Un immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable est exproprié, mais rien n’assure encore qu’il sera démoli. Faut-il évaluer les lots comme des logements, par comparaison, ou comme une emprise à débarrasser ? Le 13 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que l’arrêté d’insalubrité suffit : la valeur se calcule au terrain nu, déduction faite des frais de démolition, sauf les exceptions prévues par le texte, quelle que soit l’incertitude sur la démolition. Pour l’expert, c’est la situation juridique du bien qui commande la méthode, pas le projet de l’expropriant.
Les faits
Plusieurs lots de copropriété appartenant à un particulier, au sein d’un immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable, sont expropriés au profit de la société publique locale du Velay. L’arrêté d’insalubrité date, selon le pourvoi, du 21 décembre 2007 ; la Cour de cassation précise qu’il est préfectoral.
La cour d’appel de Riom, par arrêt du 26 octobre 2021, fixe les indemnités revenant au propriétaire en écartant la méthode d’évaluation prévue par l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dite de la « récupération foncière ». Elle retient que la destruction complète du bien, seule à même de justifier l’application de ce texte, ne résulte que de l’affirmation de l’expropriant, qui ne s’interdit pas de choisir une autre solution, et que, face à une atteinte majeure au droit de propriété, elle ne peut se satisfaire d’une « simple possibilité ». D’après le pourvoi, elle estime alors le bien selon la méthode classique des termes de comparaison.
La société publique locale se pourvoit en cassation : selon elle, l’arrêté constaté imposait la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition.
La décision
La troisième chambre civile casse l’arrêt en toutes ses dispositions, en se fondant sur les articles L. 511-1, 1°, dans sa rédaction applicable à la cause, L. 511-5 et L. 511-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-25.771, publié au bulletin).
Elle rappelle l’enchaînement des textes. Le premier permet d’exproprier les immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l’article L. 1331-28 du Code de la santé publique. Le deuxième renvoie, pour l’indemnité, aux articles L. 242-1 à L. 242-7 et au livre III du Code de l’expropriation, « sous réserve des dispositions de l’article L. 511-6 ». Le troisième pose la règle propre à ces immeubles : pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, « la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril ».
Elle juge ensuite qu’en écartant cette méthode, « alors qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Elle juge inutile d’examiner le second argument du pourvoi et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Lyon.
L’arrêt tranche une question de méthode : il ne fixe aucun montant et ne dit rien de la valeur du terrain ni du coût de la démolition. Il ne dit pas davantage si l’une des exceptions prévues par le texte pouvait bénéficier au propriétaire : la Cour ne s’est pas prononcée sur ce point.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’arrêté déclenche la méthode, pas le projet de l’expropriant. La cour d’appel attendait une certitude sur la démolition ; la Cour de cassation s’en tient au constat de l’arrêté préfectoral. L’expert n’a donc pas à spéculer sur le sort du bâtiment, ni à évaluer les lots par comparaison avec des appartements en état d’usage. Il vérifie l’arrêté : son auteur, sa date, son caractère irrémédiable, les actes ultérieurs qui auraient pu le modifier. La mention « dans sa rédaction applicable à la cause » signale aussi que le texte a évolué : le rapport indique la version appliquée.
Le terrain nu, évalué selon les règles ordinaires. Pour le reste, l’article L. 511-5 renvoie au livre III du Code de l’expropriation. Le terrain s’apprécie donc comme s’il était libre de toute construction, selon ses règles d’urbanisme et à la date de référence, à partir de ventes de terrains comparables du secteur ou, en zone urbaine dense, d’une charge foncière motivée. Le terrain occupe la même place centrale, sur un autre fondement, quand une construction irrégulière n’ouvre droit à aucune indemnité pour le bâtiment.
Les frais de démolition, poste par poste. Le texte déduit les « frais entraînés par leur démolition ». L’expert les chiffre sur devis ou sur des ratios sourcés : démolition, évacuation des gravats, désamiantage si les diagnostics l’imposent, protection des mitoyens. Pour des lots de copropriété, il rapporte ensuite la valeur nette à chaque lot selon sa quote-part de parties communes, dont le sol fait en principe partie. Hors de ce régime, un lot exproprié s’évalue par comparaison, au prix au mètre carré qui intègre déjà les parties communes, comme le rappelle l’article sur le lot de copropriété exproprié.
Les exceptions, examinées lot par lot. Le propriétaire qui occupait lui-même l’immeuble au moins deux ans avant la notification échappe à la valeur du terrain nu ; il en va de même lorsque l’immeuble n’est en réalité ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril. L’indemnité revient alors aux règles générales auxquelles renvoie l’article L. 511-5. Dans une copropriété dégradée, l’expert réunit les justificatifs d’occupation et le rapport indique, lot par lot, la méthode applicable. Le relogement éventuellement accepté par un propriétaire occupant obéit à ses propres règles, exposées dans l’article sur l’exproprié relogé.
Insalubrité et illicéité ne se confondent pas. L’illicéité ne déclenche pas, à elle seule, la méthode de l’article L. 511-6 : l’édification sans permis d’une partie des constructions peut justifier un abattement sur la valeur du bien, question tranchée par un autre arrêt de 2023, commenté dans l’article sur les constructions sans permis en délaissement.
Ce que l’expert en retient
- Dès qu’un arrêté préfectoral a déclaré l’immeuble insalubre à titre irrémédiable, l’indemnité se calcule à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition ; pour un arrêté récent, l’expert vérifie la rédaction en vigueur des articles L. 511-1 et L. 511-6.
- Une incertitude sur l’intention de l’expropriant de démolir ne permet pas d’écarter cette méthode.
- Les deux exceptions légales, occupation par le propriétaire lui-même au moins deux ans avant la notification et immeuble qui n’est ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril, se vérifient lot par lot.
- Le rapport cite l’arrêté, détaille la valeur du terrain nu et ses références, puis le coût de démolition poste par poste.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié, qui présente aussi les étapes de la procédure d’expropriation, et les termes indemnité principale, charge foncière et date de référence du lexique complètent cet article. Sur l’illicéité des constructions : Constructions sans permis : abattement malgré la prescription. Sur le même thème : Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité et Exproprié relogé : abattement pour relogement, pas d’occupation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable est exproprié, et l'indemnité reste à établir ?
Je vérifie l'arrêté et les exceptions prévues par la loi, puis j'applique la méthode qu'elle impose, valeur du terrain nu, déduction des frais de démolition, en documentant chaque poste avec des références, pour l'exproprié ou l'expropriant.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
