Au renouvellement d’un bail commercial, le loyer reste en principe plafonné, sauf modification notable de l’un des éléments de la valeur locative, parmi lesquels les obligations respectives des parties. Une charge que la loi impose au bailleur pendant le bail expiré peut-elle justifier le déplafonnement, alors qu’il la supportait déjà volontairement ? Par un arrêt publié du 23 janvier 2025, rendu à propos de l’assurance du copropriétaire non occupant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond qu’une telle obligation légale nouvelle doit être prise en considération.
Les faits
Une locataire est titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux qui appartiennent à deux bailleurs et se trouvent dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Par actes extrajudiciaires des 9 et 10 décembre 2015, elle demande le renouvellement de son bail, qui expire le 30 décembre suivant. Les bailleurs acceptent le principe du renouvellement mais réclament un loyer déplafonné ; après notification d’un mémoire (document écrit exposant leurs prétentions), ils assignent la locataire devant le juge des loyers commerciaux.
La cour d’appel de Pau, par un arrêt du 9 février 2023, fixe le prix du bail renouvelé selon les règles du déplafonnement. Elle retient notamment, selon ses motifs reproduits dans le pourvoi, l’évolution des primes de l’assurance responsabilité civile du propriétaire non occupant, « obligatoire depuis 2014, volontairement souscrite auparavant » : la prime est passée de 644 € en 2007 à 1 046,90 € en 2015, soit une hausse de 62,56 %. Elle estime en outre que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs au titre de leurs obligations légales a, en cumul, fait baisser leur revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré.
La locataire se pourvoit en cassation. Elle soutient que l’assurance était payée avant même de devenir obligatoire, de sorte que la hausse de la prime ne résultait pas de la loi mais, selon le pourvoi, « des rapports entre le propriétaire et son assureur ».
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au bulletin), en ne motivant spécialement que sa réponse à l’argument tiré de l’assurance ; les autres griefs sont écartés sans motivation spéciale.
Après avoir rappelé que le plafonnement de l’article L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce cède en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, elle énonce que, selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8, « les obligations respectives des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ». Elle en déduit que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ».
Elle range dans cette catégorie l’obligation du bailleur, « imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant ».
Elle approuve enfin la cour d’appel d’avoir retenu qu’il devait être tenu compte de cette charge légale nouvelle pour le loyer du bail renouvelé en 2015, « peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant ». Ayant estimé, dans son pouvoir souverain d’appréciation des faits, que l’augmentation des charges dues aux obligations légales des bailleurs constituait une modification notable des obligations des parties, la cour d’appel « en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les règles du déplafonnement ».
L’arrêt tranche donc deux questions : une obligation légale nouvelle du bailleur entre dans les obligations respectives des parties, et une souscription volontaire antérieure ne la neutralise pas. Il ne fixe aucun seuil, le caractère notable relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, c’est-à-dire des juridictions qui apprécient les faits, sans contrôle de la Cour de cassation sur ce point, et ne détaille pas les autres obligations légales retenues. Les facteurs locaux de commercialité, autre cas de modification notable, obéissent à leurs propres conditions, exposées dans l’article consacré à l’arrêt du 18 septembre 2025.
Ce que cela change pour l’évaluation
Les charges légales du bailleur entrent dans le dossier. Le rapport recense les obligations légales apparues entre la dernière fixation du prix et le renouvellement, avec leur texte, leur date d’entrée en vigueur et leur coût justifié par pièces. Une dépense volontaire devenue obligatoire pendant le bail expiré y figure ; un simple choix de gestion du propriétaire, non. La modification des obligations respectives peut aussi venir des parties elles-mêmes, comme le montre l’arrêt sur le loyer fixé par transaction en cours de bail.
La charge doit rester supportée par le bailleur. Les textes rappelés par la Cour visent « celui qui est tenu de les assumer ». Le rapport vérifie donc, clauses du bail et décomptes de charges à l’appui, que la charge invoquée n’est pas refacturée au preneur.
Le caractère notable se démontre en chiffres. La cour d’appel s’est appuyée sur un indicateur lisible : la baisse de 27,97 % du revenu locatif des bailleurs. Prise isolément, la prime d’assurance a augmenté de 402,90 € entre 2007 et 2015 (de 644 € à 1 046,90 €) ; l’arrêt ne dit pas si cette hausse aurait suffi seule. Le rapport a donc intérêt à présenter l’ensemble des charges légales, chacune chiffrée, puis leur effet sur le revenu locatif net entre la dernière fixation et le renouvellement.
Le déplafonnement ne fixe pas le loyer. Le principe acquis, reste à établir la valeur locative de marché (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4 ; EVS 1 des European Valuation Standards 2025) à partir de références de loyers ramenées à une surface pondérée. La Cour faisant de l’obligation nouvelle un élément à prendre en considération pour la fixation du prix, le rapport explique comment elle pèse dans la valeur retenue. Enfin, lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable, la hausse est en principe limitée, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente (article L. 145-34, dernier alinéa), selon les modalités précisées par l’avis de 2018 sur le lissage.
Ce que l’expert en retient
- Une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur, créée pendant le bail expiré, peut fonder le déplafonnement, même s’il l’assumait déjà volontairement.
- Le caractère notable relève des juges du fond ; le rapport le démontre par le coût cumulé des charges légales et leur effet sur le revenu locatif.
- Le rapport vérifie que la charge invoquée n’est pas refacturée au preneur.
- Le déplafonnement acquis, la valeur locative reste à établir par références, et la hausse est en principe lissée.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes déplafonnement, modification notable et loyer plafonné du lexique complètent cet article. L’autre arrêt de 2025 sur la modification notable est commenté dans Facteurs locaux de commercialité : l’incidence potentielle suffit. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Déplafonnement : le loyer fixé par transaction suffit à lui seul. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un renouvellement de bail commercial se prépare et le bailleur invoque ses charges nouvelles ?
Bailleur ou preneur, je recense les obligations légales nées pendant le bail expiré, j'en chiffre le coût et je mesure leur effet sur le revenu locatif. Le rapport établit ensuite la valeur locative avec des références vérifiables.
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