentiques sont « exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme », et la différence de hauteur est « obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains ». Elle ne recherche pas, alors qu’elle y était invitée, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux ; l’arrêt de cassation ne précise pas la nature de cette occupation.
L’établissement demandait aussi qu’il soit dit qu’il n’était pas tenu de payer la commission, l’agence n’ayant accompli aucune prestation véritable. Le premier juge l’a renvoyé à mieux se pourvoir sur ce point, c’est-à-dire invité à saisir le juge compétent, et la cour d’appel a confirmé. L’établissement se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 14 décembre 2017, n° 16-20.150, publié au bulletin).
Sur le prix, au visa de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme et de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, elle juge que la cour d’appel a statué « par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux » ; elle « n’a pas donné de base légale à sa décision ». Le mot « expropriées » désigne ici les parcelles préemptées.
Sur la commission, le moyen est rejeté. Le juge de l’expropriation, « qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ». Ayant relevé à bon droit que le principe, le montant et l’imputation de la rémunération résultaient de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel « en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ».
L’affaire est renvoyée, sauf sur la commission, devant la cour d’appel de Bordeaux. D’autres arrêts publiés de 2017 tranchent des questions distinctes, commentées à part : la renonciation à la préemption pendant l’appel et le délaissement d’un immeuble sorti d’une ZAC.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix d’un acte porte les règles du bien vendu. Une vente en zone UAg intègre le zonage du terrain vendu, non celui du terrain évalué : elle mesure la valeur d’un terrain UAg ; la transposer telle quelle à une parcelle UAd, plus contrainte, lui prête des possibilités de construire qu’elle n’a pas. La Cour n’interdit pas les références prises dans une autre zone, mais elle exige que la décision explique en quoi elles sont adaptées au bien évalué.
Le choix des termes de comparaison se motive. L’expert cherche d’abord ses références dans la même zone, aux mêmes règles de hauteur, d’emprise et de destination. S’il doit en sortir faute de ventes, il le dit et corrige l’écart, par exemple en ramenant chaque prix à la surface de plancher constructible du terrain vendu. Un arrêt publié de 2024 sur les références tirées des bases publiques laisse au juge l’appréciation souveraine des termes de comparaison débattus ; il ne contredit pas celui de 2017, qui exige que leur pertinence au regard du zonage soit justifiée.
L’occupation invoquée appelle une réponse. La cassation sanctionne une absence de recherche, non le refus d’une moins-value. Le rapport traite donc la question : qui occupe, à quel titre, pour quel loyer et quelle durée restante, à quel coût le bien peut être libéré ; puis il applique la décote qui en résulte, ou explique pourquoi elle est nulle. Elle peut l’être : dans un avis de 2023, la Cour a estimé que le relogement du propriétaire occupant exproprié n’est pas une moins-value de la valeur vénale (Exproprié relogé : abattement pour relogement, pas d’occupation).
La commission est un poste à identifier, non à évaluer. Substitué à l’acquéreur, le préempteur peut devoir la commission : le juge de l’expropriation le dit d’après l’engagement des parties et la déclaration, mais il ne peut ni la réduire ni la supprimer pour les fautes reprochées à l’agent, qui n’est pas partie à l’instance. En pratique, le rapport évalue le bien hors commission et reproduit à part les postes de la déclaration : prix, commission et partie qui la supporte ; il ne se prononce pas sur l’exécution du mandat.
Ce que l’expert en retient
- Les termes de comparaison d’un bien préempté se cherchent d’abord sous les mêmes règles d’urbanisme ; une référence prise dans une zone moins contraignante n’est retenue qu’avec une justification de sa pertinence, en pratique une correction chiffrée.
- Dès qu’une moins-value d’occupation est demandée, le rapport examine l’occupation et en chiffre l’incidence, ou explique pourquoi elle est nulle.
- Le juge de l’expropriation dit si le préempteur supporte la commission d’agence, mais ne peut ni la réduire ni la supprimer en raison des fautes reprochées à l’agent immobilier ; le rapport évalue le bien hors commission.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes droit de préemption, comparable et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Les autres arrêts de 2017 : Préemption : renoncer reste possible pendant l’appel sur le prix et Délaissement en ZAC : le bien exclu du périmètre perd ce droit. Sur le même thème : Expropriation : les références des bases publiques suffisent et Exproprié relogé : abattement pour relogement, pas d’occupation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bien préempté dont le prix se discute devant le juge de l'expropriation, avec des références d'un autre zonage ou une occupation ?
J'établis le prix du bien préempté d'après des ventes comparables soumises aux mêmes règles d'urbanisme, je chiffre la moins-value tenant à l'occupation et je présente à part les postes de la déclaration d'intention d'aliéner, pour le vendeur, la collectivité ou le juge.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
