Des propriétaires vendent la partie de leur terrain qui donne sur la route et gardent le reste, désormais enclavé. Des années plus tard, l’acquéreur des parcelles enclavées réclame un passage chez un voisin. Par un arrêt publié du 20 novembre 2025, la Cour de cassation juge que l’enclave née de la division d’un fonds unique non enclavé se désenclave sur les seules parcelles de ce fonds, même si l’enclave existait avant la réunion des parcelles et même si les terrains enclavés ont depuis été revendus. La règle désigne le terrain qui supportera le passage, donc celui dont la dépréciation sera à chiffrer.
Les faits
Par deux actes des 9 avril et 24 juillet 1999, deux coacquéreurs achètent cinq parcelles. Le fonds unique ainsi constitué accède à la voie publique par l’une d’elles. Le 7 mars 2013, ils vendent deux de ces parcelles, dont celle qui assurait l’accès. L’un des vendeurs, resté propriétaire des trois autres, désormais enclavées, les vend à une société le 25 août 2017.
La société assigne le propriétaire d’une parcelle voisine, étrangère à ce fonds, en fixation de l’assiette, c’est-à-dire du tracé et de l’emprise, d’une servitude de passage sur son terrain. Le voisin objecte que l’enclave résulte de la division opérée par la vente de 2013. Le 11 avril 2024, la cour d’appel de Bordeaux rejette la demande.
À l’appui de son pourvoi, la société soutient que l’enclave préexistait à la réunion des parcelles, deux des parcelles enclavées et la parcelle d’accès ayant appartenu à des propriétaires différents jusqu’en 1999. Elle ajoute que l’acquéreur d’une parcelle enclavée revendue sans que le vendeur ait jamais réclamé de passage peut invoquer les articles 682 et 683 du Code civil, sans que l’article 684 puisse lui être opposé.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240, publié au bulletin). Elle part de l’article 684, alinéa 1er, du Code civil : si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de « tout autre contrat », le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Elle en tire la règle : « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». Elle ajoute que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ».
Ayant constaté que l’enclave était la conséquence directe de la vente de 2013, la cour d’appel en a exactement déduit, malgré l’acquisition de 2017, « que le passage permettant leur désenclavement ne pouvait être établi que sur les parcelles issues du fonds divisé ». Le voisin, étranger au fonds divisé, n’a donc pas à supporter le passage, qui ne peut être recherché que sur les parcelles vendues en 2013. La société est condamnée à lui verser 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’arrêt n’examine pas l’alinéa 2 de l’article 684, qui renvoie à l’article 682 lorsqu’un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés. La règle connaît aussi une exception jurisprudentielle, rappelée par un autre arrêt publié quelques semaines plus tôt : lorsque l’assiette du passage a été déterminée par trente ans d’usage continu, l’article 684 cesse de s’appliquer, même si le chemin se trouve sur un fonds étranger à la division (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.678, commenté dans Enclave : l’usage trentenaire du passage prime sur la division). Les deux décisions se combinent : la division désigne le fonds qui doit le passage, sauf assiette déjà fixée par l’usage, situation dont l’arrêt du 20 novembre ne fait pas état.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le droit désigne le terrain qui supporte le passage, l’expert chiffre cette charge. L’indemnité de l’article 682, proportionnée au dommage que le passage peut occasionner, est due par le propriétaire enclavé au propriétaire du fonds servant, celui que traverse le passage. Elle l’est aussi lorsque le passage est établi sur le fonds divisé en application de l’article 684, sauf si les propriétaires du fonds servant y ont renoncé dans l’acte (Cass. 3e civ., 15 octobre 2013, n° 12-19.563, publié au bulletin) ; l’arrêt du 20 novembre ne traite pas de l’indemnité. Son montant dépend de l’assiette : emprise du chemin, dépréciation de la parcelle coupée ou longée, gêne, perte d’intimité, entretien. En reportant le passage sur les parcelles issues de la division, l’arrêt change le terrain à évaluer et, sauf renonciation, le bénéficiaire de l’indemnité ; si plusieurs fonds empruntent le même passage, chacun doit la sienne, comme le précise l’article sur l’indemnité due par chaque fonds désenclavé.
Une division sans passage organisé pèse sur la valeur. L’acquéreur de 2017 ne peut rechercher son passage que sur les parcelles issues de la division, qui appartiennent à des tiers depuis 2013. Le coût, l’aléa et la durée du désenclavement entrent dans la valeur vénale de la parcelle enclavée ; l’expert les mesure à partir des références disponibles et du coût du chemin à créer. Une servitude constituée dans l’acte de division, avec son assiette et son indemnité, protège au contraire la valeur des deux parties.
Une limite : l’expropriation. L’article 684 vise les divisions nées d’un contrat : il ne s’applique pas à l’enclave résultant de la division d’un fonds par une expropriation pour cause d’utilité publique (Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-21.089, publié au bulletin). Le passage se demande alors selon l’article 682, sur les fonds voisins, contre indemnité ; la perte de valeur du surplus enclavé s’indemnise dans la procédure d’expropriation, comme le montrent les articles sur la servitude refusée par l’exproprié et sur le garage enclavé par l’emprise.
Ce que l’expert en retient
- Quand la division d’un fonds unique non enclavé crée directement l’enclave, le passage se prend sur les seules parcelles de ce fonds, quel que soit l’état des parcelles avant leur réunion.
- La revente des parcelles enclavées sans passage aménagé ne soustrait pas l’acquéreur à cette règle.
- L’indemnité se chiffre sur le fonds servant désigné par le droit, selon l’assiette retenue : emprise, dépréciation, gêne.
- Les titres qui ont constitué le fonds et l’acte de division se lisent avant toute évaluation d’une parcelle enclavée.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide pour sortir d’une indivision familiale décrit le partage, l’un des actes que vise l’article 684. Les termes moins-value, préjudice immobilier et valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur l’exception tirée de l’usage : Enclave : l’usage trentenaire du passage prime sur la division. Sur le même thème : Enclave : chaque fonds désenclavé doit sa propre indemnité au fonds servant et Empiètement : la démolition s’impose, la bande de terrain a un prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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